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1、法院查封预售合同有备案登记的商品房，是一种预查封。这种查封，是对房屋所有权的查封，还是对购房人行使购房合同权利的查封，还是其他权利性质的查封？一种观点认为，预查封的对象是购房者的合同权利，即查封的是购房者获得所购房屋所有权的权利。该观点理由是：查封时，预售商品房的所有权并未登记在购房者的名下，在购房者未获得所购房屋所有权时，只能查封其在预售合同中获得所购房屋所有权的合同权利。第二种观点认为，预查封的对象是购房者享有的商品房的所有权，其理由是：最高院与国土资源部、建设部关于规范人民法院执行和国土资源部房地产管理部门协助执行若干问题的通知（下称联合通知）第十五条规定：房地产开发企业为被执行人的，已
2、办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，被执行人购买的房地产开发企业办理房屋权属登记的房屋、办理了商品房预售合同登记备案手续或者预告登记的房屋，人民法院可以查封。该规定间接的确认了购房者支付对价，但未办理房屋交付或登记所有权之前（尽管出售商品房的权属初始登记人为房地产开发企业），房地产开发企业并不当然享有已出售商品房的所有权。当开发商为被告或被执行人时，法院预查封的只能是许可开发商预售但未预售的商品房。如果房屋出售，开发商已获得对价，不论房屋有无交付，法院都不得查封。若查封，无疑会损害购房者的权益，也与上述规定精神相悖。当购房者是被告和被执行人时，虽然法院预查封其购买的商品房的所有权未登记在购房者名下，但若以此认为被查封的商品房所有权为开发商所有，则产生法律上的逻辑错误，即购房者是被告和被执行人，而法院查封的却是开发商所有的房屋。因此，商品房的预售，有别于其他动产和已登记产权的动产或不动产的买卖转让。但是，不动产以交付作为标的物所有权转移的认定依据。在预售商品房未交付之前，预查封的对象只能是被查封人在购房合同中对开发商所享有的债权，也即是针对所购商品房的全部合同权利.
