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1、买卖合同过期案例分析篇一：物业费诉讼时效过期案例分析物业费诉讼时效过期案例分析近日，业主拒交物业费一度引发广泛关注。有的业主甚至一拖就是几年的时间，物业公司在无法收缴的情况下，不得已，会通过诉诸法院的途径要求业主交纳拖欠的物业费。但，对于物业费的追缴，是不是存在诉讼时效的问题对于超过诉讼时效的物业费，物业公司有没有诉讼的权利业主是不是就不需要交纳了让我们一起看看下面这个案例。【案情回溯】追缴8年物业费 法院支持两年李先生在购买了二手房后，8年来一直拖欠物业管理费，后被小区物业公司告上法庭，要求其支付物业费元。由于物业公司从未催收过物业费，法院最终只支持了物业公司索要最近2年的物业费。物业公司诉
2、称，李先生自20XX年11月12日起无故拖欠物业管理费。物业要求法院判决李先生支付20XX年11月12日至20XX年11月11日的物业费元。李先生辩称，他没有跟物业中心签订过任何合同，这是物业公司的失职;对于收费标准认可，但这么多年物业中心从未向其催收物业费，物业公司起诉主张的20XX年之前的物业费已经超过诉讼时效。法院经审理认为，虽双方未签订物业委托管理合同，但已形成事实上的物业服务合同关系，李先生应向物业公司交纳物业费。因物业公司未能证明其曾向李先生连续追索物业费用，可以认定其明显怠于行使权力，对李先生关于诉讼时效的答辩意见予以采纳。最终，法院判决李先生给付物业管理公司两年的物业费2440
3、元，驳回物业公司的其他诉讼请求。案例分析：该案中的诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当诉讼时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。民法通则第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”诉讼时效届满后，权利人仍然向法院起诉，请求法院保护其民事权利，但法院对其实体权利将不予支持。因此，对于超过两年期限以上的诉讼请求部分，法院将审查是否存在诉讼时效中断的事由。中华人民共和国民法通则第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。”司法实践中，
4、物业服务企业大多会向法院提交“催缴通知书”，以证明其向业主主张过物业管理费。如果物业服务企业提交快递邮件详情单或者邮件送达妥投条等催缴证明，表明其曾在诉讼时效期间向业主主张过权利，那么诉讼时效就会发生中断的法律效果，诉讼时效将重新起算。如果物业服务企业在没有证据证实其向业主主张过物业费时，对于过了2年诉讼时效的物业费，业主依法将不需要向物业公司交纳。在此案中物业企业需要注意的是：1、物业公司一定要注意主张权利的时间限制，避免超过诉讼时效。2、主动收集、保存诉讼时效中断的证据材料。3、自知道自身权利被侵害之日起，通过合法的途径以书面的形式向对方进行催收，并保留相关证据资料。直接或通过函件、邮递、
5、张贴等方式发出催收通知、律师催收函，并保存函件原本及对方复函或回执、邮递相关票据等。也可通过拍照和录像的方式进行证据的固定。4、在诉讼时效届满前，积极依法向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求或行使诉讼权利以保障自身的合法权益。在实际管理活动中，物业企业或许出于主观不愿影响小区融洽关系，或许是由于客观难以保存证据等各种情况，在物业费用追索中因超过时效的而部分或完全丧失胜诉权的案例比比皆是。需要物业企业警醒，注意防范因超过诉讼时效而丧失胜诉权的法律风险。另外，诚实信用原则是我国法律规定的一项基本原则，物业服务企业的义务是
6、提供物业服务，在享受了物业公司提供的物业服务后，业主有义务交纳物业费。按期支付物业费，体现的是业主一方对物业服务协议和物业服务工作的尊重，能够彰显业主诚信负责的态度，也是小区可续治理过程中的重要一环。篇二：合同效力案例分析合同效力案例分析一、无权处分导致的民事行为效力未定案情甲乙为兄弟关系，父母早亡，另无兄弟姐妹，均未结婚。甲外出经商，托乙照看房屋，乙因赌博欠债，无力还款，竟以自己名义将该房屋出卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，约定5月9日一同办理过户登记手续。5月5日甲因他事回家，知晓此事，未表示反对，但因心脏病突然发作，不治而亡。5月6日，丙因另外购买了便宜的房屋，欲不履行与乙的买卖合同，提
7、出该房屋不属于乙所有，故买卖合同无效。遂与乙发生争议。问题1在甲死亡以前，乙与丙所签订合同效力如何为什么2本案应如何处理为什么答案及解析1乙以自己名义与丙所签订的合同为效力未定的合同。无处分权人订立的合同为效力未定的合同。依合同法第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。也就是说，无处分权人在未取得处分权时与他人订立的合同为效力未定的合同。该合同如果权利人本人予以拒绝，则为无效合同；如果权利人本人事后予以追认，或者无处分权人事后取得处分权的，则该合同为有效合同。本案中，乙并非房屋所有人而以自己名义将甲的房屋出售与丙，因此所订立的合同
8、为效力未定的合同。甲知此事以后，未表示反对，后甲因心脏病发作突然死亡，乙因继承而取得该房屋的所有权，因此该合同可视为有效合同。2丙应履行该房屋买卖合同，否则应承担违约责任。因为乙因继承而取得了房屋所有权。乙与丙订立的房屋买卖合同为效力未定合同，由于甲死亡，其无其他第一顺序继承人，因此，其遗产应由作为其第二顺序的继承人的兄弟乙继承，乙因继承而取得了该房屋的所有权，因而具有了处分权，其与丙所签订的合同，依合同法第51条规定为有效合同。据此，丙应当依照双方的约定履行合同，否则应依法承担违约责任。二、无权代理导致的民事行为效力未定案情甲公司的经营范围为建材销售，一次，其业务员张某外出到乙公司采购一批装
9、饰用的花岗岩时，发现乙公司恰好有一批铝材要出售，张某见价格合适，就与乙公司协商：虽然此次并没有得到购买铝材的授权，但相信公司也很需要这批材料，愿与乙公司先签订买卖合同，等回公司后再确认。乙公司表示同意。双方签订了铝材买卖合同。张某回公司后未及将此事报告公司，又被派出签订另外的合同。乙公司等候两天后，发现没有回复，遂特快信函催告甲公司于收到信函后5日内追认并履行该合同。该信函由于邮局传递的原因未能如期到达。第八日，甲公司收到该信函，因此时铝材因市场原因价格上涨，遂马上电告乙公司，表示追认该买卖合同。乙公司却告知，这批铝材已经于第六日出卖给了丙公司，并已经交货付款完毕。由于甲公司过期不予追认该合同
10、，该合同已经失效。甲公司则认为，邮局传递迟延的责任应由乙公司承担，因此，合同因追认而生效。双方遂发生争议。问题1在甲公司追认之前，张某代理甲公司与乙公司签订的铝材买卖合同效力如何为什么2本案中，法院应支持谁的观点为什么答案及解析1效力未定。无权代理人签订的合同为效力未定合同。依合同法第48条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认，被代理人未作表示的，视为拒绝追认。也就是说，对于无权代理人所签订的合同，应为效力未定的合同。但赋予相对人以催告权，赋予被代理人追
11、认权。本案中，张某并无购买铝材的代理权，却代理甲公司签订购买铝材的合同，属于越权代理，该合同应经过被代理人甲公司的追认，才对甲公司发生效力。2。应支持甲公司的观点。意思表示经由传达机关传递时，因传达机关的原因未能按时传达给受领意思表示的相对人时，应由表意人承担不能传达的风险。 依民法原理，意思表示可分为有相对人的意思表示和无相对人的意思表示，有相对人的意思表示于意思表示到达相对人时生效，无相对人的意思表示于意思表示完成时生效。本案中，乙公司催告甲公司追认该合同效力的意思表示应于到达甲公司时发生效力，甲公司只要在乙公司确认的追认期限内予以追认，该追认即为有效追认。因邮局的原因未能及时传达乙公司催
12、告甲公司追认合同的意思表示，应为传达人的错误，因传达人的错误导致的损失应由表意人承担。乙公司即为本案中的表意人，即由乙公司承受不能及时传达的风险，故甲公司仍可在受领后合理期间内追认该合同。甲公司追认了，故应支持甲公司的观点，该合同仍为有效合同。三、胁迫的民事行为的效力案情原告赵某于1990年取得驾驶执照后，于1992年调入被告某厂从事驾驶工作。20XX年。赵某递交书面申请欲调离被告单位。被告单位告知原告须支付人民币5000元作为被告培训新驾驶员及其他接替工作所需支出费用后，方同意原告办理调离单位的有关手续。经多次协商未有结果，原告于20XX年5月8日支付被告人民币5000元，被告开具了收款单据
13、。办理调离手续后，原告多次要求被告退还其所交款项，均遭到被告的拒绝。20XX年8月3日，原告诉至法院，要求被告返还该笔款项。问题1本案中，被告收取原告款项的行为是否构成胁迫为什么2本案应如何处理为什么答案及解析1构成。被告以不办理原告调离手续为由迫使原告作出违背自己真实意思的行为，构成胁迫。依民通意见第69条规定，以给其本人或者亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害相要挟，以使表意人产生恐惧而为意思表示，表意人受胁迫产生恐惧，并为违背真意的意思表示的，构成胁迫。构成胁迫所应具备的要件是：(1)须胁迫人有胁迫行为；(2)胁迫人须有胁迫故意；(3)胁迫的本质在于对表意人的自由意志进行干预，胁迫
14、行为具有违法性；(4)须相对人受胁迫而陷入恐惧状态；(5)相对人受胁迫而为违背自己真意的意思表示。本案中，被告某厂以不给办理离厂手续为要挟，迫使原告赵某在违背自己真意的情况下交纳5000元，使其财产受到损失，构成胁迫。2被告应返还原告所收款项。因胁迫而为的民事行为为无效民事行为，无效的民事行为从行为成立时起即无效。民事行为被宣告无效后，从对方取得的财产应该返还给当事人。依合同法第52、54条规定，因胁迫而订立的合同，若不损害国家利益，则为可撤销的合同。受胁迫一方当事人可在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内向人民法院申请撤销所订立合同，否则，撤销权消灭，合同继续有效。但本案中，原被告之间不存在
15、合同关系。篇三：合同效力案例分析合同效力案例分析一、无权处分导致的民事行为效力未定案情甲乙为兄弟关系，父母早亡，另无兄弟姐妹，均未结婚。甲外出经商，托乙照看房屋，乙因赌博欠债，无力还款，竟以自己名义将该房屋出卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，约定5月9日一同办理过户登记手续。5月5日甲因他事回家，知晓此事，未表示反对，但因心脏病突然发作，不治而亡。5月6日，丙因另外购买了便宜的房屋，欲不履行与乙的买卖合同，提出该房屋不属于乙所有，故买卖合同无效。遂与乙发生争议。问题1在甲死亡以前，乙与丙所签订合同效力如何为什么2本案应如何处理为什么答案及解析1乙以自己名义与丙所签订的合同为效力未定的合同。无权处分人订立的合同为效力 未定的合同。依合同法第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。也就是说，无处分权人在未取得处分权时与他人订立的合同为效力未定的合同。该合同如果权利人本人予以拒绝，则为无效合同；如果权利人本人事后予以追认，或者无处分权人事后取得处分权的，则该合同为有效合同。本案
