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1、7,第一部分：市场分析篇 第二部分：项目定位及产品建议篇 第三部分：项目推广篇 第四部分：视觉表现篇,2、武城房地产行业概况,3、典型项目分析,4、武城需求市场分析,1、武城县整体概况,武城经济分析,武城城区发展概况,近年房地产政策,5、市场研究结论,第一部分 市场分析篇,武城县位于山东省西北边陲，鲁西北平原，京杭大运河东岸，隶属德州市。东经11551-11617、北纬3703-3723之间。 发展思路：依托济南都市圈,确立与周边城市互补的具有自己特色的产业经济发展模式,立足当地自然资源和环境,促进区域内城乡协调发展。 东西宽27公里，南北长33公里，面积748平方千米。,综合实力较强、功能完
2、善、社会协调发展、 环境优美的现代化文明小城市,武城县辖武城镇、老城镇、鲁权屯镇、郝王庄镇、李家户乡、甲马营乡、杨庄乡、广运街道办事处等4镇3乡1个街道办事处，267个行政村（社区），6个居委会。,一心三轴三片,四镇三乡一个街办,以城区为核心，重点城镇为动力，一般乡镇为基础，公路为 发展轴线的结构多元、间隔分布的网络型城镇体系空间布局,以发展玻璃钢、农副产品深加工和商贸产业为主的工贸城市。,2、武城房地产行业概况,3、典型项目分析,4、武城需求市场分析,1、武城县整体概况,武城经济分析,武城城区发展概况,近年房地产政策,5、市场研究结论,第一部分 市场分析篇,城市空间发展方向: 东进、南扩、西
3、展、北控 功能格局：一心两轴两带五区,“东进、西展、南扩、北控”的城市空间发展战略 项目所处振华路和公园路交汇处，县城中部的商业、商务、行政办公服务区，其城市核心区域价值不言而喻。,主干道：三横五纵一环 城市绿地系统布局结构：网络连接、点轴结合、多层渗透,本案对面状元公园、状元湖更是众多景观中的重点，也是最早进行建设的景观之一,近期建设发展方向：向东发展工业区，向西、向南扩展城区 城区远景发展构想 ：将武城建成济南、德州都市圈新兴的中等城市,根据城区远期用地发展方向的综合评价，可以认为城区向东、向南进一步发展是城区远景用地发展的主要方向，其次是向西发展,从上图可以看出本项目不管是现在还是将来都
4、位于城市核心地段,近期建设发展方向,远景发展构想,2、武城房地产行业概况,3、典型项目分析,4、武城需求市场分析,1、武城县整体概况,武城经济分析,武城城区发展概况,近年房地产政策,5、市场研究结论,第一部分 市场分析篇,北京市地方税务局关于个人非住房出租税收管理工作的通知 ,关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知 ,2008131号文件15条优惠政策 ,关于开办二手房个人住房组合贷款业务有关问题的通知 ,国务院常务会议：研究完善促进消费的若干政策措施,关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知,关于切实落实保障性安居工程用地的通知 ,关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知 ,
5、12月,1月,2009年主要政策,关于规范存量房贷款业务有关问题的通知 ,11月,2月,4月,5月,5月,9月,9月,关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见 ,10月,关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知,7月,政策试探性出台,先松后紧，打击投机,支持保障房,2010年主要政策,上调金融机构存款准备金率0.5个百分点,关于促进房地产健康发展的通知（国十一条）,关于加强房地产用地供应和监管的有关通知（国十九条）,关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（新国十条）,再次上调金融机构存款准备金率0.5个百分点,1月,2月,3月,4月,5月,新政接连出台坚决遏制房价过快上涨,山东省
6、人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见(鲁版新政）,6月,近期政策回顾,近期政策回顾,山东房地产市场从09年10月份10年4月初，房价一直保持较快速度上涨。从目前的政策来看，政府已经比较鲜明的宣誓了控制房价的决心，整体房地产价格调整已不可避免。此次政策出台预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐步冷却，总体上会使房地产销售放缓，投资反应会略微滞后。 从主流市场来看此次政策将使市场的供给与需求发生明显变化。在住房供应短期难以增加的情况下严格限制了各种改善名目的炒房和投机购房，按揭业务将承压，有效遏制炒房现象。并在一定程度上抑制了改善性自住需求。 当然随着市场的演变成交量下跌必然造
7、成价格下调，本次政策出台后，对投资投机性购房行为具有较大的影响，未来一段时间房地产很有可能进入到价格调整，和成交量较大幅萎缩的局面，随着交易量的萎缩，房价可能出现调整。大量投资需求被抑制，刚性需求也会处在观望状态。 虽然新政在武城的执行力度有限，但整体市场调整必然造成本县购房者观望情绪的滋生，对项目的销售也会造成一定影响。,新 政 小 结,武城人均收入水平良好，消费能力尚可，对住宅类物业的需求大 玻璃钢、农副产品深加工和商贸产业为主的工贸城市,劣 势 县城人口较少，总需求量有限 县城经济发展及城市化进程速度较慢。,振华路整修必然升级振华路交通条件，强化振华路交通要道地位。 状元广场、状元湖修建
8、，将进一步提升项目居住环境及片区的地段价值。 旧城改造大量的拆迁户会对项目销售带来一定机会。,新政出台以后，市场成交量有所萎缩，本项目也难免受新政影响 周边各项目尚有部分存量，对项目的销售存在一定威胁。,武城概况小结,总体来说武城经济发展还有较大空间，各类型的物业市场相对来说发展相对滞后，在房地产开发时可以充分借鉴先行者的经验和教训,机 会,优 势,威 胁,2、武城房地产行业概况,3、典型项目分析,4、武城需求市场分析,1、武城县整体概况,5、市场研究结论,第一部分 市场分析篇,一、供应市场项目分布图,东方家园,国泰名都,祥云庄园,时代花园,浩天家园,美林家园,盛泰庄园,滨湖丽都,金马商城,锦
9、绣园,在售项目列表,武城在售项目分布不是很均匀，主要分布于城区中部和东部，项目所在区域已然形成一个居住聚集区，居住氛围浓厚。,供应量分析,目前，在售项目为10个，总规模近74.2万平方米，存量约为22万平方米，平均销售率约为71%。,二、建筑类型列表,武城在售项目以多层为主，已经出现小高层住宅项目，外立面风格较为单一。,建筑类型分析,楼体类型现状趋势：供应市场中多层仍占主导位置，小高层高层比例较低，但小高层、高层产品供应量开始增多。 全部采用板式结构，金马商城、美林花园等产品建筑结构皆选择板式，提高了产品品质和档次。 建筑风格以现代为主，变化较少。市场对其建筑风格反映一般。仅有金马商城采用现代
10、风格，且配以咖啡色外立面，较符合流行建筑外立面风格。,三、户型分析列表,户型分析,120左右的三室二厅、8090左右的二室二厅是供应市场上的主力户型，这与开发商迎合当地商品房消费者以居住改善型的需求为主有关； 自住是大多数消费者的置业目的，超大或较小户型市场反映平淡； 户型设计虽较实用，但明显落后于主流市场的设计方向。,四、绿化景观与外立面,绿化景观与外立面分析,绿化率普遍较低，景观较为简单，特色较少。 建筑以现代风格为主，外立面以面砖或涂料为主。 楼盘缺乏标志性建筑，产品识别性差，特色不明显。 本地项目重视项目入口的设计，将项目入口做为项目卖点。,五、配套设施列表,备注： 代表无此配套 代表
11、有此配套,配套设施分析,在售项目商业配套较为齐备，附带少量商业成为中高档楼盘的选择，健身广场也较为常见。 幼儿园和游泳池作为住宅项目配套在武城市场较为少见，这成为一个市场上的空白点。 中心城区的项目由于金融、医疗等外部配套较为齐全，且地价较贵所以附带配套较少，主要以沿街商业配套为主。,六、营销推广分析,楼书等宣传资料较为简单，大多数宣传资料采用单页形式，折页和宣传册较为少见。 传播手段较为单一，电视、户外、道旗广告是项目宣传的第一选择。 售楼现场装修一般，功能分区较为混乱，置业顾问专业素质、整体形象普遍一般。,第一部分 市场分析篇,2、武城房地产行业概况,3、典型项目分析,4、武城需求市场分析
12、,1、武城县整体概况,5、市场研究结论,评价：项目地段较好，为县政府重点工程之一，项目有大型商业和住宅组成，配套标准较高，但较嘈杂。,项目西依向阳南路，北邻升平广场及顺河街，南邻兴隆西街， 东靠青龙河，周边生活配套较齐全，交通方便。,综合分析：项目规模较大，紧邻升平广场，配有大型商业，银座有意进驻，对住宅物业价值大幅提升，户型设计较新颖，有所创新，面积以中大户型为主，地段优良，但较嘈杂，不是很适合居住。,主推户型,评价：项目规模较大，全部为多层，地段较好，临振华路交通方便，但层高矮，室内较压抑。,项目位于振华路东段，交通方便，周边生活配套有待完善。,综合分析：项目临振华路，交通方便，户型面积适
13、中，东侧有化工厂，有一定影响，层高较矮，室内较压抑，内部园林景观一般，产品品质没有有效提升，区内配套简单，生活配套有待完善。,主推户型,评价：项目规模大，全部为多层产品，口碑差，建筑质量差，依然用楼板，销售速度慢。,项目位于文化路北侧，运河路以西，周边交通较方便，东北方 向有化工厂，对居住有一定影响，周边生活配套不完善。,综合分析：项目规模大，项目经过转手，在市场上口碑较差，户型选择余地小 ，建筑质量差，由于祥云庄园的入市和新政的出台，对这种城区边缘及口碑差的项目影响最大。,主推户型,评价：项目规模适中，周边配套较齐全，但工期拖得较长，口碑较差，二期更因为拆迁问题迟迟不能开工。,项目位于漳南街
14、以南，东望青龙河，东侧是武城县人民医院， 北望武城二中，周边配套较齐全，但市政规划起点较低，环境较乱。,综合分析：项目规模不大，周边配套相对齐全，户型设计较实用但太传统，没有创新，项目工期较长，有延期交房的现象出现，口碑差，二期产品更因为迟迟不能拆迁，没法往前推进，造成不良影响，社区虽地段较好，但品质一般。,主推户型,2、武城房地产行业概况,3、典型项目分析,4、武城需求市场分析,1、武城县整体概况,5、市场研究结论,第一部分 市场分析篇,调研目的：对目标客户群的购买需求进行深入了解，为市场定位提供依据：包括调查对象的背景资料、其对产品的期望、价格承受能力以及愿意接受的产品推广方式等，通过调研
15、为项目开发提供决策支持。,需求市场调查目的及方法说明,调研方法：我们此次需求调研部分主要采取“大样本调研”与深度访谈相结合的方法，以期真实地反映市场现实及潜在需求状况。调研人群主要以机关、事业单位公务员，私营企业主、医生、老师、企业管理人员为主，加大有效客群的访问量。,说明：实际调研所反映的结果只是当前的市场状态，并且不排除人们对于一些敏感性 因素的回避性。并且市场是不断变化的，需要有效的引导，这就需要开发商及操盘者 对有效客群进行把握和深度挖掘。,自然因素分析,本项调查是针对一年内有购买意向的人群进行的。调查显示，潜在购房者的年龄结构比较集中，主要是2140岁这个年龄段，占了总人数70%。
16、随着社会生活水平的不断提高，年轻人良好的职业前景以及收入水平,及未来成家立业的需求，2540岁人群成为住宅消费潜在的主力军。,自然因素分析,该县的意向购买人群中,大专学历的人群所占比例较高,尤其是在年轻置业者中,学历水平普遍较高.年龄较高的置业者, 高中,中专等中等学历者占多数. 学历较高者对住宅消费的需求越高,并越加理智,除价格外,对住宅的整体品质,周边环境及配套要求更为注重.,客户因素分析,从被访者的单位分布情况来看，被访客户单位分布比较平均，企业、事业及行政部门工作者、自由职业或个体经济及退休人员比例较为均衡，无业人员及学生的比例较低。但公司、企业普通员工、职员所占比例较大。,客户因素分析,家庭结构:从右图可以看出，现在社会上家庭结构以三人为主。由于被访者20-50岁为主，加之传统生活方式，夫妇三人和一家三代的家庭结构较为常见。 家庭年收入水平:常见被访者家庭年收入2-6万。这部分
