《河南省2017年房地产估价师《理论与方法》：房地产实物因素考试试卷》由会员分享，可在线阅读，更多相关《河南省2017年房地产估价师《理论与方法》：房地产实物因素考试试卷（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、河南省2017年房地产估价师理论与方法：房地产实物因素考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。 A：观察法 B：实验法 C：讨论法 D：问卷调查法 E：借款合同 2、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性
2、收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（）元/m2。 A1067 B1070 C1087 D11413、已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。则该投资项目的资本金净利润率为（）。 A13.0% B43.3% C30% D23.3% 4、设立房地产中介服务机构，应当向当地_部门申请设立登记。 A行政管理部门 B房产管理部门 C工商行政管理部门 D中介管理部门5、报酬率为与所投入的资本
3、的比率。 A：净收益 B：投资回收 C：投资回报 D：收益 E：工业用地的监测点评估价格 6、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由。 A：上升到下降 B：下降到上升 C：高于合理空置率到低于合理空置率 D：低于合理空置率到高于合理空置率 E：借款合同 7、在物业管理的策划阶段中，建设单位应与选聘的物业服务企业签订。 A：物业服务合同 B：物业管理合同 C：前期物业服务合同 D：后期物业服务合同 E：执行层的组织协调 8、不属于保险合同辅助人的是_。 A保险受益人 B保险代理人 C保险公估人 D保险经纪人 9、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目
4、为。 A：待开发房地产价值 B：管理费用 C：销售税费 D：购买待开发房地产应负担的税费 E：工业用地的监测点评估价格 10、以下权利中属于用益物权的是。 A：抵押权 B：典权 C：建筑物区分所有权 D：质权 E：执行层的组织协调11、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会。 A：上升 B：下降 C：不变 D：升降难定 E：工业用地的监测点评估价格 12、房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是_。 A国务院人事主管部门 B国务院建设主管部门 C省级人事主管部门 D省级房地产主管部门 13、是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方。
5、 A：被保险人 B：受益人 C：保险人 D：投保人 E：执行层的组织协调14、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为_。 A空置率 B有效面积系数 C建筑密度 D建筑容积率 15、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为【2003年考题】 A：被烧损前的状况 B：被烧损后的状况 C：被烧损前与被烧损后的差异状况 D：未来修复或重建后的状况 E：工业用地的监测点评估价格 16、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。 A：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构 B：受托估价机构可以转让受托的估价
6、业务 C：估价报告应当由专职注册房地产估价师签字 D：估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避 E：房地产估价机构必须加盖公章 17、原建设部城市房屋拆迁估价指导意见规定，拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起日内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。 A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章 18、对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为_。 A两个方面：租金和物业增值 B三个方面：租金、物业增值和股权增加 C四个方面：租金、物业增值、减少纳税和股权增加 D五个方面：租金、物业增值、减少纳税、
7、股权增加和销售额加大 19、二级中误差公式为。 A：002+00006S B：001+00003S C：002+0001S D：004+0003S E：执行层的组织协调 20、股份制企业组织形式中，以最为典型。 A：无限责任制 B：有限责任制 C：股份有限责任制 D：两合责任制 E：执行层的组织协调 21、中国现有房地产租金统计，是基于的统计。 A：不同类型的房屋的中位数租金 B：同类型的房屋的中位数租金 C：各类物业平均租金 D：同类型物业平均租金 E：借款合同 22、根据的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。 A：房地产交易方式 B：房地产交易顺序 C：购买房
8、地产目的 D：房地产类型 E：借款合同23、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款_人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来。 A：操作风险 B：法律风险 C：信用风险 D：管理风险 E：借款合同 24、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是_。 A概算指标 B概算定额 C预算定额 D施工定额25、下列不属于物业管理基本特性的是。 A：城市化 B：社会化 C：专业化 D：市场化 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在我国，_是不属于拥有强制拍卖权
9、的国家机关。 A法院 B检察院 C海关 D军队 2、投资基金中，发起人与管理人、托管人之间是一种_的关系。 A投资合同 B基金发行办法 C信托契约 D基金章程3、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的_认定。 A房屋权属登记机关 B县级以上人民政府 C房屋拆迁管理部门 D城市规划行政主管部门 4、耕地占用税实行_税率。 A递减 B比例 C定额 D超额累进5、住房公积金的提取和使用原则不包括_的原则。 A定向使用 B安全运作 C严格时限 D按时使用 6、住宅共用部位、共用设施设备维修资金闲置时，可用于_。 A购买股票 B购买国债 C投资房地产 D投资期货 E法律、法规规定的有关范围 7、某房
10、地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。 A23.80% B20.23% C19.70% D18.96% 8、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到16月1日该类住宅价格平均每月比
11、上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于_。 A3790元/m2 B4238元/m2 C4658元/m2 D4663元/m3 9、投资的特性包括_。 A投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动 B投资具有时间性 C投资的目的在于得到收益 D投资具有稳定性 E投资具有固定性 10、征收集体土地所具有的特点为_。 A具有一定的强制性 B被征用单位可以根据实际情况提出异议 C妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿 D被征用后的土地所有权发生转移 E土地征用后被征地单位的人员全部转为城镇户口11、房地产估价机构设立分支机构的条件
12、包括等。(2008年试题) A：房地产估价机构具有一、二级资质 B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师 C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师 D：有固定的经营服务场所 E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全 12、下列关于可变成本的变动规律，表述正确的是。 A：随着可变要素投入量的增加，产量逐渐减少 B：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素得到充分利用，因此可变成本的增加率小于产量的增加率 C：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素未得到充分利用，因此可变
13、成本的增加率大于产量的增加率 D：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又小于产量的增加率 E：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又大于产量的增加率 13、在房地产定价方法中，名牌策略属于。 A：成本加成定价法 B：目标定价法 C：认知价值定价法 D：领导定价法 E：借款合同14、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有。 A：潜在毛租金收入 B：有效毛收入 C：净运营收益 D：税前现金流量 E：税后现金流量 15、动态投资回收期是指项目以_所需的时间。 A经营收入抵偿全部投资 B全部现金流入抵
14、偿全部现金流出 C净收益抵偿全部投资 D净收益现值抵偿全部投资 16、城市详细规划分为_。 A近期性详细规划和远期性详细规划 B近期性详细规划和控制性详细规划 C近期性详细规划和修建性详细规划 D控制性详细规划和修建性详细规划 17、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3时，如果买受人不退房，产权登记面积小于合同约定面积时，处理的原则是。 A：面积误差比在3以内(含3)的房价款由买受人补足 B：面积误差比绝对值在3以内(含3)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人 C：绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人 D：绝对值超过3的房价款由房地产开发企业三倍返还买受人 E：绝对值
15、超过3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 18、下面不属于不可控制因素的调查的是 A：市场需求容量调查 B：市场营销因素调查 C：竞争情况调查 D：消费者调查 E：借款合同 19、房地产总登记应由_在规定的登记期限开始之日30日内发布公告。 A当地政府土地管理部门 B当地县级以上人民政府房屋管理部门 C当地县级以上人民政府 D当地县级以上人民政府土地管理部门 20、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定确定，对招标出让中， 应当确定为中标人。 A：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标人 B：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准之一的投标人 C：能够满足招标文件的形式性要求且价格最高的投标人 D：能够满足招标文件的实质性要求且价格最低的投标人 E：能够满足招标文件的实质性要求
