【房地产进入城市可行性报告】京津冀城市群

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1、城市群研究专题,集团城市研究院,第1页/共77页,目录,第2页/共77页,五大城市群基本面,京津冀城市群,PART-1,PART-2,五大城市群格局 五大城市群概况,城市群概况 发展定位 发展规划 交通规划 发展政策 居民收入 配套资源 热点城市 北京 天津 石家庄 雄安新区 保定 廊坊,PART 1 五大城市群城市基本面,第3页/共77页,4,三大国家战略，拉开中国城市群发展大幕五大超级城市群格局形成,城市群格局,第4页/共77页,整个区域发展空间布局做了设定：以区域发展总体战略为基础，以“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带建设为引领，形成沿海沿江沿线经济带为主的纵向横向经济轴带。,

2、京津冀城市群 本身就是三大战略之一，最终目标是，打造协同创新共同体，建设全国科技创新中心。 长江经济带：长三角、长江中游、成渝城市群 分布在长江经济带沿线，是东中西部产业转移的最主要横向通道。 珠三角城市群、长三角城市群 21世纪海上丝绸之路的核心区，承担着海上对外开放以及创新升级的使命。,第5页/共77页,5,5大城市群所处阶段各异,珠三角,京津冀,内部城市梯度最为均衡,多都市圈，多中心结构,城市间梯度差异大，后发城市增长空间大,城市群框架尚未形成,城市群概况,长三角,长江中游,成渝,多都市圈，多中心结构,珠三角城市发展最为均衡，长三角、长江中游城市群内部差距较小，京津冀城市间梯度差异较大，

3、但已经逐渐脱离了北京一城独大的局面，成渝仍处于中心城市独大阶段。,第6页/共77页,6,三大传统城市群（京津冀、长三角、珠三角）都处于领先发展水平，也仍将是未来中国经济发展的领头羊，其中京津冀城市群规划规格高、政策执行力度大都表明京津冀将呈现追赶之势，与长、珠三角城市群的差距将缩小。 长江中游的GDP规模为7.1万亿，常住人口达1.2亿，发展态势良好 成渝城市群GDP规模为4.8万亿，成渝城市群也接近1亿人 长江中游及成渝城市群人均效益仍与发达城市群相差较远，但其依然是国内产业转移的主要承接地，也是带动整个中西部崛起的核心，未来增长空间较大。,城市群概况,占国土面积11%的五大城市群经济总量占

4、全国55%，是中国经济最活跃，潜力最突出的地区。,京津冀、珠三角、成渝双核驱动，长三角、长江中游城市群属跨区域城市群，多核心发展,2010-2015年各城市群内人口增长主要城市占比,京津冀：天津人口增量已超北京； 珠三角：广深是珠三角人口流入最多的城市； 成渝：人口增量被重庆和成都瓜分； 长三角：除上海外，杭州、南京等发展成为区域核心，各城人口增量占比相对均衡； 长江中游：武汉、长沙、南昌中心城市地位突出，人口增长在城市群内排位前三，但武汉人口吸引力远高于长沙、南昌。,京津冀城市群,珠三角城市群,成渝城市群,长三角城市群,长江中游城市群,城市群概况,第7页/共77页,国内目前仅长、珠三角城市群

5、形成大面积高亮度区域，已形成城市群形态； 京津冀城市群北京、天津亮度较高； 长江中游、成渝仅核心城市亮度较高，说明其尚在发展初期，未形成区域联动。,城市群概况,第8页/共77页,京津冀,长三角,珠三角,长江中游,城市群发展渐次推进,PART 2 京津冀城市群,第9页/共77页,京津冀城市群以北京为中心，包括北京、天津、河北两市一省，呈现2+11格局。,第10页/共77页,城市群概况,京津冀城市群是中国的政治、文化中心，也是中国北方经济的重要核心区。 津冀城市群的概念由首都经济圈发展而来，包括北京、天津两大直辖市以及河北省的保定、唐山、石家庄、廊坊、秦皇岛、张家口、承德、沧州、衡水、邢台、邯郸共

6、13个城市； 京津冀经济区，是中国主要的规划经济区之一，被业界广泛认为将成为中国经济增长的“第三极”。它是中国城市分布最密集、综合实力最强的区域之一，在国家整个沿海经济布局中将与长三角、珠三角处于同等重要位置。,城市群概况,津冀城市群占国土面积的2.2%，GDP占比11%，人口占比9%； 从常住人口上来看，京津冀城市群中的城市基本上属于特大城市、大城市，北京、天津、保定、石家庄人数超1000万，成为超大城市。 从三产来看，北京第三产业占比领跑京津冀，大约为80%。,京津冀城市群是中国城市分布最密集、综合实力最强的区域之一。,发展定位,2015年4月30日中共中央政治局会议审议通过京津冀协同发展

7、规划纲要； 2016年2月，国家发改委印发“十三五”时期京津冀国民经济和社会发展规划； 京津冀整体定位是“以首都为核心的世界级城市群、区域整体协同发展改革引领区、全国创新驱动经济增长新引擎、生态修复环境改善示范区”； 规划纲要明确了京津冀三地的具体功能定位：北京为全国政治中央、文化中央、国际交往中央和科技创新中央；天津为全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区和改革先行示范区；河北为全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区。,京津冀城市群是中国城市分布最密集、综合实力最强的区域之一，定位明确。,发展定位,明确重点城市功能

8、定位 （1）北京：疏解功能，提高品位（位于中部优化调整区） （2）天津：双星闪烁，创新发展（位于中部优化调整区、东部滨海临港产业发展区） （3）廊坊：“京津走廊上的明珠”，受益最多(位于中部优化调整区) （4）保定：产业转移，接力科教（位于南部制造业与耕作业区） （5）唐山：产业承接，港口建设(位于中部优化调整区、东部滨海临港产业发展区) （6）沧州：(位于南部制造业与耕作业区) （7）石家庄：搭建城市新框架（位于南部制造业与耕作业区） （8）张家口：生态环保(位于西、北部生态保护和生态产业发展区) （9）承德：(位于西、北部生态保护和生态产业发展区),京津冀城市群整体定位明确，同时也明确了重

9、点城市功能定位，发挥各城市积极能动性。,发展规划,第14页/共77页,发改委初步将京津冀区域划分为四大功能分区： 西、北部生态保护和生态产业发展区（覆盖承德、张家口） 中部优化调整区（北京、天津、廊坊、唐山） 南部制造业与耕作业区（覆盖石家庄、保定、沧州） 东部滨海临港产业发展区（覆盖唐山、秦皇岛、天津、沧州）,在四大功能分区的基础上，京津冀的总体布局也已具雏形，即“两核三轴一带三重点”： “两核”指京津双核 “三轴”指京津塘主轴、京-保-石拓展轴、京-唐-秦拓展轴 “一带”指沿海经济带 三个重点开发地区包括中关村、天津滨海新区、曹妃甸工业区,15,北京疏解非核心首都功能，天津是桥梁，河北是产

10、业主要承接方。,北京,天津,河北,优势在于人才和研发，当前以生产服务业、总部经济为主，未来集中发展“知识型+服务型”经济，成长为国际大都市,利用港口和沿海优势，发展“加工型+服务型”经济，建成高端装备、新一代信息技术、汽车等6大五千亿级优势产业集群,利用人口规模和重工业优势，未来产业集中于培育装备制造等新兴产业和改造钢 铁、石油化工等传统产业，发展商贸物流业,京津冀虽与长、珠三角并列中国三大城市群，但谈及产业时，乏善可陈，尤其是河北在国内一直缺乏话语权,产业规划,第15页/共77页,16,北京强核稳定并开始辐射周边 环京县市空间大 天津快速扩张中,京津双核模式被打破，京、津、雄成“三足鼎立”之

11、势，他们发挥各自优势，呈现差异化发展格局。,发展规划,第16页/共77页,未来北京将聚焦首都政治、文化、国际交往和科技创新功能，保留首都功能关键部门，北京仍是京津冀城市群核心。 当前北京产业正有序进行转移，周边交通网络渐次铺开，将产生强大辐射力，带动周边县市发展，并逐步形成首都都市圈。,首都都市圈初长成,北京一家独大， 服务业占主导,天津工业优势明显， 处工业化后期,河北则仍处工业化中期，重工业占比高,河北的计划是，作为京津水源地的张家口、承德地区侧重于对接绿色产业、高新技术产业；秦皇岛、唐山、沧州沿海地区特别是曹妃甸和渤海新区，侧重于承接重化工业、装备制造业；廊坊、保定地区侧重于承接新能源、

12、装备制造以及电子信息产业，冀中南地区侧重于承接战略性新兴产业、高端产业制造环节和一般制造业的整体转移。,产业规划,北京疏解非核心首都功能，天津是桥梁，河北是产业主要承接方。,与浦东新区和深圳特区比肩的又一国家级新区，是北京非首都功能疏散集中承接地，包括首都部分科研教育功能、部分央企职能性机构等。 未来科研创新、体制革新、经济活力、生态宜居将成城市主题。同时，沿北京-雄安新区将形成新经济发展带，带动固安、永清、霸州等城市发展。,雄安新区崛起,18,国铁显现“三角、十字”结构，“一小时交通圈”放大“同城效应”；交通一体化是京津冀协同发展的重点突破口，机场、轨道交通、港口、公路等互联互通的一体化交通

13、体系加快建设；2020年，形成真正意义上的交通一体，离世界级城市群再进一步。,交通规划,第18页/共77页,京津冀交通规划正在逐步成网。,交通规划,作为京津冀城市群的核心城市，北京轨道交通线路图很发达，可迅速通达全市； 天津市地铁线正在逐步形成线路网，目前尚有6号线规划在建，即将通行； 河北省地铁交通也在规划中，未来河北地铁将遍布六个城市。,京津冀各城市地铁交通网正在逐步发展成型。,发展政策,2014年2月26日，习近平总书记在北京主持召开座谈会，专题听取京津冀协同发展工作汇报并作重要讲话。 2015年4月30日，中共中央政治局召开会议，审议通过京津冀协同发展规划纲要。京津冀一体化开始进入实质

14、性推进阶段。 2016年2月，国家发改委印发“十三五”时期京津冀国民经济和社会发展规划,京津冀国家采取政策性支持。,21,京津冀快速推进是天津和河北切分北京蛋糕、实现跨越发展的契机,京津冀城市间梯队明显 河北人口红利若能随着产业转移一并、释放，增长潜力将大幅提升； 北京和天津经济水平高，人口吸附力强； 河北经济水平低，人口外流，但其人口基数突出，城镇化率低。,居民收入,第21页/共77页,配套资源,京津冀城市群北京市、天津市教育、医疗、旅游资源等配套完善，河北省这些配套上稍微欠缺。,2016年土地成交面积（万）,2016年商品房成交情况,2016年商品房销售金额（亿元）,2016年京津冀地区成

15、交出现以北京为主，天津为辅，与河北呈现两极分化的现象,房地产市场,第23页/共77页,购房人可以跟政府“股份制买房”； 购房人和政府各持相应产权比例，使用权归购房人。,一、总体规划：紧紧抓住疏解非首都功能，坚持问题导向，守住人口天花板、生态红线和城市开发的边界这三条线。,紧密对接京津冀协同发展，着眼于更广阔的空间来谋划首都的未来,人口天花板,就是到2020年，要将北京的常住人口控制在2300万人,生态红线,就是到2030年，生态红线区的面积要从现在的73%达到75%,开发边界,就是坚持城乡建设用地减量发展,三、北京市近三年的生产总值,四、北京市近三年人口状况,北京产业高端化特征明显,六、北京产

16、业特征：,二、购房政策,二套房普通自住房首付款比例不低于60%； 二套非普通自住房首付款比例不低于80%。,五、三大产业近三年产值,热点城市-北京,第24页/共77页,三、天津产业：北方最重要得制造业基地。天津优势产业增加值占全市工业增加值的91.0%。,非天津市户籍居民家庭在天津市范围内购买住房的，需提供在天津市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。,天津是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市、北方经济中心和生态城市。,天津市是环渤海地区的经济中心，建设现代化港口城市和我国北方重要的经济中心,一、城市整体定位：三方面调整城市性质,四、天津市近三年产业情况：,二、购房政策,天津,热点城市-天津,第25页/共77页,非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房（含新建商品住房和二手房）； 对在市区