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1、海口市商品房市场调查报告一 调查的目的、原则和基本方法二 调查对象基本状况三 调查资料分析1、关于楼盘地域分布2、关于楼盘类型3、关于停缓建复工工程4、关于楼盘的品质5、关于商品房户型6、关于销售价格7、关于楼盘销售状况8、关于楼盘的建设规划状况9、关于购房消费群体一 调查的目的、原则和基本方法 1 调查目的和调查范围 为进一步了解和掌握海口市商品房市场状况，我公司估价部组织有关人员对海口市市区范围内新建、停缓建工程复工续建两类处于在建阶段和销售阶段的商品房市场状况进行了调查。 2 调查时间 本次调查时间跨度为2004年12月15日至2005年1月5日。包括调查信息资料的采撷、信息资料的整理归
2、纳以及成文阶段。 3 调查分析的基本原则 （1）样点原则 受时间、人力、物力等条件所限，调查人员不能对海口市全部的商品房进行盘查，因此，有意识地选取了一些对总体状况有说明意义、具有代表性的样点进行调查分析。 （2）对资料甄别使用的原则 在调查过程中，有部分信息资料由商品房销售人员提供，其中部分内容有从促销角度出发产生的隐瞒甚至误导成份。因此，调查人员对该类资料进行了仔细分析甄别，尽量少使用或不使用该类伪信息。 （3）分析、归讷原则 对信息资料进行客观分析。首先对其中一些有普遍性、代表性的现象进行合理归纳，在此基础上寻找原因，建立相互间的因果关系，得出相关结论。 4 调查样点的选择 首先在报纸、
3、电视等媒体上选择有代表性的36幢楼盘确定为重点调查对象，与此同时在调查过程中，根据实际情况随机增加了相应的楼盘个案。本次调查选点涉及海口市五大区域，包括国贸、滨海、海甸岛、秀英及老城区等其他区域。具体分布见下表：区域国贸滨海海甸岛秀英其他个数9812345 调查方法采取现场走访、电话咨询、与购买客户沟通等方法获取各种资讯。二 调查对象基本状况本次调查在事先确定的36个重点调查对象基础上，根据实际情况随机增加了6个个案，调查对象共计42个。根据楼盘的密集程度，调查人员将之分为5个区域，各区域的调查数量与该区域的新楼盘数量有较大的联系，基本呈正相关关系。楼盘的基本状况见下表：楼盘基本状况表序号名称
4、位置起价（元/ m2）层差（元/ m2）备注（04年12月）一 国贸区域1*富丽花园金贸西路1号1998，2500（均价）由四幢21-23层商务楼和住宅楼组成，占地23487.49m2，总建筑面积11万m2，2华贸快乐公寓金贸西路18号1688（2）30-60总建筑面积47449 m2，A座23层，B座17层，共374户，绿化率30%3*德意雅苑金贸西路5号1698502幢高层4东方文华府文华路20803幢15-17层5海韵裕都文华路3号3000多总占地10366.5 m2，总建筑面积67933 m2，2幢27层，密度36.3%，绿化率28.2%6*金山广场金贸西路6号2288（5）40占地约
5、15.32亩，总建筑面积近8万m2，喷泉广场7诚田国际商务大厦金贸西路2300多8世贸雅苑（三期）世贸东路2号2500-3500总建筑面积约16万m2，数幢28-32层9中盐国际大厦玉沙路西侧写字楼10国贸中心玉沙路西侧第6层租金为：毛坯房37-38元/，装修房比毛坯房多10元，写字楼。占地3300.8，总建筑面积37632， 400个停车位，4部4m/s进口电梯，100兆光纤，800千瓦发电机、变压器。电子防火报警自动喷淋、智能电子安全监控等二 滨海区域11悠生海华民声西路28号2600（4）604幢小高层12怡景苑芙蓉路2号大于25005幢高层13丽晶海景花园滨海大道2580（2）50-8
6、0总建筑面积12万m2，14昌炜玉园民声西路8号2900（4）60-8015海岸1号世贸北路1号3000左右占地62229.3m2，总建筑面积207252.2m2，六栋高层住宅和一栋高层商务楼16海怡豪园滨海东路56号接近3000占地30多亩，4幢20层17紫荆花园（二期）紫荆路2880（2）50-1006幢26层18*银通花园大于25002幢22层公寓楼（原规划2幢28层）三 海甸岛区域19阳光熙园人民大道西侧2500（1）50总占地面积8855m2，总建筑面积25103m2，3幢16层，10层以上可观海，建筑密度20%，绿化率48%，20北海岸88号（海韵公寓）人民大道88号2588（1）
7、70占地17767平方米，建筑面积34893平方米， 4幢16层268套，均为居住，3层以上可观海，密度15%，绿化率65%，21港湾花园人民大道、五西路2380（3）80总占地19979 m2，共500套住宅，约5.8万m2，容积率2.9，绿化率51%，22滨海华庭五西路、万恒路1号2600-2700总建筑面积约5万m2，容积率1.31，23华星大厦人民大道35号1788（3）50200多套住宅24*周昌公寓人民大道、三东路1980（2）60总占地2900 m2，20层，共160套住宅，建筑密度21.6%，25*秦吉大厦人民大道、四西路18层26侨达花园人民大道3000-3200建筑面积39
8、943.10，容积率2.94，密度24.9% ，绿化率近些80%27*寰岛广场人民大道、四东路1600（3）50建筑面积5082828*福海新城五东路1号1888（5）502幢18层，总建筑面积3.5万m2，共136套住宅29*加州阳光公寓和平大道、二横路1880（5）4019层，3梯20户，总占地5831 m2，总建筑面积21878m2。30金椰都和平大道59号2500大部分可观海，建筑密度20.2%，容积率2.26%，绿化率62%，8幢小高层31宝安江南城和平大道66号2900起，均价3100元北临琼海峡，总占地近600亩，一期占地120亩， 44幢4-5层共334户（4层为复式）32星光
9、海岸五东路3号2128（2）50总占地7470.44 m2，总建筑面积29713.3m2，4幢高层住宅，密度20%，绿化率56%33*光明阁海昌路9号1500（4）2014层，建筑密度较高，绿地较少四 秀英区域34奥林匹克花园（二期）海秀路2780总占地约63556 m2，总建筑面积约148521 m2，密度18.7%，绿化率56.4%，停车位641个35*金侨国际广场海秀大道160号1630（5）40总占地约20亩，总建筑面积约55000 m2，停车位300个，电梯4部，26层，密度23.65%，绿化率超过60%36金华苑（C栋）海秀路、金鼎路1308（4）1021层住宅楼金华苑（A、B栋）
10、海秀路、金鼎路1378（4）50-90绿地率较低五 其他区域37*玉龙公寓龙昆南路高院南侧109820-80绿化率40% 38锦上花公寓振兴路高院南侧1700（南侧）、1448（临路）502幢14层39盛达嘉苑白龙南路33号40和平花苑和平北路西侧2幢高层41绿色佳园（三期电梯房）凤翔东路2090（3）30-10042*节能大厦琼州大道1480（7）30基本无用地配套注：表中名称前带*号的为停缓建复工工程三 调查资料分析 在掌握第一手调查资料的基础上，调查人员经过分类归纳，并列出下列问题进行了重点分析： 1、关于楼盘地域分布问题 通过对调查对象的地点分布排列，调查对象楼盘分布基本情况如下：楼盘
11、分布简明表区域国贸滨海海甸岛秀英其他个数1081536所占比例24%19%36%7%14%79%21%新楼盘分布状况图以上表、图显示，楼盘开发主要集中于海甸岛、滨海一线以及国贸三个区域，秀英、老城区、府城等其他区域开发量相对较少。5个区域中，前三个区域楼盘数量约占调查总量的79%。在上述三个区域中，楼盘分布的特点又不尽相同：海甸岛楼盘较为分散，各路段基本都有分布；滨海一线主要集中于万绿园至秀英港之间；国贸80%分布在区域西部即金贸西路周边一带。从本次调查整体来看，楼盘分布不均，集中于少数区域。分析楼盘分布的成因，总结归纳以下几点：1）海甸岛是传统的居住区，虽不属于海口本埠，但相关居住生活配套却
12、并不缺乏，同时又两面环海，居住生活环境较为优越。2）随着人们生活水平的不断提高，人们的生活消费观念、方式也逐渐发生相应的变化。收入水平相对较高的阶层开始有意识地选择市中心以外的区域做为自己的居所，以避开市中心的拥挤、灰尘与噪音。由于这一阶层有相应的能力来拥有自己所需要的便捷的交通工具，因此城市边缘地带、城市近郊乃至远郊都能成为他们的选择。滨海一线北临琼州海峡，分布有滨海公园、万绿园、西海岸带状公园等大面积公共绿地；加之属于城市新区，各项规划指标控制得较好，建筑密度、容积率相对较低，绿地率则相对较高；此外，海口市主干道滨海大道横贯区域东西，同时其南侧紧靠各项配套相对完善的国贸区域。因此，滨海一线
13、正成为高收入者住所的重点选择区域，形成海口市的高档居住区。3）上世纪海南房地产泡沫给海口遗留下的半拉子工程在国贸占有相当比例，是该区域新楼盘开发较为集中的重要原因之一。大量的停缓建工程在政府处置政策及市场开发热潮的双重推动下纷纷复工建设，成为房地产开发的一个重要分支力量。另一方面，国贸区域虽然作为海口市乃至整个海南省的金融贸易中心的功能定位未能最终实现，但“金贸区”概念已深入人心，提到海口的高楼大厦，人们仍然会自然地想到国贸，而事实上这里依然是海口市高层建筑最为集中的区域。历经多年发展变迁，国贸的中高档居住、办公产业逐渐形成一定的规模，成为海口新兴的商住区之一。这里交通方便，各类配套设施完善，尤为重要的是这里集聚着数量众多的企业，其中不乏海口市的精英企业，以及相应的城市白领阶层。由于工作的需要，他们选择近地而居的意向较为明显。在以上两方面因素的作用下，国贸区域占有较大的楼盘开发量似乎是水到渠成的事。4）相对于上述三区，老城区由于历经多年建设，开发空间已相当有限，秀英等其他区域因位置相对偏僻，交通及其他配套条件相对滞后，目前尚不属于热点地段。 2、关于楼盘类型问题在调查对
