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1、绵阳房地产市场分析报告,2015年8月,数字绵阳 建城历史：2200年历史 行政区划：五区一市六县 幅员面积：20249平方公里 城区面积：103平方公里 全市总人口：547万 城区人口：110万（含暂住人口） 全市生产总值：1189.1亿元 全市财政总收入：172.1亿元 城镇职工人均可支配收入：23100元 说明：以上数据统计截止2013年12月31日,一、绵阳城市概况,美誉绵阳 蜀道明珠 / 富乐之乡 西部硅谷 / 李白故里 四川省第二大城市 中国科技城 全国卫生城市 国家园林城市 国家环境保护模范城市 中国优秀旅游城市 联合国改善人居环境最佳范例城市 中国最佳宜居城市第三名 中国最具发
2、展潜力城市之一,一、绵阳城市概况,1、总体分布格局逐渐从城市中心向城市外围扩展； 绵阳目前在建项目主要分布在园艺片区、石桥铺片区、城南新区等主城区的二三圈层，体量上至少占到总体的60%以上，而且这些区域大多数都是20万以上的项目。,二、绵阳房地产市场现状分析,绵阳房地产市场板块分布示意图,2、大盘项目越来越多 在目前在建项目中，规模超过20万的项目达20多个，CBD万达广场、三江国际丽城、树高威尼斯、神州南都、城南一号等都是30万以上的大项目，规模最大的将近130万；这标志着绵阳已进入大盘时代，也折射出开发企业强大的资金实力和项目运作能力。,二、绵阳房地产市场现状分析,3、高品质项目越来越多：
3、 绵阳目前的房地产开发，追求品质的意识越来越强烈，项目总体规划、外立面、景观、户型结构、配套功能、科技含量、物业服务等都比以前有了极大提高；如CBD万达广场、三江国际丽城、华润中央公园、树高威尼斯等项目，都将项目品质上升到一定的台阶，也得到了市场的高度认可。,二、绵阳房地产市场现状分析,4、年度成交量和高位相比已呈下降趋势； 从2004-2013年的成交量分析，2008年、2009年、2010年三年连续大幅递增，同时，价格也是连续上涨，市场形势趋好。在2010年成交量达到325.4万的高位后， 2011年、2012年均出现了负增长，这也是绵阳过去十年从没有出现过的，2013年虽略有回升，但仍未
4、达到2010年的高位。,二、绵阳房地产市场现状分析,二、绵阳房地产市场现状分析,5、成交价格稳步上扬： 从2009年2013年，绵阳城区住宅成交均价从3445元/上涨到5539元/，涨幅达160%;,二、绵阳房地产市场现状分析,6、存量房源及待建项目体量庞大，市场竞争激烈 据不完全统计，绵阳市目前共有具备开发能力的开发商约150多家，目前在建项目约100余个，总面积约500万平方米；可供开发的储备土地约5000余亩，未来三年可开发商品房约1000万平方米，平均每年的上市量会超过300万平方米。,二、绵阳房地产市场现状分析,房地产需求地理属性原则决定了大多数人需求动机，在四川，形成了以成都为中心
5、，附近县市为基础，辐射川南、川西、西藏、新疆、陕甘等省市区的成都置业居家圈，平均每年的的销售量近千万平方米；在川西北地区，形成了以绵阳为中心辐射广元、遂宁、阿坝州相邻周边县市的绵阳宜居城市置业居家圈；在雅安形成了三州地区及西藏地区的置业居家圈。,三、绵阳房地产市场需求分析,做为四川第二大城市，又处在成渝绵经济带上川西北桥头堡的绵阳，自建市以来，经过历界政府的精心打造，中国科技城、全国卫生城市、联合国最佳人居城市、宜居城市这些成就正支撑着绵阳城市发展的活力，正逐步成为影响川西北地区1000多万人口的物流中心、信息中心、科技中心、教育中心，也吸引着越来越多的人口安居绵阳，百万人口大城市的目标正在实
6、现。,三、绵阳房地产市场需求分析,绵阳目前城市人约106万人（含流动人口），人均居住面积28平方米，拥有各类住宅性质房屋3000多万平方米，其中商品房面积将近2000万平方米。城区内90年代以前的住宅房屋保有量较少，主要集中在一环路北段、剑南市场、火车货站、跃进路一带，90年代中期修建的房改房主要集中在南河片区、市中心片区、剑南路、跃进路。90年代中后期，商品房、安居房开始面市；2002年后，绵阳商品房开发初具规模，每年平均以120-150万平方米、约10000个家庭，3万多城市人口的速度增长，截止2013年，共销售商品房住宅约1928.14万平米，平均每年约160万平米的销售量。,1、绵阳城
7、市人口房屋现状：,三、绵阳房地产市场需求分析,2、历年来支撑绵阳房地产市场住宅需求的构成 ： （1）城区人口住房改善的住宅需求； （2）新婚人口住宅需求 ； （3）到绵阳参加工作的人口住宅需求 ； （4）周边县市退休人口到绵定居的住宅需求 ； （5）外地绵阳藉乃至川西北片区原藉回乡定居的住宅需求 ； （6）宜居城市吸引川西北片区来绵定居人口的住宅需求； （7）绵阳教育产业带动就读家庭人口的住宅需求 ； （8）城区及川西北片区富裕家庭投资收租的住宅需求 ； （9）游资性投资需求 ；,三、绵阳房地产市场需求分析,3、绵阳购房者心理及行为特征： （1）购房趋于理性，货比三家或更多 （2）看重开发商品
8、牌 （3）投资客户看重地段，自住客户看重环境及小区规模 （4）对户型及功能间设置的要求较高 （5）对房屋面积不盲目求大 （6）贪小便宜，喜欢有赠送面积 （7）8090平米的两居及90120平米的三居户型是市场需求主流 （8）从遮风避雨的原始要求提升到体现品质和品味的高度 （9）不会单纯对比价格的高低，更注重房屋的性价比,三、绵阳房地产市场需求分析,4、绵阳房地产市场住宅需求构成的发展趋势分析： （1）刚性需求依然是市场需求主流； 第一、原有刚性需求的持续性消化， 第二、新的城市规划带来了新的刚性需求；,三、绵阳房地产市场需求分析,根据绵阳最新城市规划， 2020年绵阳中心城区人口将达到145万
9、，城市建设用地达到150万平方公里；从这些数据可以看出未来3-5年是绵阳城市人口高速增长期，人口的快速增长，将会给很多行业带来新的机遇，包括房地产行业。以目前绵阳城市人口110万为基数，2020年达到145万，平均每年递增约5万多人，按每个家庭平均3人计算，每年约新增16000户家庭；按每户家庭平均住房为80平米，每年将新增住房需求为130万平米；其中部分新增人口是通过购买新房解决住房问题，直接带动市场需求；部分新增人口只能租房或采取其他方式解决居住问题，这又会刺激房产市场投资者的积极性，从而间接带动市场需求。,三、绵阳房地产市场需求分析,（3）改善性需求逐渐增加： 随着城市人们家庭收入的提高
10、，人们对居住的条件也有了更高的要求，面积太小、房间结构布局不够合理、小区环境较差、房屋外立面陈旧、老式多层没有电梯、新增人口需要更多的房间等等，都是促使人们再次购买房屋的理由，随着时间的推移，城区内以前老式住宅的缺点会越来越突出，这部分的需求会逐渐增加。,（2）投资性需求急剧减少： 随着国家调控政策的不断发力，已将住宅的投资获利空间不断挤压，更多的闲散资金在转向寻求其他获利更高投资渠道。,三、绵阳房地产市场需求分析,（4）储备型需求正在形成： 储备型需求是一个新生的需求，主要城市中多数的中产阶级，由于目前收入较丰且稳定，在房价较为低迷的时候，在自己居住的小区里面或者附近、或者其他性价比较高的项
11、目，购买一套或多套房屋，不会转手获利，也不会用于出租，仅是为将来子女成人后准备的独立生活的房屋。,三、绵阳房地产市场需求分析,四、绵阳房地产市场销售状况分析,1、2009年-2013年绵阳城区商品房住宅成交量分析：,从五年来的成交量分析，2010年达到325.4万的高位；2012年下滑至195.3万时。 这既反映出国家在2010年开始的调控政策效果明显，同时也是市场趋弱或回归理性的表现。,2、2009年-2013年绵阳城区各区域商品房住宅成交量分析：,四、绵阳房地产市场销售状况分析,2、2009年-2013年绵阳城区各区域商品房住宅成交量分析：,四、绵阳房地产市场销售状况分析,从五年来各区域成
12、交量上分析，涪城区五年来成交量合计达462.9万，占城区五年总成交量的38%；经开区最低，五年来成交量合计达98.1万，仅占城区四年总成交量的8%。,2、2009年-2013年绵阳城区各区域商品房住宅成交量分析：,四、绵阳房地产市场销售状况分析,3、2009年-2013年绵阳城区商品房住宅成交均价分析：,四、绵阳房地产市场销售状况分析,从总体成交均价分析，从2009年开始，每年价格稳步上扬，在2011年成交量下跌的情况下，均价仍上涨19%。这既是市场看好的结果，同时也是因为绵阳房价本身在四川各地级城市中居于中下水平，还有一定的上涨空间。,3、2009年-2013年绵阳城区商品房住宅成交均价分析：,四、绵阳房地产市场销售状况分析,4、2009年-2013年绵阳城区各区域商品房住宅成交均价分析：,四、绵阳房地产市场销售状况分析,从各区域的成交均价分析，涪城区仍然占据榜首，其他各区域相对比较平衡，但在2011和2012年时，涪城及经开区远远高于总体均价和其他区域均价,2013年，游仙区价格上涨幅度较大，经开区相比2012年略有下调。,4、2009年-2013年绵阳城区各区域商品房住宅成交均价分析：,四、绵阳房地产市场销售状况分析,
