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1、2016年下半年河北省房地产估价师理论与方法：后续开发的必要支出考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度，就可以计算其平均发展速度。 A：较大 B：较小 C：差距较大 D：大致接近 E：工业用地的监测点评估价格 2、下列关于税收违章处理，表述错误的是。 A：违章处理是对纳税人违反税法行为的处置 B：纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情況 C：紛税是指纳税人有意识地采取非法手段不交或少交税款的违法行为 D：抗税是指纳税人不按
2、规定期限交纳税款的违章行为 E：执行层的组织协调3、房屋建筑工程保修期从_之日起计算。 A工程竣工验收 B工程竣工验收合格 C使用单位接收 D使用单位入住 4、当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时，宜采用。 A：条形基础 B：独立基础 C：箱形基础 D：桩基础 E：执行层的组织协调5、房地产市场的运行环境中，_涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。 A社会环境 B政治环境 C经济环境 D金融环境 6、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是_。 A过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C房地产在过去无明显的
3、季节变动 D政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 7、信用最显著的特征是。 A：以偿还和付息为条件的价值的单方面让渡 B：具有强制性的活动 C：以价格围绕价值而运动 D：货币运动 E：执行层的组织协调 8、选择目标市场，通常要基于对_进行评价的基础上。 A单一市场 B重要市场 C细分市场 D主要市场 9、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是（）。选取可比实例；搜集交易实例；建立价格可比基础；进行交易日期修正；进行交易情况修正；进行房地产状况修正；求取比准价格。 A B C D 10、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者，属于。 A：房地产开发经营业 B：房地产咨询业 C：房
4、地产估价业 D：房地产经纪业 E：房地产估价机构必须加盖公章11、下列不属于建筑安装工程费用的是_。 A各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用 B设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用 C为施工进行的场地平整而发生的费用 D土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用 12、下列不属于房地产的行政法规的是。 A：城市私有房屋管理暂行条例 B：城市房屋拆迁管理条例 C：城市房屋拆迁单位管理规定 D：
5、住房公积金管理条例 E：房地产估价机构必须加盖公章 13、某开发商将8 000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20，贷款利率为10，已知在总投资中开发商自有资金占30，则其自有资金的年平均投资收益率为。 A：409 B：547 C：567 D：61 E：借款合同14、下列行业中，_中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。 A批量行业 B僵滞行业 C分块行业 D专业化行业 15、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为
6、40年，则该宗房地产的收益价格为【2003年考题】 A：180万元 B：196万元 C：200万元 D：300万元 E：工业用地的监测点评估价格 16、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。 A：4 B：3 C：2 D：1 E：执行层的组织协调 17、在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断地增加某种可变要素的投入，开始会使产量递增，当该可变要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；继续增加可变要素的投入，将使总
7、产量减少，以上是对_的定义。 A边际收益递减规律 B生产规律 C生产要素市场价值规律 D产投比规律 18、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以_进行估价。 A保持现状前提 B装修改造前提 C转换用途前提 D重新利用前提 19、某城市小区内最近无房地产买卖资料，该小区内有一套建筑面积78的住宅一套，但若租赁同样住宅需支付每月700元净租金，每个季度初支付一次，折现率为8，剩余使用年限为46年，则该住宅价值。 A：6433万元 B：6625万元 C：7719万元 D：7950万元 E：工业用地的监测点评估价格 20、房地产投资信托不
8、包括的类型是_。 A经营型 B权益型 C抵押型 D混合型 21、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是_。 A房地产直接投资 B房地产间接投资 C房地产混合投资 D房地产有效投资 22、房地产投资资本金不能低于总投资的_。 A10% B20% C30% D35%23、某宗地面积为5000，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元，则理论上应补交地价万元。 A：1250 B：1750 C：2050 D：2150 E：工业用地的监测点评估价格 24、关于估价资料归档的说法，错误的是。 A：估价师和相关工作人员不得将估价资料据为已有或
9、者拒不归档 B：估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档 C：估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁 D：估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设(房地产)行政主管部门或者其指定的机构 E：工业用地的监测点评估价格25、一般中长期贷款都选用_。 A名义利率 B实际利率 C固定利率 D浮动利率二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括。 A：财务内部收益率 B：销售利
10、润率 C：成本利润率 D：贷款偿还期 E：敏感性评价 2、程某出租一套自有住房，月租金为3000元，每年空置期为1个月，年应缴纳的房产税为元。 A：1320 B：1440 C：3960 D：4320 E：执行层的组织协调3、我国央行目前规定，不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。 A：建设银行 B：工商银行 C：商业银行 D：农业银行 E：借款合同 4、城市规划管理中的报建审批管理程序依次是。 A：核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证 B：核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证 C：核发建设用地规划许可证、核发建设
11、工程规划许可证、核发项目选址意见书 D：核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证 E：执行层的组织协调5、商品房买卖合同约定面积为150，价格为4000元，交付使用时，产权登记面积为155，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为万元。 A：60.0 B：61.0 C：61.8 D：62.0 E：执行层的组织协调 6、住房公积金的提取和使用原则不包括的原则。 A：定向使用 B：安全运作 C：严格时限 D：按时使用 E：执行层的组织协调 7、拍卖一非公物房地产。市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200
12、万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为_万元。 A64 B96 C160 D224 8、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。 A9.26% B10% C11.32% D12% 9、从房地产投资的角度说，风险是指_。 A房地产投资结果的好坏程度 B获取预期投资收益的可能性大小 C房地产投资项目激烈竞争程度 D房地产开发程度 10、国有土地上房屋征收估价，是评估被征收房屋在完整权利下的价值，不考虑房屋等因素的影响。 A：租赁 B：抵押 C：查封 D：拍卖 E：变卖11、公开市场价值是指下列条件下最可
13、能实现的价格_。 A卖方和买方掌握必要的市场信息 B卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 C买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价 D卖方和买方追求各自利益的最大化 E卖方和买方急于完成交易 12、下列关于监护人，表述正确的是。 A：父母双方均死亡或者没有监护能力的，未成年人由没有监护能力的祖父母担任监护人 B：未成年人的监护人是其父母 C：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其父母、成年子女担任监护人 D：无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶担任监护人 E：对无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，其关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人所
14、在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人 13、享受免征房产税、城镇土地使用税优惠政策的铁道部所属的铁路运输企业是指_。 A铁路局及国有铁路运输控股公司 B铁路办事处 C中铁集装箱运输有限责任公司 D中铁特货运输有限责任公司和中铁快运股份有限公司 E青藏铁路公司14、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过_来实现。 A充公权 B管制权 C征税权 D征收权 E出让权 15、股票。 A：是由有限责任公司公开发行 B：可作为买卖对象和抵押品，成为金融市场上主要的、长期的信用工具 C：只是代表股份资本所有权的证书 D：它自身没有任何价值，是真实的资本，也是一种独立于实
15、际资本之外的虚拟资本 E：一经认购，持有者不能以任何理由要求退本还股，但可以通过证券市场进行转让 16、土地管理法规定：“中华人民共和国实行土地的_，即全民所有制和劳动群众集体所有制。” A公有制 B私有制 C社会主义公有制 D集体所有制 17、测量学按照专业可分为。 A：空间测量 B：陆地测量 C：地籍测量 D：房产測量 E：矿山测量 18、投资的特性包括_。 A投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动 B投资具有时间性 C投资的目的在于得到收益 D投资具有稳定性 E投资具有固定性 19、根据有无抵押担保，债券可分为。 A：信用债券 B：抵押债券 C：担保债券 D：记名债券 E：公募债券 20、利用概率分析中的期
