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1、我国房地产市场调控的难点与对策1.引言上世纪九十年代，我国进行房改，由以前国家福利分房，到由国民自行购买住房。以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展,由此，带动我国房地产业快速发展，成为拉动内需、推动经济增长的重要支柱产业之一。同时，房价呈不断上升的态势，又远远超出了普通民众的承受能力。与此同时,“市场杠杆”调节作用的失灵也日益显现,我国房地产市场面临的一些问题亟待解决。美国次贷危机的爆发在给我国房地产市场带来冲击的同时也敲响了警钟。因此,深入研究我国房地产市场宏观调控措施,以期促进我国房地产市场的持续健康发展,是一个重大而现实的课题。本文就我国房地产市场调控的难点与对策做出相应的分析与探讨。
2、2.房地产市场调控的难点2.1目前房地产市场现状 (一)房价过高是房地产的最根本问题，近几年,房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目,进行投机买卖,房产价格一直处于相对高位。根据最新美国行业统计资料,国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6-8%,而中国房地产的利润率高达30-40%，甚至更高。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。像这样的情况,如果不给予调控,广大居民的住房困难就难以解决。(二)相关配套机制及政策不健全目前,与房地产相关的金融、税收等配套机制和政策还不健全,房地产融资、抵押贷款渠
3、道单一且不畅通,房地产税费种类繁多,且存在不合理的方面和环节,既不利于市场。房地产调控就成了国家重要的方向和目标，让普通民众能买得起房，让普通民众“居有其所”。但随着国家的调控“国*条”政策的不断出台，让大家感觉到“房地产调控”难，为什么“房地产调控”就那么难喃？2.2我国城镇化发展带来的刚性需求最近五年我国城镇化率：2008年，我国城镇化率45.68% ；2009年，我国城镇化率已达46.59%；2010年，我国城镇化率已经升至49.7%；2011年，我国城镇化率已经达到51.27%；2012年中国城镇化率达到52.57%。最近五年我国商品房销售量：2008年，6.21亿平方米；2009年，
4、9.37亿平方米；2010年，10.43亿平方米；2011年，10.99亿平方米；2012年，11.13亿平方米。2010至2012年，全国农业人口落户城镇的数量为2505万人，平均每年达835万的农民进城，同时还有很大一部分虽然进城了，但并没有落户城市的，所以住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%70%期间是加速城市化的时期。我国未来的城镇化率应该是70%左右，即目前农村居民人数将由6.2亿人减少到4亿人左右，需要转移的农村居民人数达2亿2000万人（按2012年全国13.54亿人口来计算）。解决2亿2000多万人的住房问题，对房地产市场的发展带来了
5、刚性需求。我国城镇化发展给房地产市场带来了巨大的发展机遇，同时也给“房地产调控”增加了很大的难度。2.3地方政府“土地财政”地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。我车现行的土地批租制度使卖地成为地方政府财政收入的重要来源。不少地方政府土地财政收入占了地方政府收入的30%以上，有的甚至达到50%以上，曾经报纸上还报道过有一个贫困县有一年的土地财政收入占了地方政府收入的90%以上。地方政府乐见房价的上升，具有推高土地价格的利益驱动。由此也必然导致地方政府在执行中央制订的房地产宏观调控政策上不积极，大打折扣，甚至是“上有政策，下有对
6、策”使房地产宏观调控由于缺乏地方政府的支持和配合而成为“空调”，从地方政府的角度看，现行的财税体系使基层政府缺乏财政的支配权，财权主要掌握在中央政府手里，依赖土地财政实在是无奈之举。因此，要解决这个问题就必须改革我国政府现行财税体制，把更多的财权下放到地方政府。当然地方财权和国家财权的问题是比房地产市场调控更大，更长远的课题，不是一蹴而就的。但地方政府在利益的驱动下，土地价格的暴涨是成为房地产价格大幅上涨的最有力的推手之一。以我在房地产公司十年的经历来看：1999年，我在一家房产公司，地价约为10万元/亩，当时四川乐山城区的房价大概在700-800元/平方米左右，2010年乐山上半年房价均在4
7、000元/平方米以下，地价在300-500万元/亩左右；下半年8月底，随着中心城区春华路中段一地块以860万元/亩的拍卖价成交，乐山下半年各楼盘不断破4000/平方米，破5000/平方米，乐山房价正式进入 “四”时代，“五”时代！可见地价在房价中的重要地位，“房地产调控”只控房价，而不控地价，“房地产调控”难也是必然结果了！2.4是民间资本投资领域过窄民间投资是来自于民营经济所涵盖的各类主体的投资，具体包括个体投资（居民个人的生产性投资和住宅投资、城乡个体工商户经营性投资）、私营企业投资、私有资本控股的股份制企业投资以及集体企业投资。2012年，我国居民储蓄存款余额已达40万亿元，存在着巨大的
8、民间投资潜力。但由于社会保障体系不完善，这部分储蓄很难转化成民间投资。近年来，住房、养老、医疗、就业和教育等领域的改革全面展开，措施出台相对集中。改革后，由于配套的社会保障体系及制度不能及时确定，居民对未来收入预期不明而加重了后顾之忧。虽然老百姓有储蓄，有一定投资能力，但绝不敢贸然投资。对于普通民众而言，投资实体经济，开公司、办企业是不可能的，那么投资地产、投资股票成为入门最低，最容易做的。在过去100年间，美国股票的平均投资回报率达到9.7，这个数字超过了同期美国债券、黄金、艺术品和房地产的投资回报率。最近20年里，美国股票年投资回报率更是平均达到13。因此，必须大力发展股票、债券、基金等资
9、本市场，为我国经济高速发展所带来的大量的财富积累找到更多的投资渠道，以减低对房地产的投资和投机性冲动。看中国股市十年，熊长牛短，很多股民是血本无归。十年间，只有2006年和2007年中国股市才经历一波短暂的牛市，其余时间里面，股民就是在一种煎熬中度过。国外发达国家资本市场很发达，投资回报率较高，剩余资本有很多投资渠道。而我国的资本市场不太发达，不确定性和风险很高，大量的民间资本找不到好的出路，只好流向房地产市场。大量余资流向房地产市场，给房地产市场调控带来很大的压力。3.房地产市场调控的对策3.1国外房地产市场调控3.1.1美国：市场调节和政策管理相结合总体来看，美国拥有一套完整科学的抑制房地
10、产泡沫非理性发展的机制，其中有许多重要的政策工具。第一是住房贷款利率。美国的贷款利率几乎每天都在变动，影响贷款利率变化的因素主要有：长期国债收益率的变化、长期国债的走势、市场对长期经济发展的评估等因素，特别是美联储基准利率发生变化，贷款利率马上会随之调整，这就为政府提供了一个非常有利和灵敏的杠杆，借以调控房地产价格走势。第二是大幅提高炒房者成本，这就在很大程度上将许多人拒绝在投机圈之外，减少了炒房人群。在美国，买卖房屋手续非常复杂，中介代理机构和律师都要从成交金额收取买卖双方较高比例的费用，严重制约了绝大多数人炒房，遏制了房价的起伏波动。第三是房屋的维护费用昂贵。每年都要缴纳税金，一般税率在1
11、%以上，还有房屋保险费用等，成为拥有房屋的沉重负担。第四是政府对第一套住房以外的非自住房屋在税收、贷款政策等方面都不给予第一套住房的优惠，从而大幅降低了房地产投机的吸引力。第五是对非自用住宅房屋出售后的盈利征税。第六是房地产统计非常及时、详细、准确，公众随时都可在政府网站上查到房地产相关指标，包括每个月新开工数、中间房价月变化指数、房价上升和收入上升对比、房价上升和租房费用上升对比指数等科学实用的指标，这大大提高了房屋买卖的信息透明度，不仅给决策部门提供了调控依据，而且有效地降低了房地产商炒作或垄断的成分。3.1.2欧洲：市场调节为主导作为一个联系紧密的经济共同体，欧洲国家更多地信奉市场调节，
12、由市场来调控。政府一般并不直接制定政策遏制“炒房”行为，而是通过银行信贷和国家税收等形式达到自动调节。欧洲央行主要以利率的调整，在不打击经济增长的情况下，抑制在欧元区国家出现的房地产价格泡沫。欧洲央行认为，信贷增长和资产价格波动之间，长期以来都有着颇为系统化的关系，因此，欧洲央行将采取审慎的态度对待房地产泡沫问题。3.1.3英国：五次上调利率遏制投机自2001年初以来，有3年多时间英国房价每年涨幅都超过20%。为此，英国政府和中央银行从供需两方面入手，抑制房地产市场的过分火爆。一方面，英格兰银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，将利率从3.5%提高至4.75%，导致抵押贷款成
13、本增加，遏制了房地产消费信贷过热的现象。另一方面，英国政府于2004年底通过了住房法2004，围绕着建造足够数量的、低收入群体买得起的“社会性”住房，以加快实现政府关于2010年“体面”住房目标等，出台了一系列切实可行的规定，从而有效保障了社会中低收入阶层的住房权益。3.1.4法国：实行廉租房和高税收自1999年以来，法国平均房价已上涨45%。为抑制房地产市场可能出现的泡沫，法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于稳定状态。除此之外，政府还长期推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享
14、受政府补贴，建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府补贴。此外，高额地皮税的征收也有效抑制了房地产行业内的投机行为。在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。3.1.5德国：推行福利住房和小户型二战后，德国联邦、各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重。多年来，德国投入巨额资金，大规模兴建了许多“福利住房”。所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。据统计，战后60年来，德国先后建造了近1000万套“福利住房”。另外，德国一直坚持供应小户型住宅。到上世纪末，全国户均住房
15、面积仍不到100平方米，是西方发达国家中户均面积最小的国家之一，这也是德国解决住房问题的一项重要而有效的举措。3.1.6亚洲：灵活多样的调控政策许多亚洲国家和地区的政府为避免出现过多的房价泡沫，也纷纷实行了灵活多样的调控政策。新加坡早在上世纪60年代就推出了“居者有其屋”计划，大力建设以自住为主经济适用类住房，限制居民购买该类住房的次数，监督房屋不得用于商业性经营，规定较长的房屋转售时限，在很大程度上抑制了房地产投机。新加坡房地产市场分隔为“政府组屋”与私人住宅两个市场，80%以上的居民购买的是政府建造的平价组屋，而仅有10%-20%的人居住在价格高昂的私人住宅中。韩国政府建立了一套优先为无房
16、户提供住房的制度，保障性住房占整个住房市场的50%以上，规定一个家庭只允许购买一套住房，并有严格的登记存档，对拥有两套或两套以上住宅者收取高额的资产增值税，使房屋的自住性需求和投机性需求得以明显划分和区别对待，令炒房者知难而退。通过对国外房地产泡沫的研究, 我们可以从中借鉴到治理房地产泡沫的一些做法和政策措施，努力使我国的房地产业和房地产市场运行在健康的轨道上，使其真正成为我国的支柱产业和国民经济的稳定的增长点。3.2我国现行的房地产调控措施3.2.1第一阶段：1998年至2010年一季度1998年至2002年，住房制度改革，核心是“房改”，住房分配货币化。住房制度改革，使住宅建设成为新的经济增长点和消费热点，大力地促进了房地产业的平稳较快发展。随着市场化程度的增强，个人购房比例不断提高， 2003年达到96.4%，中国房地产市场转入以个人购房需求为主的阶段，市场化格局逐步形成。2003年至2005年，确立房地产为国民经
