橡树湾运营计划书

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1、橡树湾 运营方案,思维旅程,Thinking Journey,国内会所现状,开发商：经营问题成为顾虑的焦点： 厦门会所100%亏损； 广州会所约90%亏损； 深圳会所约84%亏损； 北京会所约60%亏损； 香港会所约20%亏损 顾问公司：缺乏经营意识，按会所档次穷举会所功能，开发商自行取舍： 功能设置无经营意识； 功能设置只考虑高档，但少考虑可落实性； ,思维旅程,Thinking Journey,国内会所现状,会所的定位、功能、经营模式十分模糊 大部分会所在设计之初完全是迫于无奈，许多项目在入住以后，开发商还拿不出会所的运营方案；会所仅仅成了一种摆设而已 销售期与实际客户使用期的客户需求不一

2、致 出现需求与使用差异说明某些科目的设置存在欠缺，从而抑制了业主使用 设计欠缺，场地小、通风换气条件差、设备不合理等； 规划布局不合理，没有注意连带活动之间关系； 儿童活动场地没有成人休息座椅； 咖啡、阅览、桌球等混在一起,会所做中餐油烟噪音污染大，多次投诉仍无人处理，无业主业委会,失败会所特征,客户买房前对会所较为关心，但真正入住后少有人问津,满足客户优越感和开发商形象,满足客户使用需求,满足客户优越感和开发商形象,满足客户使用需求,思维旅程,Thinking Journey,会所成功案例,思维旅程,Thinking Journey,会所成功经营模式,酒店式的开放经营模式,大而精的俱乐部模式

3、,广州珠江帝景,北京棕榈泉国际公寓,大而专的封闭经营模式,深圳招商海月花园,小而精的半封闭经营模式,成都金林半岛,特殊模式,常规模式,成功会所特征,思维旅程,Thinking Journey,成功经营模式KPI,圣美利嘉的经营构想,会所经营要素,按目前会所功能设置定位,锁定消费者需求.,高端女性和高端男性,高端外地游客是会所需要满足的核心人群,SPA项目,旅游项目品牌嫁接，实现开发商、品牌运营商、会所三赢,会员制+散客消费,消费者需求,按目前的设置进行项目及人群位,品牌嫁接，开发商、品牌运营商、会所管理方实现三赢,精准的定位（文化）,开发商,品牌运营商,会所,收租金 或直接参与分成,与开发商核

4、算独立开，单独承担责任和盈亏,部分设施招商,专业的运营,自身及区域资源的整合，并会所实现互动,三赢需注意的3个问题：,会所经营多重收费相结合,半封闭式的经营模式,会所经营多重收费结合，避免一项独大，刺激会员消费,主体类收入,基础类收入,刺激类收入,拓展类收入,餐饮会所: 餐厅无服务员运营模式,由1对1营养师服务,提供免费面检,手检服务及简单设备对客户进行营养检测,并按客户营养状况为客户安排宴会事物及平时饮食注意事项. 餐厅食材均为有机无污染材料(由蓝山公社供给) 菜品以海鲜及补品为主,并增加西式菜品,形成中西结合的养生盛宴. 重点推出中国茶宴为特色. SPA会所: 各式专业SPA按摩师,独具特

5、色的各种养生SPA.并提供专业的营养配餐. 定期提供印度愈加训练课程 形成高端旅游养生美容(整形)聚集会所 养生别墅: 开发两日养生度假游系列产品,并提供顶制私人宴会PATAY服务. 提供私家厨师有偿服务,并冷餐及烤肉宴会外卖服务,会所的运营,会所与楼盘的带动性,会所的带动性,文化将是未来豪宅的灵魂,文化带动,文化类的主题活动，将是带动楼盘销售的最好利器。 文化会将成为目标客户的鱼塘。 高端文化旅游的资源聚集，成为我们楼盘销售的良机。,运营的人员构架,各岗位人数及薪金,财务预算分析(2013年度),会所收入2013年度,会所成本,会所利润,引发的思考 -蓝色养生城,“ 对于一艘没有航向的船来说

6、，任何方向的风都是逆风。要摆脱困境求发展，首先要思考:“我是谁，我现在哪里，明天将向哪里去”的核心问题。 “亿达蓝色养生城”.值得我们去深思,思维旅程,Thinking Journey,思维旅程,Thinkig Journey,我是谁?,居住养生,居住养生配套,思维旅程,Thinking Journey,我在哪?都有什么?,思维旅程,Thinking Journey,明天向哪里去?,养生休闲旅游,创利,服务,发展,居住养生配套,思维旅程,Thinking Journey,从资源特点来看，养生休闲旅游产品大致有如下几类： 1、居住养生。居住型养生是以旅游房地产开发为主导而形成的旅游产品，它是以经

7、营土地、经营城市的手法来围绕养生休闲进行开发的。这种养生居住社区向人们提供没有污染、没有公害的新鲜空气、有机食物和住宅条件。它的另一个特点是不设置任何具有刺激性的或需剧烈运动的体育、游乐活动设施，而提倡人们去冥想静思，在恬静的气氛中修身养性。 2、游乐养生。游乐养生是根据旅游资源的不同，设施适宜当地地脉、文脉，参与性、趣味性较强的养生休闲旅游活动，通过一定的技术手段和创意，把一些生硬的、静态的东西进行情景化和趣味化处理，使之让游客主动参与到养生休闲活动中去，并获得一定程度的身心放松和教育。,思维旅程,Thinking Journey,3、文化养生 通过对历史文化中积淀下来的各种与养生有关的理论

8、进行深入挖掘，应用到养生旅游活动之中，以此提高养生休闲活动本身的品味和档次，同时丰富休闲活动的内在要素，使养生休闲不仅具有身体养生的功能，同时还具有心理养生的益处。传统文化中与养生有关的理论著作主要有黄帝内经、道德经、阴阳五行学说、风水学说以及诸多我国古代中医药理论著作等。 4、医疗养生 医疗养生旅游产品主要是依托中医、西医、营养学、心理学等知识，结合人体生理行为特征进行的以药物康复、药物治疗为主要手段，配合一定的休闲活动进行的康复养生旅游产品，包括康体检查类产品。它是医疗旅游开发中的重要内容之一。 5、美食养生 药食同源，是东方食养的一大特色。因此美食养生可以说是我国国内养生休闲旅游中至关重

9、要的内容，在美食养生休闲旅游产品的开发中，美食餐厅的设计要情调独特，别具一格，室内有山、水及种类各异的植被，就餐者置身其中，如同置身于美丽的南国花园，怡然自得，潇洒惬意。餐厅菜式丰富，营养搭配合理，具有不同风味。,6、生理美容养生 生理美容养生是时下女性游客比较喜爱的一项活动，把生理美容同养生休闲旅游结合起来，可以取到较好的互动作用。它既丰富了旅游活动的的内容，又增强了旅游产品的吸引力，此类产品的开发可以将美容会所中的专业护肤、芳香SPA 水疗、瑜伽养生，抗衰老美容融入到旅游项目之中去，同时可结合花卉产品开发系列美容产品，如：花香、精油，可外用美容，内服等。 7、运动养生 生命在于运动，适宜的

10、运动健身是一种比较科学的养生休闲方式，在进行此类旅游产品的开发中，可充分利用多种运动养生方式，开发成不同的运动养生系列产品，如，开发室内瑜伽术、中华武术、BODYPOMP、专业SPA、形体训练、棋牌、器械等室内运动，同时也能提供篮球、网球、羽毛球、垂钓、跑步、骑车健身等户外运动，并为游客推荐专业的运动指导 8、生态养生 生态与养生有着天然的联系养生首先在于环境。绿色生态的环境是养生休闲的理想场所。生态养生旅游不同于一般旅游，需要在观光游乐中开展养生活动，而且是以生态为手段的养生开发，如森林浴养生法、雾浴养生法、生态温汤浴法、生态阳光浴法等。,思维旅程,Thinking Journey,世界五大

11、养生名城,医疗养生之都： 瑞士蒙特勒市,心灵静修之都：印度普纳,退休疗养之都：美国太阳城,美容养颜之都：韩国首尔市,滨海养生之都： 墨西哥坎昆,养生旅游动机分析,养生旅游市场分析,思维旅程,Thinking Journey,经营类别及内容定位,思维旅程,Thinking Journey,商业模式及目标定位,橡树湾三为一体的项目运营,项目命名:蓝色海岸养生谷 餐饮会所: 餐厅无服务员运营模式,由1对1营养师服务,提供免费面检,手检服务及简单设备对客户进行营养检测,并按客户营养状况为客户安排宴会事物及平时饮食注意事项. 餐厅食材均为有机无污染材料(由蓝山公社供给) 菜品以海鲜及补品为主,并增加西式

12、菜品,形成中西结合的养生盛宴 店内文化以红酒文化做基调,利用一楼红酒窖来渲染红酒氛围,形成红酒养生庄园主题的会所.基调为:浪漫而奢华,品位与尊荣 SPA会所: 各式专业SPA按摩师,独具特色的各种养生SPA.并提供专业的营养配餐. 定期提供印度愈加训练课程 形成高端旅游养生美容(整形)聚集会所 养生别墅: 开发两日养生度假游系列产品,并提供顶制私人宴会PATAY服务. 提供私家厨师有偿服务,并冷餐及烤肉宴会外卖服务,塔河湾浴场,塔河湾广场,蓝湾售楼处三为一体的项目规划:,项目命名:蓝色海洋音乐沙滩主题公园 塔河湾浴场;蓝色音乐沙滩 以音乐为主题的沙滩浴场,增设音乐大棚,供活动类执行及沙滩婚礼场

13、地(收租金),以沙雕来创造音乐艺术氛围.并增加沙滩极限运动项目 塔河湾广场;蓝色音乐广场 以音乐为主题的广场,各式风情的海上酒吧一条街是这里乃至大连的独有风景线,展现着世界的酒吧文化.以酒吧为主线,配有海上美食一条街相互应. 另设:海上青年旅馆,海上木屋客房,这样让可以更多的游客汇集和停留在这音乐的海洋中. 加设海上电子钢琴在夜晚可以演绎着海洋的浪漫,钢琴附近铺上大面积草坪即可以增加色彩还可以举办海上草坪婚礼 广场内设置一些与音乐有关的艺术雕塑,并规划音乐舞台供各类活动举办 蓝湾售楼处:蓝色音乐俱乐部 以音乐为主题的俱乐部. 下午英式下午茶+西式简餐.夜间一楼:美式酒吧 二楼:量贩KTV 三楼

14、:空中啤酒花园 海上运动俱乐部所在地,并组织培训及竞技类比赛,蓝色汽车音乐沙滩的运营模式:,运营模式:招商+自主经营 沙滩招商部份: 大桥餐厅,蒙古包,蓝湾咖啡,水上游乐场. 沙滩自营部分; 音乐大蓬 广场招商部份: 酒吧一条街,餐饮一条街,青年旅馆 广场自营部分; 青年旅馆,音乐舞台,海上木屋客房,草坪场地 俱乐部:完全自营,蓝色汽车音乐沙滩的运营思路:,以事件聚集人气 以人气拉动消费 以消费带动招商 亿达2013年度国际沙滩音乐文化节做为活动主体 7月:寻找7079 8月:寻找8089 9月:寻找9099 以寻找那个年代的回忆为主题,分为3场音乐分会.来贯穿整个夏季的音乐主题,利用社会征集

15、,评选等一系列公关活动,加上媒体宣传.将这个沙滩人气拉倒顶峰. 利用音乐评选活动不仅大范围造势,还可以大大的降低了整个音乐沙滩的运营和宣传成本.实现一举多得.,蓝山会所(文化4+1)项目设想:,项目命名:蓝色文化艺术养生街 (1)蓝山文化艺术养生会馆: 中国及世界文化艺术品的展示, 中国收藏品的展示 国学养生的课堂及基地,中国各类道派汇聚的文化道场. 用中国茶文化来贯穿整个艺术文化养生,并于紧密的关联 以茶宴为主的养生宴,另设禅宴,宫廷宴品尝着中华养生之道, 形成一个目前绝无仅有的艺术文化养生的盛宴 (6)六栋独立别墅公建; 与各商会或协会共同建立各具地方或各艺术门类特色艺术文化一条街 这里汇

16、集这中华民族几千年的积淀下来的艺术文化产品 与文化部门共同组建各类文化艺术类协会多功能会馆 展现各类中国历史的餐饮文化(如;水浒楼等四大名著的餐饮文化),使这里成为一个可以品的中国历史文化艺术馆),蓝色文化艺术养生街的经营模式:,蓝山文化艺术养生馆: 模式定位:自营 六栋独立别墅公建; 模式定位:租赁 租赁方式:第一年免租金,第二年50%租金,第三年后:100%租金 各艺术协会,道派,均免费提供办公空间及作品展示空间,蓝山公社项目运营思路:,项目命名:蓝色生态养生庄园 生态会所;自营 以养生鱼宴为主线,结合有机蔬菜,有机蛋肉禽的各类乡村菜肴.形成一个乡村风情的原生态养生会所. 大棚内种植一些药材,来烹制出一系列药膳养生宴.来提高养生系列宴的神秘和层次. 若技术能实现养殖吉林查干湖膀头鱼,可作为鱼宴之首,项目整体营销思路:,整体项目命名:蓝色养生城 体内循环式营销;(其实财富就在我们身边) 目标群:亿达业主