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1、发现房地产规律 为您创造价值,万科项目拓展相关经验借鉴,深圳市道然企业管理咨询顾问有限公司,道然,目录,第一部分 万科项目发展制度介绍,第二部分 房地产项目投资决策与评估,第三部分 万科项目合作经验借鉴,2,第一部分 万科集团项目发展制度介绍,道然,集团项目发展相关制度,项目发展管理制度：,集团项目发展工作的基础制度，约定了整个项目发展的工作要求、决策过程。,新项目发展计划体系：,各分公司根据对当地市场的认识和现有资源情况，由项目发展部门牵头，经总经理层讨,论确定发展战略，集团企划部协助制订相应的新项目发展计划。该计划每年制定一次。,项目发展信息通报：一线公司考虑重点介入和发展的项目，从开始接
2、触到正式签约,（或自然终止）时为止都要求以项目发展信息通报形式上报集团。日常要求，每月定期上报两次。,可行性论证报告内容指引：规定了可研工作额的内容和成果标准。下一部分将全面,介绍。,进入新城市可研报告内容增补：作为新城市可研工作的补充要求。,项目用地投标/竞拍管理办法：针对新的土地出让方式，规定的项目发展工作方式、,决策过程。,项目跟踪体系：新项目签约后，要求每两月上报一次项目操作进展，并与可研报告列表,对照，作为项目论证工作的考评依据。,3,房地产项目投资决策与评估,道然,1. 投资决策需要考虑的因素,1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策,1.2 房地产项目可行性分析,1.3 万科集团
3、项目投资策略,2. 万科集团的评估程序,3. 案例介绍,4. 在项目投资决策中容易犯的错误,5. 万科项目决策评估特色,5,1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策,道然,土地是不可复制和再 生的稀缺资源,作为资源密集性行业，房地产开发的两大前提要素是资金和土地，其他专业资源都可以此为基础来 组织； 房地产开发的土地资源稀缺，相当程度上是可遇不可求的。发展商选择土地往往处于被动境地，可 供挑选的余地有限，必须在很小的范围内作出选择； 土地是最重要、最基础、最根本的原材料，它决定了产品的主要关键属性，是房地产开发的前提； 公司经营和战略的实现，必须有相应的土地资源； 土地具有唯一性，没有一块土地
4、是相同的。,市场定位、规划设计、销售企划、物业管理等，很大程度上是由发展商的意识和专业水平及社会资 源组织能力所决定，发展商可主动地控制，进而控制产品的质素； 但土地具不可控性，一旦确定后，土地位置、价格、规划控制要点是不可改变的，作为房地产开发 的前提，其决定了在什么地方做出一个什么样的物业。,土地的不可控性,土地的不可更改,项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装等加以改进，但土地的位置、区域形 象、区域功能、规划控制不可更改； 在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误，通过策划成功的例子；而香港这样 的成熟市场，发展商的专业水平趋于社会平均化，基本上土地决策占
5、项目成功与否的70%，后期调 整效果很微小。,建筑形式不同和地段不同，土地成本在总成本中的比重也会不同；但项目开发中，土地成本一般占 到30%左右，是最重要的成本之一； 而考虑到建安、配套的费用很大程度上可以通过项目滚动开发实现自助支付、摊低成本；税费等是 义务承担项目；因此，土地的成本还具有不可变性，是最大的成本之一。,持续经营的需要； 占有资源，遏制竞争对手的需要； 战略扩张的需要； 未来增值的期望； 稳定的利润回报。,土地是房地产开发的 最重要成本,买地的动机不 是单一的,6,1.2 房地产项目可行性分析,道然,可行性分析（技术分析）,项目决策背景及摘要,第一部分：项目概况,第二部分：法
6、律及政策性风险分析,第三部分：市场分析,第四部分：规划设计初步分析,第五部分：工程、销售计划及后期物业管理,第六部分：投资收益分析,概况描述,全 程 分 析,第七部分：管理资源配臵,第八部分：综合分析与建议,第九部分：补充内容,结论建议,7,1.2 房地产项目可行性分析,道然,城市发展规划及政策影响,外部环境,宗地所属区域的城市定位,项 目 决 策 背 景 及 摘 要,项目本身的特殊性,对公司总体发展战略的影响,内部因素,项目在公司发展规划中的定位,项目的利润贡献,8,1.2 房地产项目可行性分析-第一部分 项目概况,道然,要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚,了解宗地基本情况，尤其是市政配
7、套状况，有助于把 握成本和工期； 项目周边社区配套及周边环境，直接关系到项目市场 定位的客观支撑力地产,项目概况内容框架,宗 地 位 置,宗 地 现 状,周 边 社 区 配 套,周 边 环 境,大 市 政 配 套,规 划 控 制 要 点,土 地 价 格,土 地 升 值 潜 力 评 估,地立 储即 备开 优发 缺与 点作 比为 较土,（土地的自然质素和属性）,9,1.2 房地产项目可行性分析第一部分：宗地位置,道然,四季花城,长江二桥,汉口,建银大厦,徐东商圈,内环线,湖北省委,汉阳,长江一桥,武昌火车站,中南商圈,东湖风景区,亚贸商圈,鲁广商圈,中环线,武汉光谷 科技新城 范围示意,三湾地块,
8、例 ： 武 汉 三 湾 项 目 城 区 位 置 图 。,武昌,10,1.2 房地产项目可行性分析第一部分：宗地位置,道然,S15地 块,例：上海浦东S15地块，宗地区位图。,11,1.2 房地产项目可行性分析第一部分：宗地位置,道然,1、四至范围； 2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并 计算因此而损失的实际用地面积； 4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及 项目开发进度的影响； 5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物
9、原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有 受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。,地块相对完整对发展商具重要意义：,便于项目整体规划布局，容易出效果，各组团分期开发保证了完成和连续， 同时有利于日后小区物业管理,土地的完整性和规整性,地块不完整不利于围合设计和管理，象北京万科城市花园裕华大道的分割， 迫使小区多面开口，影响区内交通组织，并造成安全隐患,地块相对规整利于规划设计：地块整体规整，在户型、朝向、边缘围合控 制等方面，有明显优势
10、,了解项目地质情况， 可以适度把握规划设 计及工程建造的结构 要点,土质结构：基础处理,承载力：基础处理,地下水位：地下室防水处理,抗震和防洪,地下埋藏物,项目如果忽视地质情况勘探，会造成 结构重来，影响进度和项目回款，并 直接造成建安成本上升 （上海城市花园未详细了解地块地质 特征，保守桩基处理，造成成本每平 米增加80100元）,12,1.2 房地产项目可行性分析第一部分：宗地现状,道然,例 ： 武 汉 三 湾 项 目 宗 地 现 状 图,13,1.2 房地产项目可行性分析第一部分：周边社区配套,道然,例：上海浦东S15地块，周边配套设施图。,14,1.2 房地产项目可行性分析第一部分：周
11、边社区配套,道然,例 ： 上 海 春 申 项 目 周 边 社 区 配 套 示 意 图,15,1.2 房地产项目可行性分析第一部分：周边社区配套,道然,例：武汉三湾项目周边交通及教育设 施配套分布图,二桥交通节点,内环线入口,一桥交通节点,民院公交节点,中建公交节点,目,标,地,块,16,1.2 房地产项目可行性分析第一部分：周边环境,道然,1、治安情况,2、空气状况,3、噪声情况,4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）,5 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）,6、周边景观,7、风水情况,8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物
12、,中心/超市的建设等。,项目周边500米以内的环境是项目的先天性质素，直接影响客户的购买心态和业主的居住质量。,历史上有无不良背景、典故,周边环境存在不利点，不仅会影响销售，更会导致日后小区管理上索赔投诉等纠纷,象荔景大厦因地下有军用微波通道，被迫变更设计，损失了近一半的建筑面积，并使工期拖延一年,除了客观环境外，也要重视主观因素，象风水和历史因素，在某些项目会成为关键（深圳俊园的“泰山石敢当”）,17,1.2 房地产项目可行性分析第一部分：大市政配套,道然,周边社区配套设施，是把握项目定位及规划设计的重要依据,1、道路现状及规划发展,包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响
13、）。,2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。,3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。,4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。,5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。,6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。,7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。,附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。,当大市政配套有缺乏时，发展商可以以此作为地价谈判的条件之一。,值得注意，如有发展商自行投资建设大市政，其投资成
14、本往往超过常规估算和预测数，且涉及的不可控因素太多 （上海万科城市花园自建大市政的失误，如电话自建成本达8000元/门，而照政府规定只能收取客户4000元/门，发 展商被迫承担大量成本。）,18,1.2 房地产项目可行性分析第一部分：大市政配套,道然,例：某地块的配套管线现状示意图,19,1.2 房地产项目可行性分析第一部分：大市政配套,道然,例 ： 上 海 城 花 项 目 市 政 配 套 及 未 来 规 划,一般来说，配套设施数量较多、质 量较高的社区，可以为项目的档次 定位提供客观支持,项目开发时缺乏某些内容时，应在 规划设计中予以充分考虑,主力客户看重的因素，一定要优先 解决（上海万科城
15、市花园复旦万科 学校解决教育问题、四季花城假日 广场打消客户对于商业配套的疑虑）,20,1.2 房地产项目可行性分析第一部分：规划控制要点,道然,1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积,2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积,3、综合容积率、住宅容积率,4、建筑密度,5、控高,6、绿化率,7、其他,21,1.2 房地产项目可行性分析第一部分：地价,道然,土地价格,土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。,土地升值潜力初步评估,从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来
16、发展战略等角,度对土地升值潜力做出初步评估。,近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。,立即开发与作为土地储备优缺点分析,22,1.2 房地产项目可行性分析第二部分：法律及政策性风险分析,道然,项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述,1.项目立项,2.项目用地现状,3.项目用地规划,4.项目用地取得土地使用权程序评估,5.项目用地土地性质变更的评估,6.政策性风险评估,项目法律手续,确认项目法律手续，初步把握项目转、立项的合法性,（1）省市国土局批准的土地出让合同,（2）省市规划局审批的规划许可证,（3）项目立项批准书,（4）建设许可证,（5）地价付款凭证,了解当地主管部门对项目转让、立项合法性的有关规定，并随时掌握最新动态，是一项基本的工作，因为政府的 规定不是一成不变的。,23,1.2 房地产项目可行性分析第二部分：法律及政策性风险分析,道然,合作方式及风险评估（合同控制）,1.合作方基本情况,2.合作方式,3.主要合作条件,4.合作风险评估,总体
