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1、土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。土地一级开发项目的流程一 土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。二土地一级
2、开发的程序（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。（五）通过联
3、审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土
4、地一级开发委托协议（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。（九）组织验收 建设项目的土地一级开发完成
5、后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 1、审核土地一级开发成本 2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 4、纳入市土地储备库地产开发中，为规范开发流程，各大城市行政主管部门将房产开发与土地开发分为两项进行操作，2007年北京市率先通过招标方式进行土地一级开发工作，政府采用房产开发与土地开发分割开来其主要目的有两个：一、加强政府对房地产业的监管力度；二、使房地产开发成本进一步透明化，便于政府监管：1、市四部委联席会会议纪要：明确项目可进行土地一级开发招投标工作；2、市或区土地整理储备中心进行项目土地一级开发招投标工作；3、中标单位与
6、市或区土地整理储备中心签订项目土地一级开发委托协议书；4、取得委托协议书后，经区发改委向市发改委申请立项核准；取得用地预审告知单；5到国土资源区分局办理用地预审手续，取得建设项目用地土地一级开发预审意见；6、到市发改委取得项目立项核准，取得项目立项核准；7、到市规划局办理项目规划意见书(选址)，取得规划意见书(选址)和钉桩测绘告知单；8、到测绘院办理测绘钉桩成果；9、到规划局办理建设用地规划许可证，同时到国土资源区分局办理土地征用手续，如涉及到农用地还需先办理农转用手续，并交纳相关税费；注意：市政代征与绿地代征可减免防洪费；10、到区建委(有的区县到危改办)办理拆迁、评估公司招投标工作与办理土
7、地一级开发项目拆迁公示，在这时会安排已有意向的拆迁、评估公司协助办理，同时还需提供拆迁资金证明；11、根据公示情况说明以及拆迁评估合同办理土地一级开发拆迁许可证；12、实施拆迁；13、临时市政建设；14、项目验收；备注：在办理完委托协议后，即可进行市政综合配套设计实施。一.土地储备开发项目的要求土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划(国有土地不受年度土地利用计划的制约)及土地储备开发计划。二.土地一级开发的程序(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。(二)市国土
8、局受理申请并进行土地一级开发项目预审。(三)通过土土地一级开发预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。(四)编制了土地一级开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。(五)通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、
9、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。2、通过招标方式选择开发企业实施土地一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议(六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市
10、发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。(八)在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。(九)组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地开发程度是
11、否达到合同的要求3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4、纳入市土地储备库土地一级开发整理成本及收益分配方式1、集体土地征收费(含建设用地平移成本费)；国有土地收回收购费；市政基础设施建设费；城市公园、景观绿化建设费；城市公共公益配套项目建设费；渠系改造费；自来水主水管迁建费；电力设施建设费；安置房建设费(包括集体土地拆迁安置房建设费和国有土地拆迁安置房建设费)；规划设计和策划推广费；年度投资基本回报收益；其它不可预见费等费用。2、市政基础设施和城市公共公益配套设施具体建设项目由附加协议确定，所有建设费用经审计后计入本项目一级土地整理结算成本，项目建设费用的审计方式采用过程跟踪审计，单项建
12、设项目完成后进行审计汇总。3、年度投资基本回报按投资方实际完成的年度投资款的%计算，在每年度核算完该年度的投资基本回报，政府方于每年度前将年度基本回报支付投资方。投资方原则上将该年度基本回报于次年作为投资款继续投入本项目，则继续计算投资方的年度投资及基本回报，直至土地招拍挂款返还投资方投资款后不再计算。 地产开发中，为规范开发流程，各大城市行政主管部门将房产开发与土地开发分为两项进行操作，2007年北京市率先通过招标方式进行土地一级开发工作，政府采用房产开发与土地开发分割开来其主要目的有两个：一、加强政府对房地产业的监管力度；二、使房地产开发成本进一步透明化，便于政府监管：1、市四部委联席会会
13、议纪要：明确项目可进行土地一级开发招投标工作；2、市或区土地整理储备中心进行项目土地一级开发招投标工作；3、中标单位与市或区土地整理储备中心签订项目土地一级开发委托协议书；4、取得委托协议书后，经区发改委向市发改委申请立项核准；取得用地预审告知单；5到国土资源区分局办理用地预审手续，取得建设项目用地土地一级开发预审意见；6、到市发改委取得项目立项核准，取得项目立项核准；7、到市规划局办理项目规划意见书(选址)，取得规划意见书(选址)和钉桩测绘告知单；8、到测绘院办理测绘钉桩成果；9、到规划局办理建设用地规划许可证，同时到国土资源区分局办理土地征用手续，如涉及到农用地还需先办理农转用手续，并交纳
14、相关税费；注意：市政代征与绿地代征可减免防洪费；10、到区建委(有的区县到危改办)办理拆迁、评估公司招投标工作与办理土地一级开发项目拆迁公示，在这时会安排已有意向的拆迁、评估公司协助办理，同时还需提供拆迁资金证明；11、根据公示情况说明以及拆迁评估合同办理土地一级开发拆迁许可证；12、实施拆迁；13、临时市政建设；14、项目验收；备注：在办理完委托协议后，即可进行市政综合配套设计实施。一.土地储备开发项目的要求土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划(国有土地不受年度土地利用计划的制约)及土地储备开发计划。二.土地一级开发
15、的程序(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。(二)市国土局受理申请并进行土地一级开发项目预审。(三)通过土土地一级开发预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。(四)编制了土地一级开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。(五)通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。2、通过招标方式选择开发企业实施土地一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定
