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1、2005年重庆别墅市场分析 别墅市场分析 重庆市场别墅供应量较大，从宏观市场分析看，未来别墅市场竞争激烈。 据我们不完全统计，当前亮相和潜在别墅项目占地已达16000亩，其中亮相项目约占地6700亩，已明确表示作别墅的潜在项目占地约9300亩。从市场统计情况分析，目前已亮相的别墅项目约14个，已推出别墅约1500套；预计下半年亮相并在未来5年内完成开发的别墅项目约8个，加上已亮相的，预计22个项目将一共推出17500套。从别墅供应分析，下半年新推出别墅项目不多，而在售别墅项目的新推产品仍将是市场供应的主力。 17500套（还不包括新开别墅盘）5年要消化掉，这意味着每年要消化3000多套。同时，
2、按照以往的销售情况看，一个销售情况特好的中高档别墅楼盘，其一年的销售量顶多在150套，即使重庆市场每年出现10个这样的楼盘，消化1500套，那么每年也还有1500多套空置。事实上，个别别墅盘，一年仅售10余套。未来别墅竞争有多激烈由此可见一斑。 投放地段北部新区渐成热土 目前从区域的角度而言，主要分布在以下几大板块： 一是北部新区板块，目前的主要项目有大川水岸、蓝湖郡、棕榈泉、比华利、青河湾、佰富高尔夫别墅等。 二是北碚板块，主要项目有中安翡翠湖、水天花园鹭岛和沙坪坝的美茵河谷等。 三是南岸板块，主要项目有天池林海、高山流水、长青湖别墅等。从在售项目分布区域看，渝北、北碚、南山、含谷都有别墅项
3、目在售，还没有形成一个明显的别墅集中供应区。 相比之下，北部新区逐渐成为重庆别墅市场的热土。 受地势较为平坦的优势和政府战略规划的支持，北部新区成为重庆市别墅市场的重要热土。金开大道沿线，一个总占地超过1万亩，汇集顶尖开发商，汇集众多高尚大盘的庞大新城已开始浮出水面。龙湖、金科、保利、棕榈泉等八家开发商将共舞北部新区，总体量超过600万方（含大量别墅），估计在5年内全部推出。 产品细分中高档别墅为主流 从在售项目档次分析，高、中、低档别墅数均有销售。供应量中高档别墅为最，经济型别墅供应量相对有限。市调发现，目前重庆市别墅项目主要分为以下几类： 顶级别墅总价在260万以上，单价在7000元/平方
4、米以上的独立别墅：如：香樟林别墅、龙湖蓝湖郡独立别墅、比华利豪园、中安翡翠湖、佰富高尔夫等部分别墅。这类别墅市场有效需求有限，但销售情况不错。 中高档别墅总价在120-260万，单价在于4500-7000元/平方米的独立别墅或连排别墅。此类项目有独特、稀有的景观资源做支撑，项目自身环境配置好、户型合理，走势看好。如龙湖蓝湖郡的连排别墅、大川水岸、天池林海、中安翡翠湖部分别墅等。 经济型别墅单价在3800至4500元/平方米，总房款在80万至120万之间如青河湾别墅、华立天地豪园、天龙部分别墅等。 4如果按别墅对外部景观资源的稀缺性作为划分的依据，重庆市目前的别墅又可分为以下类： 湖景别墅 依湖
5、而建，以中大型天然湖泊作为项目自然资源。如龙湖蓝湖郡、天湖美镇、中安翡翠湖、海兰云天纯水岸等。 江景别墅 主要以长江、嘉陵江为主要资源，如大川水岸。 山地别墅 主要以山景为项目的外部资源，如天池林海等。 高尔夫别墅 依靠与高尔夫球场的联合开发，享受高尔夫球场的资源。目前有佰富高尔夫别墅、保利高尔夫别墅。 无外景别墅 依靠产品自身的规划、品质、设计差异化优势取胜。主要有比华利豪园、金科中华坊。 5别墅市场呈现新趋势 趋势1：产品从早期的单一的外部借景开始向规模、产品综合质数取胜。重庆早期的别墅，规模较小，内部环境与配套较差，主要以外部自然资源（如江景、湖景）为主要支撑，产品自身的规划与功能定位缺
6、乏品质。进入2002年以来，以龙湖香樟林别墅为代表，重庆别墅产品开始依靠规模与综合质数取胜。目前龙湖蓝湖郡、棕榈泉、天池林海为代表的千亩大盘将相继推出，整体规模的优势毫无疑问将促进项目配套、环境和产品规划方面的优化。比如蓝湖郡规划200亩的体育中心，棕榈泉联姻知名学校，比华利以豪宅形象为诉求，充分表明了市场的逐步成熟和产品依赖规模、综合质数取胜的趋向。 趋势2：经济型别墅将大行其道。从别墅市场的发展情况看，经济型-中高级别墅放量将大幅增加，代表性的项目有青河湾、大川水岸、天龙别墅等，这类别墅主要以连排形式出现，其建筑面积集中在200至300平米之间，总价以80至120万为主，介于独立别墅与花园
7、洋房之间，经济型别墅将是未来几年重庆别墅市场供应的重角。 趋势3：高尔夫球场开始成为顶级别墅的砝码。目前，重庆市别墅产品联合高尔夫球场开发的项目有佰富高尔夫别墅。号称贵族运动的高尔夫，将是目前至下一阶段重庆市顶级别墅的标志。重庆金字塔尖的贵族们，在习惯了山水熏陶以后，将追求更为高尚和更能体现身份的高尔夫运动。 6别墅消费主力- 私营业主 不论别墅档次高低，其主力目标客户多为私营企业主。特别是高档别墅和中档别墅私营企业主是最主要的消费群体。此外一些双知阶层，如大学教授、高级专业技术人员、金融界人士也成为中高档别墅的重要消费群，这部分消费者更重视环境与品质，自然条件较好的别墅项目是他们置业首选。在
8、别墅消费人群中还出现一种低龄化的趋向，二十来岁就成为别墅业主的也不在少数。 顺驰美兰溪谷1项目可行性报告一、项目概况1、项目概况项目位于新规划的宝山区罗店新镇的西北部，紧临新镇规划的核心风貌区和教育配套集中区域2、宗地现状四至范围：东至抚远路；南至美丹路、学苑路；西至罗迎路；北至规划路。地块方正，目前基本平整，区内主要道路在拓宽修建中。 3、 规划控制要点总占地面积：212467.8平方米；净用地面积：207140平方米；容积率：1.2；建筑面积：254926平方米；建筑密度：25%，建筑限高20米1.3 交通宝山区对外交通骨架规划为“四纵二横三线”：“四纵”即逸仙路高架、江杨路、蕴川路、沪太
9、路； “二横”即外环线、郊区环线；“三线”即地铁一号线、明珠三号线延伸以及轨道7号线。罗店位于宝山西面，距人民广场28公里，距虹桥机场车行30分钟，罗店镇与罗南镇合并以后，成为宝山最大的镇，面积达50平方公里。经济罗店镇是宝山产业经济大镇，其乡镇工业销售产值占全区的20%。2.4 罗店新镇规划依据瑞典SWECO集团等设计的规划，建成具有典型北欧城镇居住、交通和环境特色的现代化生态新镇；罗店新镇规划面积6.8平方公里，1.2平方公里北欧核心风貌区，规划人口3万人。新镇内建有高标准的学校（上海财经大学浦江学院）、医院等公共服务设施以及具有北欧特色的居住区。居住区分为现代城、花园城和生态城，以25层
10、公寓、联排或独立别墅为主。3.4平方公里的生态林区，建设一个集森林、湖泊、山坡等特色风貌的生态居住区、五星级宾馆和会所。2.5 罗店新镇开发现状公建配套：罗店新镇核心风貌区包括会议中心、3万平米的商业街、美兰湖在内的公建配套已基本建设完毕，高尔夫会馆、高尔夫球场南18洞已建成。整个罗店新镇将于3年内基本建成。结论宝山区政府开发罗店新镇的举措十分坚决，新镇规划良好,启动速度快，实施力度大。随着后期招商和人口导入力度不断加大，市场前景乐观。 三、市场分析（二）罗店市场分析1 、参照市场的界定及分析罗店以基础设施的建设带动房地产业发展，目前，罗店新镇核心风貌区包括会议中心、商业街、美兰湖在内的公建配
11、套已建设完毕，高尔夫会馆、高尔夫球场南18洞也基本建成。罗店镇商品房上市最早时间将05年年中。因此，我们选取了附近几个市场进行参考分析，包括有西城、顾村、上大、月浦板块。个案基本情况：地区 项目 位置 开发商 规模 建筑形态 容积率 均价 主力面积 开盘时间 销售状况西城区 四季花城 江杨北路1185号 万科 17万 多层 1.07 6000（毛坯）6900（精装） 二房98M2 三房125-131M2 2003年3月 已开盘21万方已售罄 康桥水都 天馨花园对面 康桥 17.8万 多层、小高层 1 6300元 二房：90M2 三房：120M2 04年45月 04年共推10万方。已售95月浦
12、翡翠园 绥化路265弄 月浦房地产 2万 多层 1.4 5500元 二房：100M2 三房：120M2 2004年12月 / 宝莲湖景园 绥化路260弄 月浦房地产 7.4万 小高层 1.8 6000元 三房120-130M2 2003年10月 90%上大 经纬城市绿洲 沪太路 经纬置地 100万 多层、小高层 1.01 6300 二房：100 M2三房：120 M2 2004年12月 一期2万平方售完产品分析以多层项目为主，产品品质偏低。知名开发商（如万科、康桥）的进入提升了区域市场的知名度。目前，区域市场仍以普通住宅的平层房型为主，其中二房、三房所占比重最大；主力房型以“紧凑性”为主，二房
13、主打面积控制在100平方以下，三房主打面积控制在120平方左右。价格分析宝山区房地产价格区域特征非常明显，各板块依托发展的对象不同，相互间价格差异较大。西城、上大板块在整体规划、环境、配套等方面综合素质较高，区域价值逐渐提升。各板块市场价格分析如下：区域 目前 05年预期 备注城西区 5800-6300 7500左右 04年1-12月份区域价格月涨幅在11.2，05年预计价格涨幅会有所放缓，月涨幅大约在0.6-0.8之间月浦 55005800 6800左右 顾村 58006000 7000左右 上大 58006300 7500左右 客源分析04年以前区域内部客源占绝对主导。受规划及轨道交通利好
14、影响，04年统计分析市区客源比例迅速放大，达到了3-4成，市场认可度大幅提升。作为上海北部重点建设区域，市区人口导入力度会进一步加大，未来2-3年市区客源比例还会持续攀升。区域客源具有以下特征：年龄：以30-45岁的中、青年为主。职业：以在宝山各企事业单位工作的职员、市区工薪阶层动,迁迁入人口，此外还包括一些当地改善居住环境的农民。购房用途：当地客源和市区导入人口以自住为主，少量投资客以区外客源为主。2、 罗店与各参照区域市场的比较分析罗店VS顾村指标 顾村 罗店地段 邻近外环线 宝山北郊，地段较偏市场影响力 较大 无知名楼盘，市场接受度低配套设施 小学、中学、公园、商业 3万平米商业中心建成，处在招商中交通条件 沪
