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1、 短期融资券信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 2 声 明 一、本报告引用的资料主要由金科地产集团股份有限公司（以下简称 “该公司”）提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信”）对 这些资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、 除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外， 联合资信、 评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、 本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程 序做出的独立判断， 未因该公司和其他任何组织
2、或个人的不当影响改变评 级意见。 五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。 六、本次信用评级结果的有效期为本期债项的存续期；根据跟踪评级 的结论，在有效期内信用等级有可能发生变化。 短期融资券信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 3 金科地产集团股份有限公司 2019 年度第一期短期融资券信用评级报告 一、主体概况 金科地产集团股份有限公司（以下简称 “金科股份”或“公司”）前身是重庆东源钢 业股份有限公司（以下简称“东源钢业”）， 系经重庆市人民政府重府发（1986）290 号文 批准，于 1987 年 3 月 20 日由原重庆钢铁公司 第四钢铁厂改组设立，并于 1996
3、年 11 月 28 日在深交所上市，股票代码 000656.SZ，上市 时注册资本为 1.87 亿元。2011 年，公司完成 新增股份吸收合并重庆市金科实业（集团）有 限公司，重庆市金科投资控股（集团）有限责 任公司（以下简称“金科投资”）持有公司 252835355 股股份，占公司总股份的 21.82%， 成为公司控股股东，并变更公司名称为现名。 后经多次定向增发、权益分派及向特定对象进 行股权激励等，截至 2018 年 6 月底，公司注 册资本为 53.40 亿元，黄红云与一致行动人陶 虹遐直接持股比例为 12.14%， 通过金科投资间 接持有 14.20%股份， 另黄红云通过 “银河汇通
4、 29 号定向资产管理计划”持有 0.23%股份，黄 红云与一致行动人合计持有公司 26.58% （尾差 系四舍五入造成）股份，为公司实际控制人。 公司主要经营范围包括：房地产开发、物 业管理、机电设备安装（以上经营范围凭资质 证书执业）；销售建筑、装饰材料和化工产品 （不含化学危险品）、五金交电；自有房屋租 赁。 截至 2018 年 6 月底，公司设有监察审计 中心、证券事务部、法律事务部、金科大学、 人力资源中心、财务中心、资金中心、投资中 心、经营管理中心、研发设计中心、成本工程 中心、 营销中心、 商业管理中心、 品牌管理部、 客户管理部和金科设计院 16 个职能部门。截 至 2017
5、 年底，公司纳入合并范围的子公司共 266 家，业务涉及房地产开发、酒店服务、物 业管理、新能源发电等业务板块。 截至 2017 年底，公司（合并）资产总额 1573.64 亿元， 所有者权益合计 223.66 亿元 （其 中少数股东权益 25.97 亿元） ；2017 年，公司 实现营业收入 347.58 亿元，利润总额 29.43 亿 元。 截至2018年6底，公司（合并）资产总额 1856.71亿元，所有者权益合计282.35亿元（其 中少数股东权益89.44亿元） ； 2018年16月， 公 司实现营业收入155.46亿元，利润总额10.43亿 元。 公司注册地址： 重庆市江北区复盛镇
6、正街 （政府大楼）；法定代表人：蒋思海。 二、本期短期融资券概况 公司已于 2017 年注册总额度为 22 亿元的 短期融资券，本期计划发行的 2019 年度第一 期短期融资券 （以下简称 “本期短期融资券” ） ， 基础发行额度为 6 亿元，发行金额上限为 12 亿元， 发行期限为 365 天； 到期一次还本付息。 本期短期融资券募集资金拟全部用于偿还有 息负债。 本期短期融资券无担保。 三、主体长期信用状况 公司是一家以房地产开发为主，新能源发 电、社区综合服务、酒店经营管理、园林、装 饰等相关多元化产业经营为辅的大型企业集 团。公司拥有房地产开发一级资质，下属公司 具有物业管理一级资质、
7、城镇园林绿化企业一 级资质。 公司具有领先的产品创新能力，品牌影响 力持续扩大。公司构建了低成本、高周转的运 短期融资券信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 4 营管理模式，并进驻重庆、四川、北京、天津、 江苏、浙江等 22 个省（市） ，截至 2017 年底， 公司累计开发项目 147 个，开发面积超 4500 万平方米。公司拥有“原创中国洋房” 、 “空中 院馆” 、 “X+1 夹层住宅” 、 “别墅级洋房”四项 专利。公司先后荣膺“中国房地产诚信企业” 、 “中国企业 500 强” 、 “中国地产品牌 10 强” 、 “2017中国房地产上市公司A股10强” 、“2015 重庆企业 1
8、00 强” 、“2017 中国物业服务百强企 业规模 TOP10” 、 “2017 中国物业服务百强企 业综合实力 TOP10”等多项荣誉。 公司及所属子公司作为资源综合利用产 品企业、西部地区鼓励发展的产业企业，享受 增值税、企业所得税等多项税收优惠，增强了 公司的竞争实力。 20152017 年，受房地产市场整体回暖以 及公司加大了项目获取力度并坚持高周转的 运营机制影响，公司营业收入快速增长，分别 实现营业收入为 193.99 亿元、322.35 亿元和 347.58 亿元，其中房地产开发收入分别为 180.34 亿元、 302.60 亿元和 328.50 亿元，占公 司营业收入比重均超
9、过 90%；同期，物业管理 收入分别为 5.89 亿元、 9.73 亿元和 12.27 亿元， 随着公司物业管理面积不断增长，收入规模逐 年提升。公司其他收入主要来源于酒店经营、 新能源、园林等业务，占比较小。 从盈利能力看，房地产开发业务一直为公 司收入和利润的主要来源。20152017 年，公 司综合毛利率分别为 28.41%、20.74%和 21.32%。受地价大幅上涨等因素影响，房地产 开发业务毛利率水平波动下降，20152017 年 分别为 27.37%、19.70%和 20.51%。物业管理 业务以及其他业务毛利率均变动很小。公司整 体毛利率水平有所下降，但均维持较高水平。 201
10、8 年 16 月， 公司实现营业收入 155.46 亿元， 较上年同期增长 49.26%； 其中房地产开 发收入 145.94 亿元，占营业收入的比重为 93.88%。2018 年 16 月，公司综合毛利率为 22.54%，较 2017 年上升 1.22 个百分点；其中 房地产开发业务毛利率较 2017 年上升 0.04 个 百分点至 20.55%；物业管理业务毛利率为 21.39%，较 2017 年下降 1.80 个百分点。 房地产行业受宏观政策调控影响大，未来 房地产市场运行仍存在不确定性。公司作为大 型房地产上市企业，产品品质较高，在重庆地 区具有较高的品牌影响力，综合实力很强；公 司在
11、建房地产项目规模大，土地储备充足，为 公司长期发展提供支撑。同时联合资信也关注 到房地产行业受宏观政策调控影响大、公司项 目区域集中度相对较高、债务负担重、经营性 净现金流由正转负等因素对其信用水平的不 利影响。 近年来，公司资产规模快速增长，以流动 资产为主，符合行业特点；流动资产中存货占 比高，资产流动性一般。所有者权益中未分配 利润占比较高，权益稳定性一般。公司目前债 务结构合理，有息债务负担重。随着公司经营 规模的扩大，营业收入和利润总额不断增长， 整体盈利水平尚可。2017 年，公司扩大拿地规 模及开工力度，公司经营活动现金由上年的净 流入转为净流出状态。 经联合资信评估有限公司评定
12、，公司主体 长期信用等级为 AA+，评级展望为稳定。 四、主体短期信用分析 1 资产流动性分析 20152017 年，公司资产总额快速增长， 年均复合增长 28.33%，截至 2017 年底，公司 资产总额 1573.64 亿元，其中流动资产占 91.63%，非流动资产占 8.37%，资产结构以流 动资产为主。 20152017 年，公司流动资产年均复合增 长 28.45%，规模呈快速增长趋势。截至 2017 年底， 公司流动资产合计1441.88 亿元， 较 2016 年底增长 45.26%。公司流动资产以货币资金 （占 12.92%）和存货（占 74.36%）为主。 短期融资券信用评级报告
13、 金科地产集团股份有限公司 5 图 2 公司截至 2017 年底流动资产构成 资料来源：公司财务报告 20152017 年，公司货币资金快速增长， 年均复合增长 40.85%。截至 2017 年底，公司 货币资金 186.27 亿元，同比增长 5.57%。货币 资金中银行存款 181.80 亿元， 其中使用权受限 制的其他货币资金 4.46 亿元， 占货币资金总额 的 2.39%，主要为保证金和定期存单。 公司存货以房地产开发成本、开发产品和 拟开发产品为主，近三年规模波动增长，年均 复合增长 21.89%。截至 2017 年底，公司存货 账面价值为 1072.21 亿元，同比增长 49.90
14、%， 其中开发成本 817.18 亿元（占 76.21%） ，开发 产品 153.66 亿元（占 14.33%） ，拟开发产品 91.00 亿元（占 8.49%） 。存货中开发及拟开发 项目主要包括北京金科中心（账面余额 26.88 亿元） 、北京领秀（账面余额 35.80 亿元） 、天 津武清项目（账面余额 25.49 亿元） 、重庆 金科天元道（一期） （账面余额 20.49 亿元） 、 重庆金科九曲河项目 （账面余额 16.49 亿元） 、 重庆西永天宸 （二期）（账面余额 18.94 亿元） 、 重庆金科天元道（二期） （账面余额 16.23 亿 元） 、重庆万州金科观澜（账面余额 1
15、5.59 亿 元） 、 重庆金科博翠园 （账面余额 19.18 亿元） 、 佛山金科博翠天下（账面余额 15.89 亿元） 、 合肥天宸花园（账面余额 30.24 亿元） 、济南 金科世界城（账面余额 21.31 亿元） 、南宁金 科观天下（账面余额 17.97 亿元） 、无锡蠡湖 一号三期（账面余额 22.88 亿元） 、武汉金科 城（账面余额 38.03 亿元） 、郑州金科城（账 面余额 27.85 亿元） 。截至 2017 年底，公司累 计计提存货跌价准备 2.18 亿元，计提比例 0.20%，计提比例较低，考虑到公司库存较高， 且在售和在建的房地产项目部分分布在非热 点城市，未来去化的
16、压力较大，存在一定的存 货跌价风险。2017 年底， 公司账面价值 265.37 亿元的存货用于抵押借款。 截至 2018 年 6 月底，公司资产总额为 1856.71 亿元， 较 2017 底增长 17.99%， 主要来 自货币资金和存货的增长。公司货币资金 303.46 亿元，较 2017 年底上升 62.92%；公司 存货合计 1183.36 亿元， 较 2017 年底大幅增长 10.37%。从构成看，流动资产占 92.33%，非 流动资产占 7.67%， 资产结构较 2017 年底变动 不大。 总体看， 近年来， 随着公司业务范围扩张， 资产规模快速增长，以流动资产为主，且存货 占比突出，公司存货中以开发成本为主。联合 资信关注到，公司存货中部分项目位于非热点 城市，或面临一定的去化压力，可能存在跌价 风险。整体看，公司资产质量一般。 2 现金流分析 从经营活动来看，20152017 年，公司经 营活动现金流入快速增长，2017 年为 706.43 亿元，同比大幅增长 87.80%，主
