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1、,环京投资城市进入研究 承德,PART 1,城市区域认知,一、宏观指标 二、房地产指标,，,地理位置：承德市位于河北省东北部、北靠辽蒙 南邻京津，东和东南与省内的秦皇岛、唐山两个沿 海城市接壤，西与张家口市相邻。承德南邻京津、 北倚辽蒙。 地缘优势：市区距北京仅220公里，距省会石家庄 435公里，距秦皇岛港230公里，拥有“一市连五省 （市）”的独特区位优势，是连接京津冀辽蒙的重 要节点。 景观优势：旅游资源得天独厚，世界最大的皇家 园林避暑山庄；世界最大的皇家寺庙群外 八庙；世界最大木制佛千手千眼观世音（普宁 寺）；世界一绝的石柱磐锤峰。 下辖地区：三区（双桥区、双滦区、鹰手营子矿 区）八
2、县（承德县、隆化县、滦平县、兴隆县、平 泉县、围场满族蒙古族自治县、丰宁满族自治县、 宽城满族自治县）,承德/1宏观指标/1.1城市定位,承德为国家历史文化名城，国际旅游城市，拥有独特区位优势，是连接京津冀 辽蒙的重要节点城市,北京,注：以上为直线距离,张家口,京津冀城市圈,赤峰,辽宁,秦皇岛,天津,石家庄,承德,承德机场、高铁、高速同时发力，未来将进入首都一小时生活圈,现状高速 规划高速 规划高铁 现状铁路 新建机场,兴隆站,承德普宁机场 承德南站,北京,唐山,秦皇岛,承德,张家口,承德/1宏观指标/1.2城市交通（1/2）,天津,承德各区县交通：多数有高速路线贯穿其中，未来双桥区、隆化县、
3、承德县、 平泉县及兴隆县设立高铁站，将大大缩短与北京距离，利于区域房地产发展,承德普宁机场,兴隆站,承德南站,滦平县,北京,唐山,秦皇岛,丰宁县,围场县,隆化县,双滦区,双桥区,平泉县,承德县,宽城县,鹰手营子区,兴隆县,现状高速 规划高速 规划高铁 现状铁路 新建机场,承德/1宏观指标/1.2城市交通（2/2）,天津,54.2,48.2,45.0,42.8,41.1,33.0,26.2,33.0,31.9,14.9,6.5,0.9,0.7,1.1,0.9,1.2,1.2,1.3,0.4,-5.7,0.5,-6.0 -7.0,-4.0,-3.0,-1.0,-0.3 0.0,2.0 1.0,10
4、0.0 80.0 60.0 40.0 20.0 0.0,围场满蒙自治县 平泉县,隆化县,承德县,双桥区,双滦区,鹰手营子区,丰宁满族自治县 滦平县 2016人口规模（万人）,宽城满族自治县 兴隆县 人口增量（万人）,承德市2016年总人口376.6万，城区总人口53.3万，整体人口规模未来增长空 间在130万左右，中心城区出现人口外溢现象,数据来源：2016年各区县数据来自河北经济年鉴2017、承德市城市总体规划（2016-2030年）,中心城区,中心城区（双桥区、双滦区、鹰手营子区）：目前人口总量53.3万人（不足60万人），距离中心城区规划100万 人的目标仍有较大增长空间； 其他区县：而
5、围场县现有人口超出规划规模，预期未来政策将倾向中心城区及环京县区转移。 2016年承德市各区县人口及近五年增量（万人）,型小城-市2.0规划人口50,型小城-市5.0规划人口20,承德/1宏观指标/1.3城市人口（1/2）,100.0,数据来源：2016年各区县数据来自河北经济年鉴2017,双桥区,鹰手营子区,双滦区,平泉县,宽城满族自治县,滦平县,隆化县,兴隆县,承德县,围场满蒙自治县,丰宁满族自治县,承德市2016年全市城镇化率53.2%，2020年城镇化率发展目标为60%，处于 城镇化快速发展阶段 第一梯队（城镇化发展成熟阶段，城镇化率70%以上）：双桥区、鹰手营子区、双滦区 第二梯队（
6、城镇化快速发展阶段，城镇化率30-60%）：平泉县、宽城县、滦平县、隆化县、承德县、围 场县、丰宁县,% 2%,承德/1宏观指标/1.3城市人口（2/2）,2,081,794,1,668,353,1,602,460,1,204,735,1,148,736,1,142,561,1,090,882,1,027,845,1,014,460,1,008,976,348,497,-0.7%,12.3%,8.7%,5.2%,6.6%,7%,10.4%,6.9%,10.5%,7.6%,5%,14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0%,0,500,000,
7、1,000,000,1,500,000,2,000,000,2,500,000,宽城满族自治县 平泉县,滦平县,承德县,双桥区,鹰手营子区,隆化县 2016年GDP（万元）,围场满蒙自治县 双滦区 丰宁满族自治县 兴隆县 2011年-2016年GDP增速（%）,2016年承德全市GDP总量为1,334亿元，增速为7.2%,平均增速7.2%,数据来源：2016年各区县数据来自河北经济年鉴2017,第一梯队：平泉县、宽城县、滦平县 第二梯队：双桥区、双滦区、隆化县、承德县、围场县、丰宁县 第三梯队：鹰手营子区 2016年承德各区县GDP(万元)及GDP增速（%）,承德/1宏观指标/1.4经济指标（
8、1/3）,2016年全市人均GDP为37,397元，人均可支配收入为21,613元，宽城县、 双滦区、鹰手营子区及滦平县经济水平发展较高,79,458,69,169,54,031,48,604,35,817,28,148,22,173,24,677,20,134,24,473,26,584,20,174,23,022,25,819,21,807 34,606,20,254 30,612,21,315,20,474,18,403,19,181,0,10,000,20,000,30,000,40,000,50,000,90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,00
9、0 30,000 20,000 10,000 0,宽城满足自治县,双滦区,鹰手营子区,滦平县,平泉县,承德县,隆化县,丰宁满族自治县 围场满蒙自治县,2016年承德各区县人均GDP与可支配收入分析（元）,双桥区 人均GDP（元）,兴隆县 人均可支配收入（元）,人均GDP： 37,397元,人均可支配收入： 21,613元,承德/1宏观指标/1.4经济指标（2/3）,数据来源：2016年各区县数据来自河北经济年鉴2017,2,023,546,1,953,387,1,933,251,1,902,581,1,588,990,1,526,699,1,399,519,1,351,442,1,277,25
10、2,649,338,300,331,10.9%,7.2%,8.8%,10.8%,9.4%,5.9%,16.0%,-19.0%,10.9%,1.8%,7.4%,20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% -20.0% -25.0%,0,500,000,1,000,000,1,500,000,2,000,000,2,500,000,滦平县,承德县,宽城满族自治县 平泉县,双滦区,丰宁满族自治县 围场满蒙自治县 双桥区,鹰手营子区,兴隆县 隆化县 2016年固定资产投资（万元）,增速（%）,2016年全市固定资产投资总量1590.6亿，增速为6.4
11、%，滦平县、承德县、 宽城县、平泉县，兴隆县、隆化县总量及增速均保持较高水平，投资热情较高,增速6.4%,数据来源：2016年各区县数据来自河北经济年鉴2017,第一梯队：滦平县、承德县、宽城县、平泉县 第二梯队：兴隆县、隆化县 第三梯队：双滦区、丰宁县、围场县、双桥区、鹰手营子区 2016年承德各区县固定资产投资（万元）及增速（%）,承德/1宏观指标/1.4经济指标（3/3）,承德位于北京东北部生态涵养区，以旅游业、服务业为发展核心，正在绿色崛 起，加速发展中,承德中心城区功能结构规划（2012-2030年）,滦平县,承德县,中心 城区,营子区,兴隆县,御路 文化 城镇带,环京津 特色 城镇
12、带,出海 城镇带,数据来源：承德市城市总体规划（2016-2030年）,承德/1宏观指标/1.5城市规划,避暑山庄为承德唯一的5A景区，4A景区有7个，多分布在城市远郊；空气质量 良好，2017年全市PM2.5全年优质天数位居全省第二位,围场县,丰宁县,滦平县,宽城县,平泉县,双桥区 承德县 鹰手营子矿,区 兴隆县,五A景区 四A景区,隆化县 双滦区,承德/1宏观指标/1.6城市环境指标,承德三甲医院数量4家，在全省占比5%，省重点学校数量13所，在全省占比6%,围场县,丰宁县,隆县,滦平县 兴,宽城县,平泉县,双桥区 承德县,鹰手营子矿,区,三甲医院数量 全省：73家 承德：4家,省级重点中
13、学 全省：217所 承德：13所,三甲医院 重点中学 大学本科,隆化县 双滦区,承德/1宏观指标/1.7优质配套资源,承德市属于环京城市限购较严厉区域，除围场县、宽城县和鹰手营子区未出台 限控政策，其他县区均对本地户籍和非本地户籍进行限购和限贷,承德/2房地产指标/2.1房地产政策,35,0,16,17,26,30,28,1,8,0 0,27,74,32,21,10 11,9,10,22,5,37,0,10,20,30,40,50,60,70,80,2015年用地面积(万),2016年用地面积(万),2017年用地面积(万),近三年承德各区县中双桥、双滦、鹰手营子城区成交住宅用地面积和建筑面积
14、 均较少，环京的兴隆、滦平土地成交较多，尤其兴隆县17年成交136万平米 承德市各区县近3年成交土地用地面积 承德市各区县近3年成交土地建筑面积,53,0,31,35,66,68,58,2,19,0 0,39,136,48,41,17 20,23,25,42,11,70,0,20,40,60,80,100,120,140,160,2015年建面(万),2016年建面(万),承德/2房地产指标/2.2土地市场（1/3）,2017年建面(万) 数据来源：CRIC,近三年承德受关注度逐渐提高，楼面价也呈现持续上涨趋势；2017年滦平楼面 价及增幅均居首位，区域投资热度最高,双桥区,双滦区,鹰手营子矿 区,兴隆县,滦平县,丰宁县,承德县,隆化县,平泉县,围场县,宽城县,2015年楼面价,0,675,602,1,146,448,745,193,682,623,349,312,2016年楼面价,1341,-,-,1,635,585,422,1,284,823,604,379,401,2017年楼面价,0,1,516,571,1,607,2,050,730,746,558,520,746
