《税收筹划薛钢税收筹划第06章》由会员分享，可在线阅读，更多相关《税收筹划薛钢税收筹划第06章（57页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第六章 其他税种税收筹划,第一节 土地增值税筹划,应税收入的确定： 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。,增值额扣除项目的确定可扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额，包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用，适用新建房转让和存量房地产转让 （2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，适用新建房转让。,（3）房地产开发费用 纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的； 最多允许
2、扣除的房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内； 纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的 最多允许扣除的房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内 （适用新建房转让）,（4）旧房及建筑物的评估价格 评估价格重置成本价成新度折扣率 适用存量房地产转让 （5）与房地产转让有关的税金 包括营业税、城建税、印花税、教育费附加 适用新建房转让和存量房地产转让 （6）财政部规定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计扣除 （取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）20% 适用新建房转让,（7）补充：房地产开发企业可扣
3、除和税金有营业税和城建税和教育费附加。销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%；由于印花税（0.5）包含在管理费用中，故不能单独扣除。 非房地产开发企业可扣除的税金有营业税、印花税、城建税和教育费附加。销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%；销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；税率为5%；印花税税率为0.5（产权转移书据）。,土地增值税的税率和税额计算公式： 1、计算收入总额 2、计算扣除项目金额 3、用收入总额减除扣除项目金额计算增值额 土地增值额转让房地产收入规定扣除项目金额
4、4、计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数 5、套用公式计算税额 应纳税额增值额税率扣除项目金额速算扣除系数,相关税收优惠规定： 1、建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除额20%的免税。 2005年6月1日起，普通住宅应同时满足： （1）住宅小区建筑容积率在1.0以上； （2）单套建筑面积在120平方米以下； （3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 各省、自治区、直辖市可根据实际情况，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。,2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税 3、个人因工作调动
5、或改善居住条件转让原自用房的，依原房产使用时间长短确定免税或减半征税。具体有下列优惠：,某房地产开发公司与某单位于2012年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司缴纳营业税（5%的税率）、城建税（7%的税率）、教育费附加（3%的征收率）、印花税（0.5）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构贷款证明）。当地规定的房地产开发费用扣除比例为10%。计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。,解答：
6、 （1）转让收入为15000万元。 （2）扣除项目金额：取得土地使用权所支付的金额为3000万元；房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用为（30004000）10%700（万元）；与房地产转让有关的税金为：150005%（17%3%）=825（万元）从事房地产开发的加计扣除为（30004000）20%1400（万元）扣除项目加总为：3000400070082514009925（万元） （3）增值额1500099255075（万元） （4）增值额与扣除项目金额比例：5075992551% （5）992550%30%（5075 992550%） 40%1533.75（万元） 或507540%
7、99255%1533.75（万元）,例题：某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中80%的建筑面积直接对外销售，取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有： （1）支付土地使用权价款1400万元。 （2）取得土地使用权缴纳契税42万元。 （3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元。 （4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利息费用虽未超过同期银行贷款利率，但不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售
8、费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为9%。,问题：1、该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计多少万元？ 1、营业税、城市维护建设税、教育费附加=76485%（1+5%+3%）+635%（1+5%+3%）=412.99+3.40=416.39（万元）,2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计有多少万元？ （1）取得土地使用权支付的金额： （140042）80%1153.6（万元） （2）开发成本=（90+2100+60）80%=1800（万元） （3）开发费用=（1153.6+1800）9%=265.82（万元） （4）
9、税金=76485%（1+5%+3%）=412.99（万元） （5）加计扣除=（1120+1833.6）20%=590.72（万元） 允许扣除费用合计=1153.6+1800+265.82+412.99+590.72=4223.14（万元）,3、2008年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元？ 增值额=7648-4223.14=3424.86（万元） 增值率=3424.864223.14100%=81.10% 应纳税额=3424.8640%4223.145%=1158.78（万元）,4、该企业应缴纳企业所得税多少万元？（不考虑房产税、印花税）。 应纳所得税额=（7648631153.6180
10、0416.394502803701158.78）25%520.56（万元）,具体筹划方式： （一）合作建房的税收筹划 税法规定建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。合作建房双方分得的房产均不交土地增值税，可大大降低房产的成本，这样可实现出资方和出地方的双赢。,某商贸公司需要购置一栋房屋，由当地某房地产开发公司承建。该房地产公司预计建成该房屋的售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目为600万元。土地增值率为400/60066.7%。该房地产公司需要缴纳土地增值税40040%6005%130万元，营业税10005%50万元，城市维护建设税和教育费附加50（
11、7%+3%）5万元。不考虑企业所得税，该商贸公司需要支付1000万元，该房地产公司利润为1000600130505215万元。,如果进行纳税筹划，该商贸公司与该房地产公司合作建房，房地产公司出地，商贸公司出资900万元（归房地产公司所有），建成后商贸公司分得95%的房屋，房地产公司分得5%的房屋作为办公之用。该房地产公司的开发总成本费用为600万元。不需要交纳任何税收，同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为900600300万元。该商贸公司出资900万元，获得95%的房屋，可以花费50万元承租余下的5%的房产50年。为此，房地产公司需要缴纳房产税5012%6万元，营业税、城建税、教育费及
12、附加505%（1+7%+3%）2.75万元。经过税收筹划后该商贸公司降低50万元费用，该房地产公司比方案一多获益30021562.7576.25万元。,（二）代建房的税收筹划 房地产的代建房行为是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，于开发完成后向客户收取代建费用的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但是没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。因此房地产企业可以利用这种代建房行为，在开发之初就确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税，可大大减轻税收负担。,（三）增值额与扣除项目的20% 根据我国土地增值税暂行条例规定，纳税人建
13、造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其增值额按规定征税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受这一免税政策。在分别核算前提下，纳税人建造普通标准住宅出售时，应充分考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加税收负担的关系，以获取最大收益。举例如下：,（2009年文件）湖北省普通住房标准原则上应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含1.0）以上（武汉市在1.5以上）、单套建筑面积在140平方米（
14、含140平方米）以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。,例1：某房地产公司转让普通标准住宅所取得的收入为900万元，其扣除项目金额为800万元，转让豪华别墅所取得的收入为1500万元，其扣除项目金额为1000万元。,1.合并核算增值额 增值额900800+15001000600万元 增值额与扣除项目金额之比600(800+1000)33.33% 土地增值税税额60030%180万元,2.分别核算增值额 普通标准住宅增值额900800100万元 普通标准住宅增值额与扣除项目金额之比10080012.5%20%，可免征土地增值税。 豪华别墅增值额15001000500万元
15、 豪华别墅增值额与扣除项目金额之比为50% 土地增值税税额50030%150万元 两种方式进行比较，第二种方式比第一种方式少交30万元的土地增值税。,案例一：假设甲房地产企业欲将开发完工的普通标准住宅1万平方米对外出售，扣除项目金额为3000万元(不含营业税金及附加)，该房地产企业适用的营业税率为5%，城建税率为7%，教育附加费率为3%，其他税费暂不考虑。现有两种销售方案：一是按照3800元/平方米的价格出售;二是按照3900元/平方米的价格出售，请筹划哪种方案出售对该企业较为有利。,方案一：房屋售价3800元1万3800万元，应缴营业税金及附加3800万元5%(1+7% +3% )209万元
16、，扣除项目金额合计3000万元209万元3209万元，增值额3800万元3209万元591万元，增值率591万元/3209万元18. 40%，小于20%起征点，无需缴纳土地增值税，税后利润为591万元。,方案二：房屋售价3900元1万3900万元，应缴营业税金及附加3900万元5%(1+7% +3% )214. 50万元，扣除项目金额合计3000万元+214. 50万元3214. 50万元，增值额3900万元3214. 50万元685. 50万元，增值率685. 50万元/3214. 50万元21. 33%，大于20%起征点，需缴纳土地增值税685. 50330% 205. 65，税后利润为685.
