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1、新派公寓权益型房托,第1页,资产支持专项计划介绍材料,2017年9月,1,2,3,4,目录,5,第2页,资产支持证券介绍 标的物业介绍 青年公寓市场行业分析 青年乐介绍 计划管理人介绍,价值与亮点,首单长租公寓 类REITs,低抵押率 保护本金,多元化 退出途径,专业 资产管理,优质 物业资产,第3页,期间收益 保障体系,国内首单长租公寓类REITs产品， 为国家政策鼓励方向，新派为国 内公寓领军品牌之一,标的物业位于北京国贸CBD区 域，具有良好的品牌口碑和稳定 的经营净收益，70年住宅产权,青年乐提供国内先进水平的公寓 管理，管理绩效属于行业领先水 平；赛富亚洲进行专业基金管理,根据戴德梁
2、行出具的评估报告， 优先级资产支持证券本金对抵押 物评估价值的抵押率为40.88%,现金流可以形成超额覆盖；青年 乐承诺每年可分配净现金流不低 于800万/年，差额补足；现金储 备金500万元,公募REITs、市场化处置、产品续 发等多元化退出途径；权益级投 资者与青年乐具有优先收购权,产品亮点,第一部分 资产支持证券介绍,第4页,主要参与方,第5页,整体交易框架,过户型类REITs产品，以私募基金份额作为基础资产的证券交易所挂牌的资产证券化产品，属于标准化产品标的物业经营 净收益用以分配资产支持证券投资人预期收益；基础资产的处置所得用以分配投资者本金 资产支持专项计划发行资产支持证券募集合格
3、投资者的资金，用以收购和持有私募基金份额，进而持有项目公司股权及标 的物业产权、债权，以标的物业经营净收益和处置收益向合格投资者进行收益与本金分配,优先级证券（评级AAA）,权益级证券,深交所,联合信用,中证登,中伦律所,资产支持专项计划,契约型私募基金,SPC+通达富,新派CBD店,认购优先级资产支持证券，享受固定收益,认购权益级资产支持证券，享受物业增值收益,股权+委托贷款,管理,审计、现金流预测,资产评估,持有产权,资 产 抵 押,登记结算,证券评级,挂牌,法律服务,管理,第6页,整体交易结构,资产支持 专项计划,计划管理人 （渤海汇金）,原始权益人 （左邻右舍）,契约型私募基金,SPV
4、,通达富,新派公寓,青年乐,优先级 投资者,权益级 投资者,中证登,深交所,基金托管/委贷 （上海银行）,监管/托管银行 （招商银行）,基金管理人 （赛富）,设立并管理,持有全部股权,挂牌,设立并 管理,资产支 持证券,运营管理 超额分成,申购基金出资,认购基金,持有股权及债权 发放委贷,第7页,产品要素,第8页,产品要素（续）,第9页,资产支持证券设计,资产支持证券端考虑因素包括：标的物业现金流和证券端现金流的匹配；在充分依靠标的物业融资的同时，保护投资者的利益,标的物业现金流和证券端现金流的匹配,1 2,依靠标的物业充分保护投资者利益,分级结构，设立优先级、权益级资产支持证券。资产支持证券
5、的预期收益和本金偿还来自于标的物业的运营现金流以及标 的物业的处置收入。根据戴德梁行的评估值，优先级资产支持证券本金对抵押物评估价值的抵押率为40.88%，抵押率较 低，抵押担保措施对优先级资产支持证券本金的偿付具有良好的保障作用 标的物业可分配净现金流对于优先A档的预期收益形成超额覆盖。根据当前类似证券发行预期收益水平，标的物业租金、 综合配套收入 、押金和履约保证金在扣除运营税费后的金额（可分配净经营现金流）对当期优先级证券利息超额覆盖 【 1.8】-【2.1】倍以上；根据立信会计师现金流测算，基础情景下，第一年标的物业实现的净现金流为【749.41】万元 青年乐对标的物业进行受托运营管理
6、，承诺标的物业可分配净现金流目标值。青年乐签订委托管理协议，承诺从 2018年起，SPV每年可分配净现金流不低于【800】万/年（扣除青年乐的业绩激励费之后）；若SPV的可分配净现金流 不足上述标准的，青年乐承诺无条件不可撤销地予以差额补足 跟踪评级机制、跟踪评估机制保障可以根据市场变化保障优先级投资者权益。专项计划聘请专业评级机构、专业资产评估 机构对资产支持证券、标的物业进行跟踪评级与评估，并设置对应的评级、评估阀值，触发阀值之后召开持有人大会以决 定是否提前处置,第10页,退出安排,资产支持专项计划,契约型私募基金,优先级投资者 （归还本金）,权益级投资者 （还本+超额分成）,新REIT
7、s契约型私募基金,发行CMBS再融资,地产基金,个人投资者,机构投资者,商业地产商,￥,公 开 发 行 REITs，公众 投资者投资,滚动续发， CMBS 等 方 式再融资,向市场投资 者销售,公募REITs,再融资,市场处置,公募REITs 公众投资者,第11页,份额处 置收益,持有 份额,持有 证券,持有股权,及债权,股权处置 收益,第二部分 标的资产介绍,第12页,标的资产基本信息,第13页,新派公寓CBD店坐落国贸桥东南800米，苹果社区西侧；项目 毗邻东三环，临近双地铁站，环绕国贸、双井富力城和大望路 SKP三大商圈,新派公寓CBD店 （账面净值7,800万）,赛富不动产基金1 （有
8、限合伙） 100%持有 （8,700万股本） （3,750万借款） 通达富 （账面净资产8,840万元）,青年乐 （新派运营管理方） 分租 约1,100万/年,整租 578 万/年,注1：赛富不动产基金分别为：GP北京赛富瑞益投资管理中心 （有限合伙）【1%】；LP北京赛富睿智投资中心（有限合伙）,【99%】,标的资产基本信息（续）,新派公寓CBD店由德国设计师团队精心设计打造， 简约同青春呼应，艺术和休闲交互，生活与居住融 合。1层配备多彩公共休闲区、mini健身房、便捷 服务岛。动感塑胶跑道楼梯，让白领锻炼着回家。 屋顶花园，开放式可间隔楼阁，约会的最佳之选。 地下一层画廊、红酒屋，欣赏精
9、美画作，更能品味 葡萄美酒,2-12层静谧居住区，15 -25平米精致mini户型、 40 -75 平米一房厅、平米一房厅、140 平米两室 一厅，满足多种需求。家具电配备齐全，充分满足 现代白领对高质量睡眠和衣物的储藏需求，更有贴 心的厨余垃圾处理器带来家的温暖。同时，中央空 调、地板采暖、24 小时不间断热水，节省空间， 低碳环保。超大双层落地窗，6层以上尽览 CBD,第14页,标的资产基本信息（续）,第15页,新派公寓简介,新派公寓的目标是以Lifestyle, Home, Community为创新理 念，在中国一线城市CBD的核心地段为白领打造标准化、完 善配套、特色管理的整栋社区化公
10、寓，让生活和居住完美结 合，致力于良好居住体验，为住户提供一个舒适的家,第16页,2013年，新派白领公寓获旨在发现创业领域最具增长潜力、 最具投资价值的明日之星的“德勤36氪明日之星”。新派以 出色的建筑设计获得素有中国地产业诺贝尔奖之称的精瑞科 学技术奖优秀建筑设计奖,新 派 公 寓 （ CYPA ， China Young,Professionals,Apartments）是国内领先的致力于打造都市白领新居住方式 的连锁公寓品牌。创始人王戈宏先生率先创新提出并实践未 来中国白领新的居住理念： Lifestyle （ 新生活方式） ， Home（新的家），Community（年轻人的社区）
11、，在中国 核心城市的交通便利地段为白领打造标准化，完善配套，特 色管理的整栋社区化公寓。公司在成立之初，便获得国内著 名的赛富基金投资 目前，新派公寓已形成连锁经营模式：公司已建成出租的项 目包括位于北京新国展店、北京新派公寓CBD店和新派公寓 紫禁城店，成都太古店、南京创意社区店、广州珠江新城店 、深圳龙华人才公寓、北京898创意社区店、上海虹桥店和 杭州体育馆店也已完成签约或正在签约中 区别于分散式租赁模式及魔方公寓等二房东的经营模式，新 派与专业机构合作，通过物业收购、装修改造、整体运作的 模式，持有整栋物业产权，保证租赁服务品质。公司的物业 从北京已逐渐拓展到上海、深圳、广州等一线城市
12、，励志成 长为全国范围内具有影响力的城市核心区域白领长租公寓运 营商,第三部分,第17页,青年公寓市场行业分析,住房市场结构,星级酒店,经济型酒店,服务型公寓 /酒店式公 寓,民宿/短租,集体宿舍,长租市场-机构供应 （长租公寓）,长租市场-非机构供应,自住住宅,高,低,服 务 水 平,居住时间,短,长,住房租赁市场,第18页,青年公寓简介及历史融资情况,部分青年公寓品牌融资情况,青年公寓作为集中式长租公寓的主要类型，主要面向都市白领等年轻人提供长期租赁服务，一般是将现有住宅楼宇或经营不善的酒店通过整栋收购或 出租之后，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的上班族，并提供统一
13、的运营管理。 年龄分布为18-45岁的周边上班族。例如规定：不得带宝宝，不得带宠物，不得吸烟等 客群定位,包括租金、能耗费（如水电费、网络、供暖等，水电收费标准通常为商用），部分公寓品牌会以租金为准附加收取10%左 右的服务费 一般要求签约时间为半年以上，不接受日租，对半年以内的租户采取租金上浮5%-10%的方式 通常采用“押一付一”、“押一付三”等方式,收费方式,第19页,中央层面对长租公寓的政策支持,住建部,国务院,国务院,财政部,发改委,国务院,国务院,税务总局,住建部,住建部,九部委,要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，培育住房租赁机构，支持房地产开发企业出租房源，推进 REITS试
14、点,要求重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态“；公寓首次纳入生活服务业,提出满足新市民住房需求为主要出发点的住房制度改革，深化改革以建立购租并举的住房制度为主要方向,公寓业所在的生活服务业也纳入营改增试点,分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，加快培育和发展住房租赁市场,培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策,纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿跟务缴纳增值税,规范租赁市场；加快住房租赁市场立法；多渠道增加租赁住房有效供应；大力发展公租房；加强住房租赁 市场
15、监管,鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造；开展集体建设用地上建设租赁住房试点;鼓励个人依法出租自有住 房,在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、 沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市为首批试点单位, 明确各地要搭建住房租赁交易平台，增加新 建租赁住房供应,15年1月,15年11月,15年12月,16年3月,16年4月,16年5月,16年6月,16年11月,17年2月,17年4月,17年7月,第20页,租赁市场空间广阔，长租公寓崛起正当时,庞大的流动人口是住房租赁市场发展的基础，为整个市场提供了巨大的发展空间。21世纪以来，中国流动人口呈明显的上升趋势。2014年后，流 动人口数量达到高位企稳状态，2016年流动人口数量达2.47亿，占总人口的18% 根据链家研究院数据，2016年我国采用租房解决居住问题的人口数目约为1.6亿人，是通过购买新房解决居住问题人数的4倍 中国流动人口及占比 我国2005-2016年通过购买新房/租房解决居住问题的人口数 （万人）,我国目前1.6亿的租赁人口绝对规模已经位居世界第一，但从相对值来看，根据链 家研究院数据，我国的租赁人口占总人口数的比例仅为12%，与日本33%，美国 31%相比显著偏低，未来租赁人口占总人口的比例仍然具备较大提升空间，也就是 说未来租赁市
