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1、国有土地征用审批制度,20080719,一、相关知识 二、审批制度 三、预审 四、组件报批 五、省级审查要点 六、国家审查要点 七、批后实施 八、新的城市建设用地审批方式 九、国土资源部报批新要求 十、主要文件目录,主 要 内 容,一、相关知识,产权制度： 我国土地产权制度：社会主义公有制。 包括全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有制：国家所有，由国务院代表国家行使其权利。 劳动群众集体所有制:农村土地产权制度，实行家庭联产承包责任制。 承包期限：耕地、草地、林地,一、相关知识,产权制度： 我国关于土地的权利证书：（四种） 国有土地使用权证 集体土地所有权证 集体土地使用权证 土地他项权
2、利证书(租赁权、抵押权等),一、相关知识,土地分类 从我国实际出发，同时借鉴国外一些发达国家的经验，根据土地利用总体规划将土地分为： 农用地：直接用于农业生产的土地（其中耕地占国土面积 12.6%）； 建设用地：建造建筑物和构筑物的土地； 未利用地：农用地和建设用地以外的土地（占25%）。 这是一级分类，一级分类下面还有二级分类,二、土地用途管制和耕地保护,土地用途管制 基本国情：国土面积居世界第三位 耕地面积居世界第四位 人口占世界22%，耕地仅占世界7% 城市化、工业化进程，人地矛盾突出 “一要吃饭，而要建设，三要保护环境”,二、土地用途管制和耕地保护,土地用途管制 目的和意义：强制性的严
3、格限制农用地转为建设用 地，对耕地实行特殊保护，严格控制 建设用地增加的速度和规模，促进经 济增长方式和土地利用方式由粗放型 向集约型转变，保障国家粮食安全， 保障生态安全，实现社会经济可持续 发展的目标。,二、土地用途管制和耕地保护,耕地保护 2030年前后 我国耕地总体特点:(1) (2) (3) (4) 具体措施：建设用地占补平衡： 保护基本农田： 禁止闲置、荒芜耕地 合理开发未利用地,二、土地用途管制和耕地保护,耕地保护 耕地保护的责任目标考核制度： 国土资源部会同农业部、统计局等有关部门，对省、自治区、直辖市耕地保有量和基本农田保有量提出考核指标。,二、土地用途管制和耕地保护,耕地保
4、护 考核的标准为： （1）省级行政区域的耕地保有量不得低于国务院下达的指标。 （2）基本农田保有量不得低于 （3）建设项目占用耕地和基本农田后，补充的耕地和基本农田不得低于占用的数量和质量。 同时符合以上三项要求，则合格；否则 耕地保护和基本农田保护：省长、市长为第一责任人。,二、土地用途管制和耕地保护,农用地、耕地、基本农田,农用地,耕地,基本农田,三、审批制度,建设项目用地审批包括两种： 1、农地转用审批 2、土地征收审批 我国实行两级审批制度，以省为主。,三、审批制度,1、农用地转用审批权限 国务院 省、自治区、直辖市人民政府,三、审批制度,国务院的审批权限 （1）国务院批准的建设项目和
5、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程及大型基础设施建设占用耕地。(单独选址) （2）在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万人以上的城市建设用地规模范围内，为实施该土地利用总体规划，按照土地利用年度计划申请城市分批次建设占用耕地。(城市批次),三、审批制度,省级人民政府的审批权限 除国务院审批权限以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需报省、自治区、直辖市人民政府审批,三、审批制度,2、土地征收审批权限 国务院 省、自治区、直辖市人民政府,三、审批制度,国务院的审批权限 （1）基本农田 （2）基本农田以外的耕地超过35公顷
6、的 （3）其他土地超过70公顷的,三、审批制度,省级人民政府的审批权限 征收除国务院审批权限以外土地的，由省级人民政府批准 （1）低于35公顷面积的耕地（不包括基本农田） （2）低于70公顷面积的其他土地,四、建设项目预审,预审 指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。 国务院关于投资体制改革 审批：政府投资项目 核准或者备案：企业投资项目,四、建设项目预审,分级预审 需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该级人民政府的国土资源管理部门预审。 需核准和备案的建设项目，由该核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。,
7、四、建设项目预审,预审程序 申请：填写预审申请表 需审批的建设项目在可行性研究阶段，由 建设用地单位提出预审申请 需核准、备案的建设项目在申请核准、备 案前，由建设用地单位提出申请 提交材料,四、建设项目预审,申请预审应当提交下列材料： 预审的申请报告，内容包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案、压占矿产和地质灾害评估报告等 需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告,五、具体实施,实施征地 （1）土地征收方案公告 （2）补偿登记 （3）制定征地补偿安置方案 （4）公告征地补偿安置方案 （5）支付各项征地补偿安置费用 （）移交土地,土
8、地补偿费：,安置补助费：,地上附着物及青苗的补偿费：,继续耕种安置,重新择业安置,异地移民安置,作价入股/出资安置,五、具体实施,向建设单位供地,国有土地,无偿方式：划拨,有偿方式,作价入股,租赁方式,出让方式,协议方式,招标方式,拍卖方式,挂牌方式,转让,出租,抵押,出售,交换,赠与,集体经济组织搞建设、出让期限,国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地,法律、行政法规规定的其他用地,五、具体实施,土地登记 市县人民政府土地管理部门 市县人民政府,六、关于征地制度,法律规定 宪法第十条： 土地管理法第二条： 物权法第四十二条： 征地
9、满足三个条件： 为了公共利益的需要 依照法律规定 给于适当补偿,六、关于征地制度,区别征收和征用 征收是指为了公共利益的需要，国家把私人所有的财产强制地征归国有； 征用是指为了公共利益的需要，强制性地使用公民的私有财产。 共同点： 不同点：所有权、使用权、动产/不动产,现行制度的缺陷： 征地范围过宽，没有体现“公共利益”的需要 征地补偿偏低，难以反映土地的价值 征地安置不落实，难以解决被征地农民的长 远生计 征地程序不规范，侵害被征地农民的知情权、 参与权、申诉权,六、关于征地制度,六、关于征地制度,没有明确“公共利益”范围 土地管理法规定：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征
10、用并给以补偿。 “公共利益”的范围没有明确界定？ 房地产开发：保障性住房建设 商品房的建设,六、关于征地制度,征地补偿 土地管理法第四十七条： 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。,六、关于征地制度,目前的补偿标准 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 土地补偿费：前三年平均年产值的610倍 安置补助费：前三年平均年产值的46倍 地上附着物和青苗的补偿费：如实补偿,六、关于征地制度,目前补偿标准 土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和
11、不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。,六、关于征地制度,目前补偿标准 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 一般情况： 建设用地：耕地的50% 未利用地：耕地的20%左右,六、关于征地制度,补偿标准偏低 北京郊区： 小麦：年产500公斤/亩 8毛/斤=1.6元/公斤： 5001.6=800元 1000元 30倍：100030=30000元,六、关于征地制度,补偿标准偏低 南京、宁波、武汉、石家庄四城市的问卷调查，在包括农民、用地者、政府官员在内的所
12、有受访者中，有71%以上的人认为目前农民所得征地补偿费较低或很低。 据浙江省测算，按杭州市现行城镇职工最低生活保障费标准300元/人月计算，农民所得补偿一般只能维持8年左右的生计。 （300128=28800元）,六、关于征地制度,补偿制度改进 由于按原用途进行补偿，被征地农民难以分享土地利用方式改变带来的增值，也难以分享经济和社会发展的成果。 对土地的补偿：按照征地后土地利用类型补偿，体现土地利用的潜在价值，让农民享受到经济发展的成果。 对房屋的补偿：（天津）取消过去评估确定补偿价格的方法，以被征收房屋同一区位的新商品房作为货币补偿的标准。,六、关于征地制度,安置措施缺乏可操作性 特别是没有
13、形成完整的被征地农民就业促进政策，没有建立起城乡统筹的培训就业机制，没有支持被征地农民培训就业的政策措施，部分被征地农民再就业困难或就业质量过低、无法获得新的收入来源或收入过低、陷入贫困就是一种必然的结果。,房地产开发 建设部关于调整住房供应结构稳定住房价格的见：在十一五期间重点发展普通商品房，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下普通商品房（含经济适用房）、廉租住房、限价商品房建筑面积所占比重必须达到70%以上。这些住房的土地供应量也不得低于居住用地供应量的70%。 严格控制城市新增建设用地规模，确保城市基础设施用地和关系民生的居住用地，特别是三类
14、住房用地。 严格落实禁止类和限制类项目的供地（别墅、高尔夫球场）。,七、最近几年政策变化,房地产开发 满一年尚未开工：土地闲置费 满两年尚未开工：无偿收回 开发商建设面积不到三分之一，已投资额不到四分之一，且未经批准停工满一年的，按照闲置土地处置，缴纳土地闲置费。,七、最近几年政策变化,工业地产开发 经营性项目实行招拍挂 工业项目实行招拍挂 工业用地出让最低价标准制度出台,七、最近几年政策变化,建立最低标准统一公布制度 工业用地必须采取招拍挂 建立工业用地储备 低于最低价标准出让属于非法行为,八、工业用地管理,文件国土资发2006 307号 ，从2007年1月1日开始实施 建立工业用地出让最低
15、价标准统一公布制度，以遏止各地招商引资中竞相压低地价的恶性竞争行为 工业用地出让最低价标准统一公布制度是根据全国土地等级、基准地价水平等综合平衡后分等级确定，由国土资源部统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准 工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。 15个等级，相差14倍,八、工业用地管理,严格规定了标准的修正原则，增强了标准执行的“刚性”。明确规定各地国土资源管理部门“不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。” 有利于促进地方进行“熟地出让”，有利于工业项目建设，有利于提高土地利用效率,八、工业用地
16、管理,可以低于最低标准的两种特殊情况： “对确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在出让时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60执行” 对其中使用未列入耕地后备资源，未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地，且由土地使用者自行完成土地前期开发的工业项目用地，在出让时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的30执行,八、工业用地管理,土地储备制度：城市规划行政主管部门根据城市发展建设的需要和城市近期建设规划，就近期建设用地的位置和数量及时提出土地的收购储备建议，协助政府制定土地储备年度计划，做好土地收购储备工作。 工业用地储备：工业用地要进行前期开发（一级开发，达到熟地条件），为招标拍卖挂牌出让创造条件。,八、工业用地管理,低于最低价标准出让土地的，要追究有关人员
