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1、抉策地产研究中心常规研究报告抉策地产研究中心常规研究报告 保密级别：保密级别： 三级三级 抉策地产研究中心抉策地产研究中心 TELTEL：025-86633984025-86633984、1332782075813327820758、8331247183312471（FAXFAX） 第第 1 1 页页 目目 录录 目录目录 1 综综 述述43 一、前言43 二、研究方法简介53 1. 研究背景说明.53 2. 抉策地产研究指标体系说明.63 三、延伸服务73 四、报告83 摘要83 1、房地产需求上升势头强劲83 第一节第一节 市场容量分析市场容量分析103 一、2003 年南京市房地产市场容
2、量分析.103 （一）2003年的商品房市场容量.103 1. 拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位.103 2. 投资者比例波动较大较快.113 3. 结婚购房比例比较稳定.113 4. 改善居住环境群体需求比例变化较小.113 5. 城市化进程等购房需求.113 （二）存量商品房市场容量123 二、2003 年南京房地产市场交易状况分析.123 1. 2003年商品房已实现需求状况.123 2. 商品房交易量的历年增长情况.133 3. 2003年未实现需求状况分析.133 三、2003 年需求结构分析.143 1. 各片区的结构比例及季度变化情况.143 2. 楼型层次及季度比例变化
3、分析.153 3. 商品房价格档次及季度变化情况.163 第二节第二节 产品结构分析产品结构分析173 一、2003 年市场供给总量.173 1. 商品房开发持续增长.173 2. 土地资源的供给状况.183 3. 2003年存量房供应状况.193 4. 经济适用房和中低价商品房开发建设情况.193 二、2003 年房地产供应结构以及供需分析.203 1. 2003年南京市房地产市场总体供需分析.203 2. 各区域供需结构分析.203 3. 价格层次供需结构分析.223 4. 楼型供需结构分析.233 5. 商品房总价与区域供需交叉分析.233 抉策地产研究中心常规研究报告抉策地产研究中心常
4、规研究报告 保密级别：保密级别： 三级三级 抉策地产研究中心抉策地产研究中心 TELTEL：025-86633984025-86633984、1332782075813327820758、8331247183312471（FAXFAX） 第第 2 2 页页 三、2004 年南京市商品房供给总量分析.243 1. 商品房.243 2. 经济适用房.243 3. 片区状况分析.253 第三节第三节 价格研究价格研究263 一、供应价格水平分析263 1. 抉策南京市70典型楼盘价格指数.263 2. 商品房价格水平分析.283 4. 分物业商品房价格水平分析.313 5. 存量房（即二手房）价格水
5、平分析.323 6. 经济适用房、中低价商品房价格水平分析.333 7. 土地价格水平分析.343 8. 房地产三级市场租赁市场价格水平分析.353 二、2003 年度南京市商品房价格因素及相关分析.353 1.供需结构性失调仍是南京市商品房价格上涨的主要动因.353 2. 经济增长及消费者信心价格支撑面之一.373 3.投资拉动价格支撑面之二373 4. 商品房直接成本的上升带动房价上涨.383 5. 城市化战略与房价水平地区中心效应显现.383 6. 开发商保利因素楼盘品质化倾向.393 7. 拆迁新法等政策影响.393 三、南京市房价展望393 1. 2003年房价总体特征.393 2.
6、 2004年市场环境及房价趋势.393 第四节第四节 消费者调查研究消费者调查研究413 一、背景资料413 1. 样本特征.413 2. 研究方法.413 3. 研究指标.413 二、购房者基本情况分析423 1. 年龄结构分析.423 2. 学历分析.423 3. 收入结构分析.433 三、购房需求分析433 1. 面积需求分析.433 2. 收入与可承受价位交叉分析.443 3. 套型选择.453 4. 消费者可承受商品房总价分析.453 四、购房者行为分析453 1. 付款方式分析.453 2. 收入与媒体影响度交叉分析.463 3. 年龄与购房区域交叉分析.473 4. 购房者对20
7、04年房价变化的心理预期和接受能力分析.473 抉策地产研究中心常规研究报告抉策地产研究中心常规研究报告 保密级别：保密级别： 三级三级 抉策地产研究中心抉策地产研究中心 TELTEL：025-86633984025-86633984、1332782075813327820758、8331247183312471（FAXFAX） 第第 3 3 页页 第五节第五节 生活指数评价生活指数评价493 一、生活指数评价493 1. 区域生活指数模型.493 2. 应用与测评结果.503 二、典型楼盘生活指数评价503 1. 典型楼盘生活指数模型.503 2. 应用与测评结果.513 三、典型楼盘性价比
8、分析523 四、抉策地产研究中心生活指数专项研究523 1. 典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告.523 2. 楼盘项目前期定位研究.523 第六节第六节 广告监测与研究广告监测与研究533 一、第三季度南京市房地产平面广告投放监测533 二、2003 年 11、12 月南京市楼盘报纸平面广告投放统计分析.533 1. 投放量排名.533 2. 投放频率排名.533 3. 分区域投放量统计.543 4. 物业类广告投放量统计.543 5. 开发商楼盘平面广告投放量统计.553 三、南京地区各平面媒体影响度分析553 平均日发布广告量统计553 四、楼盘形象宣传主题跟踪分析563 1. 200
9、3年11、12月楼盘平面广告投放主题类型分析.563 2. 2003年11、12月楼盘平面广告投放主题宣传用语一览.563 五、从购房者相关特征分析媒体影响度573 1. 购房者媒体偏好分析.573 2. 媒体广告对购房者决策的影响分析.583 结结 束束 语语593 报告附件：报告附件： 2003 年房地产业政策影响面分析年房地产业政策影响面分析.603 综综 述述4 一、前言4 二、研究方法简介5 抉策地产研究中心常规研究报告抉策地产研究中心常规研究报告 保密级别：保密级别： 三级三级 抉策地产研究中心抉策地产研究中心 TELTEL：025-86633984025-86633984、133
10、2782075813327820758、8331247183312471（FAXFAX） 第第 4 4 页页 1. 研究背景说明.5 2. 抉策地产研究指标体系说明.6 三、延伸服务7 第一节第一节 市场容量分析市场容量分析9 一、2003 年南京市房地产市场容量分析.9 （一）2003年的商品房市场容量.9 1. 拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位.9 2. 投资者比例波动较大较快.10 3. 结婚购房比例比较稳定.10 4. 改善居住环境群体需求比例变化较小.10 5. 城市化进程也带来了购房需求.10 （二）存量商品房市场容量10 二、2003 年南京房地产市场交易状况分析.11
11、1. 2003年商品房已实现需求状况.11 2. 商品房交易量的历年增长情况.12 3. 2003年未实现需求状况分析.12 三、2003 年需求结构分析.13 1. 各片区的结构比例及季度变化情况.13 2. 楼型层次及季度比例变化分析.14 3. 商品房价格档次及季度变化情况.14 第二节第二节 产品结构分析产品结构分析16 一、2003 年市场供给总量.16 1. 商品房开发持续增长.16 2. 土地资源的供给状况.17 3. 2003年存量房供应状况.18 4. 经济适用房和中低价商品房开发建设情况.18 二、2003 年房地产供应结构以及供需分析.19 1. 2003年南京市房地产市
12、场总体供需分析.19 2. 各区域供需结构分析.19 3. 价格层次供需结构分析.21 4. 楼型供需结构分析.22 5. 商品房总价与区域供需交叉分析.22 三、2004 年南京市商品房供给总量分析.23 1. 商品房.23 2. 经济适用房.23 3. 片区状况分析.24 第三节第三节 价格研究价格研究25 一、供应价格水平分析25 1. 抉策南京市70典型楼盘价格指数.25 2. 商品房价格水平分析.27 4. 分物业商品房价格水平分析.30 5. 存量房（即二手房）价格水平分析.31 抉策地产研究中心常规研究报告抉策地产研究中心常规研究报告 保密级别：保密级别： 三级三级 抉策地产研究
13、中心抉策地产研究中心 TELTEL：025-86633984025-86633984、1332782075813327820758、8331247183312471（FAXFAX） 第第 5 5 页页 6. 经济适用房、中低价商品房价格水平分析.32 7. 土地价格水平分析.33 8. 房地产三级市场租赁市场价格水平分析.34 二、2003 年度南京市商品房价格因素及相关分析.34 1. 房价供需结构性失调仍是南京市商品房价格上涨的主要动因.34 2. 经济增长及消费者信心价格支撑面之一.36 3.投资拉动价格支撑面之二36 4. 商品房直接成本的上升带动房价上涨.37 5. 城市化战略与房价
14、水平地区中心效应显现.37 6. 开发商保利因素楼盘品质化倾向.38 7. 拆迁新法等政策影响.38 三、南京市房价展望38 1. 2003年房价总体特征.38 2. 2004年市场环境及房价趋势.38 第四节第四节 消费者调查研究消费者调查研究40 一、背景资料40 1. 样本特征.40 2. 研究方法.40 3. 研究指标.40 二、购房者基本情况分析41 1. 年龄结构分析.41 2. 学历分析.41 3. 收入结构分析.42 三、购房需求分析42 1. 面积需求分析.42 2. 收入与可承受价位交叉分析.43 3. 套型选择.44 4. 消费者可承受商品房总价分析.44 四、购房者行为
15、分析44 1. 付款方式分析.44 2. 收入与媒体影响度交叉分析.45 3. 年龄与购房区域交叉分析.46 4. 购房者对2004年房价变化的心理预期和接受能力分析.46 第五节第五节 生活指数评价生活指数评价48 一、生活指数评价48 1. 区域生活指数模型.48 2. 应用与测评结果.49 二、典型楼盘生活指数评价49 1. 典型楼盘生活指数模型.49 2. 应用与测评结果.50 三、典型楼盘性价比分析51 四、抉策地产研究中心生活指数专项研究51 1. 典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告.51 抉策地产研究中心常规研究报告抉策地产研究中心常规研究报告 保密级别：保密级别： 三级三级 抉策地产研究中心抉策地产研究中心 TELTEL：025-86633984025-86633984、1332782075813327820758、8331247183312471（FAXFAX） 第第 6 6 页页 2. 楼盘项目前期定位研究.51 第六节第六节 广告监测与研究广告监测与研究52 一、第三季度南京市房地产平面广告投放监测52 二、2003 年 11、12 月南京市楼盘报纸平面
