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1、房地产企业项目融资方式研究 摘要：近几年来我国房地产取得了迅猛发展，为国民经济作出了重大贡献，且业已成为我国的支柱产业。在房地产业的发展过程中，资金扮演着重要的角色。在现有的金融体制下，房地产企业如何有效的筹集资金，保障资金的有效使用，使企业在今后的发展中形成良胜的资金链是本文研究的目的所在。项目融资是一种新的融资方式，具有非公司负债型融资和风险分担的特点。二者的结合是商业房地产开发的一个全新课题。 关键字：房地产；项目融资；融资方式 一、绪论 20世纪90年代中后期以来,在我国一系列鼓励住房消费政策的推动下,房地产投资保持较快的增长速度,对于改善人民居住条件,带动大量相关产业的发展,拉动国民
2、经济的增长做出了重要贡献,且政府明确规定房地产业是国民经济的支柱产业。目前我国商业房地产资金主要来自于房地产开发商、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。因此，本文创新性的探讨项目融资方式在房地产领
3、域中的运用，对房地产企业的发展是十分有意义的。 二、国内外房地产企业的主要融资渠道与融资方式 （一）国外房地产企业的主要融资方式 1.企业内部融资 即开发企业利用企业现有的自有资金支持项目开发,或通过扩大自有资金基础。 2.企业外部融资 (1)上市融资。包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。 (2)发行债券。分为政府发行、金融机构发行和房地产企业发行三种。 (3)银行贷款。常见的有信用贷款和房地产抵押贷款。 (4)其他融资机构的融资。包括为房地产业提供融资服务的还包括保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务公司等等。 (5)合作开发,包括合资开发。这种方式可以补充自用资金,分散投资风险
4、,是目前房地产开发企业采用较多的一种方式。 (6)前沿货币合约。它采用贷款机构出资,开发商出地和技术,成立合资公司。 (7)房地产辛迪加。它由经理合伙人和有限合伙人组成。其中经理合伙人负责房地产的经营管理,负无限责任,而有限合伙人享有所有权,不参与经营,以其出资额为限承担有限责任。 (8)房地产信托。即信托投资公司通过向开发商发放信托资金或直接参与房地产投资等方式参与运作。 （二）我国房地产企业的主要融资方式与现状 (l)企业自有资金。包括企业设立时各出资方投入的资金以及经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金。 (2)预收账款。即开发商按照合同规定预先收取购房者的定金,以及委托开发单位开发
5、建设项目,按双方合同规定预收委托单位的开发资金。 (3)银行信贷。 (4)房地产开发债券。 (5)上市融资。 (6)争取外单位投资。其方式一种是外单位以货币资金的方式向其投资,一种是投入实物或无形资产。 (7)利用外资。 (8)合作开发。即开发商寻找一家或几家有经济实力的企业,与之合作开发房地产项目。 三、房地产项目融资 （一）房地产项目融资的模式 1.直接安排模式 即房地产开发商(项目发起人)直接安排项目的融资,并直接承担相应的各种责任和义务。 一方面,开发商与项目管理公司签订协议,由项目管理公司负责对房地产开发建设和销售进行管理,开发商也可以自行管理；另一方面,开发商与融资方签订融资协议,
6、由融资方提供贷款给开发项目。 2.项目公司安排模式 即开发商投资设立一个项目公司,再由该项目公司以自身名义与融资方签订融资方式,并由项目公司对项目的建设销售进行管理,承担相应义务。 开发商以自有资金作为股本,设立独立的项目公司,由项目公司对项目的建设和销售进行管理。项目公司以自身名义与融资方达成协议,融资方通过项目公司对项目提供贷款,项目公司承担相应的责任与义务,并以开发项目的未来现金作为偿还资金来源。 3.以承销合同为基础的融资方式 对于融资方来说,项目融资中的贷款偿还依赖于房地产开发项目建设后的销售情况。而房地产项目建设周期长,如果市场情况发生变化,融资方将承受较大的风险。以承销合同为基础
7、的项目融资模式可以在一定程度上降低项目的销售风险,从而提高贷款方参与项目融资的意愿程度。 4.以产品支付为基础的融资模式 即在融资方购买开发项目部分房产未来销售收入的权益的基础之上,进行融资安排的模式。该模式下,融资方从开发项目中购买一定份额的房产,这部分房产的销售收益也就成为项目融资的主要偿债的来源。 （二）房地产项目融资的优缺点 项目融资对房地产开发商来说其有点主要表现在: (1)资金的获取不受开发商资产规模的限制；项目融资一个重要特点在于开发项目与开发商的分离。融资方更多的是考虑项目的未来收益,这样只要项目前景较好,融资方通过项目收益收回贷款本息比较放心,则开发商就有可能获得贷款。 (2
8、)对资产负债表无影响；一般的贷款会在自身资产负债表上有所体现，而采用项目融资的话,由于融资协议是项目公司与融资方签署的,且融资方没有或仅有有限追索权,所以不会影响开发商自身的资产负债表,也就不会对开发商其它融资行为的成本产生影响。 (3)项目投资风险的分散；一方面,将一部分风险转嫁给了融资方,另一方面,给予贷款的融资方可以是多个、多种类的金融机构的结合,项目投资风险在融资方内得到分散。 同时从开发商角度来说,项目融资的缺点也是较明显的: (1)融资成本高；由于融资方承担了较大的风险,必然也会要求获得较高的收益,这样一来，开发商的融资成本就较高了,此外,开发商需在项目评审、风险分析、融资谈判等方
9、面花费很大的精力与费用,最终导致融资成本的上升。 (2)融资耗时长；从开发商决定采用项目融资方式筹集资金到融资协议的最终达成,这一过程相对于一般融资方式要长的多。首先,开发商需要对项目进行评估分析,决定采用何种项目融资模式。其次,融资方也需要一段时间才能对项目有一定的了解,而且融资方由于承担了较大的风险,故而会更加仔细。 四、总结 随着我国金融体系构建的逐步完善,政策、法律的逐步健全,房地产企业必须在融资创新方面有较正确的发展战略。要拓展企业融资渠道，实现房地产企业融资的多元化发展。房地产融资多元化的实现不是一朝一夕的事情,需要房地产开发企业、金融机构和政府三方面的推动,这就要求房地产开发商首先要提高综合实力,规范运作项目,采取科学的融资策略,并适时把握战略性的资本运作。其次,在新的形势下,应提高综合实力,诚信经营。同时，房地产开发商今后必须注重拓宽资金来源和融资渠道并且还需兼顾内部盈余的积累,不断提高经济效益。最后，还必须要减少盲目性,加强调查研究,提高对市场研究分析的准确度和决策的科学性,努力减少投资风险,预先策划,统筹安排。
