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1、大庆市项 香目 榭报 麗告 舍廣場第一部分：市场篇壹、大庆市况概述一、区域环境 二、经济运行 三、国民收入状况 四、国民消费状况 五、2010年远景规划 六、重大项目建设 贰、大庆商业运行现状叁、区域商用房市场分析一、百货大楼 二、商场 三、沿街商铺 1、东风新村地区2、萨尔图火车站地区3、让胡路地区肆、大庆房地产住宅市场总体分析一、年市场总体推案量统计二、年市场总体去化量统计三、大庆房地产总体市场概述伍、大庆房地产住宅市场细分第二部分：基地篇壹、基地四至贰、项目区位概述叁、项目SWOT分析（住宅为主）第三部分：商场规划篇（原则）壹、产品属性贰、产品规划原则第四部分：商场开发篇壹、开发定位与构
2、想研拟一、基地发展潜力和限制二、开发策略研拟与分析三、开发策略建议四、市场定位建议五、单元划分建议六、业态划分建议七、商场道路建议贰、出售与出租对比分析叁、运营方向分析第五部分：商场业务篇销售策略 一、“商场百分百引爆式销售行动”二、商场引爆式销售活动酝酿期（2个月）三、商场引爆式销售活动引导期（2 3个月）四、商场引爆式销售活动开盘引爆五、商场百分百引爆式销售活动优势点第六部分：住宅规划篇附录一：项目商圈分析一、圆形商圈二、以都市人口、商业量及距离设定商圈三、城市中心层级发展四、商圈设定附录二：大庆市消费分析第一部分：市场篇壹、大庆市况概述区域环境 1、地理位置大庆市位于黑龙江省西部，松嫩平
3、原中部。地理位置北纬4546至4655，东经12419至12512之间，东南距哈尔滨市159公里，西北距齐齐哈尔市139公里。2、气候条件大庆市地处祖国北疆，四季气候分明，年平均气温4.7摄氏度，无霜期134天，日照2658.1小时，年降水量351毫米，蒸发量1421.6毫升。气候总体特征为：冬季寒冷有雪；春秋季风多。3、历史人文大庆是新中国最年青的城市之一，1959年发现大油田，1979年建市。目前大庆是世界上年产原油5千万吨以上的11个特大油田之一，同时也是我国重要的石油及石油化工基地，是具有石油特色文化的国线旅游重要城市，又是黑龙江省规划的电子产业城。交通便利，物产丰富，经济发达，历来有
4、“世界石油名城”和“鱼米之乡”的美誉。4、行政区划大庆市现辖萨尔图、龙凤、让胡路、红岗、大同等五个行政区和肇州、肇源、林甸和杜尔柏特四县。总面积2.1万平方公里，其中市区5107平方公里。5、区域人口（1999年底） 大庆全市常住居民共计71.9万户，总人口242万； 大庆市区居民共计35.4万户，人口108.9万人； 大庆市区中男性共计55万人，约占总人口的51%；女性共计53.8万人，约占总人口的49%； 萨尔图区总户数70012户，占全市总户数的9.73%，占市区总户数的19.77%；总人口21.75万人，占全市总人口的8.85%，占市区总人口的19.98%；其中女性10.5万人，占48
5、.56%，男性11.2万人占51.44%； 让胡路区总户数11.03万户，占市区总户数的15.33%，占市区总户数的31.16%，总人口32.8万人，占全市总人口的13.34%，占市区总人口的30.12%；其中女性16.39万人，占49.97%，男性16.5万人，占50.03%； 大庆全市人口密度为116人/平方公里；市区人口密度为217人/平方公里，其中萨尔图区431.6人/平方公里，让胡路区275.2人/平方公里。经济运行 1、国内生产总值（亿元）大庆市2000年初国内生产总值达到714.1亿元，比上年增长8.9%,高于全省平均水平1.4个百分点，约占全省比重的24.6%。在全国国内生产总
6、值超百亿元的城市评比中，大庆排名第10位；其中，第一产业增加值28.8亿元，比上年增长32%，第二产业增加值595.2亿元，比上年增长6.5%，第三产业增加值90.1亿元，比上年增长13.1%；2、国内生产总值构成比较（%） 以上数据说明：第二产业在大庆的国民生产总值中占据着极其重要的地位，但其近几年的增速已放慢，而第三产业的发展较为迅速，比重逐年上升，显示大庆市的“二次创业”战略已初见成效。3、人均国内生产总值（元）大庆市2000年初人均国内生产总值达到29049.7元，比上一年增加了16.1%，位列全国第一。国民收入状况 1、城市居民人均可支配收入（元）大庆城市居民2000年初人均可支配收
7、入8，969元，比上年增长6.3%.(剔除物价因素，实际年人均收入为9，001元)国民消费状况 1、城市居民人均消费性支出（元）大庆城市居民人均消费性支出5662.1元，比上年增长7.8%(剔除物价因素,实际增长9.7%)2、恩格尔系数（%）大庆市城镇居民恩格尔系数为29.85%，较上年下降了3.4%。3、城市居民人均消费支出分类统计4、城市居民消费统计（去年同比）5、城市居民消费行为分析 居住和设备用品的消费比重大幅上升，显然居民已开始追求舒适、享受的物质化新生活。但此两项消费占总消费支出的比重仍然较小，显示了大庆居民在这方面的消费意识仍然刚刚起步。 居民的服装消费占总消费比重已达到23.7
8、%,显示其衣着观念已逐步趋向于时尚化，追求档次，讲究款式。 医疗保健用品的消费比重呈现大幅下降，但仍是目前大庆居民主要的消费项目之一。 通讯消费比重的大幅上升，除了家庭电话已经普及的原因外，亦显示了移动电话的便捷性，已受到了越来越多大庆居民的青睐。2010年远景规划 至2010年为止的大庆市发展预期目标是：1. 1. 到2010年，市区长住人口达到130万人，其中非农业人口110.37万人，占市区总人口的84.9%。2. 2. 到2010年，国内生产总值力争达730亿元，人均GDP达到市域5000美元，市区10000美元以上。3. 3. 工业化进程和产业结构升级加快，三次产业结构到2010 年
9、为5:65:30。4. 到2010年，人均住宅居住面积达到15平方米。重大项目建设 1、“一路二桥”工程建设（东干路立交桥、凤阳桥工程）。2、新建两个国家4A级旅游区创业追踪园（红岗区解放南 村）、湿地公园（龙凤区北二十里泡）。目前，这两个项目 正在做总体规划，将在明年启动。贰、大庆商业运行现状商业运行 1、社会消费品零售总额（亿元）大庆市社会消费品零售总额74.8亿元，比上年增长8.6%。2、消费品零售行业构成（%） 3、消费品零售行业升降统计（去年同比）叁、区域商用房市场分析百货大楼 名 称新玛特广场秋林商厦昆仑购物中心营业面积54950.4 m212523.68 m213899.6 m2
10、公共走道环行走道3.54m主走道33.5m辅助走道22.5m 主走道1.8m.辅助走道1m环行走道3.5-4m.十字型走道3m辅助走道1.52m电梯配置（客）自动x2，观光x2自动x2自动x2单层净高3.5米3.2米3.3米“磁场”麦当劳、多功能广场、大型超市大型超市平面配置1F超市、化妆品、黄金珠宝、婚纱摄影食品、钟表眼镜、皮鞋、首饰、化妆大型超市典型“雅芳”、“飘柔”吻猫2F内衣、毛衣、男女服装、咖啡厅男、女装小家电、钟表、图书、服装典型鄂尔多斯雅克、高朋、大维格兰仕、海尔3F体育用品、家电、通讯、图书、童装女士用品、保暖内衣、羊毛衫、羽绒服、裘皮高档男女服装典型耐克、双星波司登报喜鸟、杉
11、杉4F影院、游艺厅、网吧、风味美食广场休息区大厅、餐饮广场（座椅）楼梯厅（座椅）来人量1356人/小时（4：005：00）1248人/小时（11：3012：30）356人/小时（11：0012：00）提袋率12.7%17.8%18.9%经营现状由于内部装修、设计、经营管理、品牌导入和开业造势等方面在大庆市都属极为罕见，因而吸引了大量人流。但由于经营档次过高，真正购物者却并不多。四楼餐饮广场、网吧、游艺厅较为火爆。靠近火车站，人流量较大，在大庆具有较高的知名度，经营状况良好。地处让胡路区，临近大庆石油管理局家属院，购买力较强，经营状况良好。商场 名 称中央商城金田商厦庆莎商厦昆仑商贸中心营业面积
12、20010 m219152 m211137 m212474 m2公共走道环行走道3.5m十字走道3m辅助走道2m环行走道2.5m 主走道2m辅助走道1.2m环行走道3m十字走道2m辅助走道1.5m环行走道2.4m十字走道2m辅助走道1.4m电梯配置自动x 4自动 x 2自动x 2自动x 2单层净高3米3.2米3.5米3.2米磁场设置德克士炸鸡肯德基德克士炸鸡平面配置1F男女服装服装、皮鞋、眼镜、医药 女装、箱包、钟表、鞋、首饰、化妆品服装、医药、小吃、书店2F服装、皮鞋、皮包服装、皮鞋服装百货服装3F空置高档服装服装、百货4F家具5F家具休息区楼梯口无无楼梯厅（座椅）来人量872人/小时（星期
13、二中午12：001：00）372人/小时（星期三下午3：304：30）576人/小时（星期三中午12：001：00）768人/小时（星期三中午12：301：30）提袋率36.58%2.33%11.47%28.7%经营现状由于新玛特刚开业，吸引走了大批人流，稍显萧条。相信不久会恢复正常。客流量稀少，三楼大面积空置，经营情况一般。一、二、三楼经营状况良好，明年将全部改为自营。地处让胡路区中心地带，周边是大庆市最繁华的地段之一。经营情况良好。名 称百货大楼京和百货天马商厦营业面积5662.5 m25068.8 m23726 m2公共走道环行走道3.5m十字走道2.5m辅助走道1.5m环行走道3m十字走道2.5m辅助走道1.2m环行走道2.5m十字走道5m辅助走道1.2m电梯配置（客)自动x 2自动x 1无单层净高3.4m3.3m5m“磁场”设计肯德基二层大型超市平面配置1F烟酒副食、日用百货、化妆洗涤、大家
