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1、武汉市商业写字楼物业管理市场调研报告新年新气象,2012年伴随蛇年的到来已经成为过去,全球“五大行”之一的商业地产服务商“戴德梁行”在近日发布了2012江城商业写字楼市场报告,报告中指出,根据过去的几年里租金与物业管理费的变化以及未来供应优质物业推算,预计到2013年武汉写字楼租金加物业管理费最高将涨至155元/平米,对比2012年的租金水平上涨了32%。据介绍,伴随着武汉商务环境越来越成熟,内资企业的极投资,企业对商业写字楼的需要逐渐释放,2012年的写字楼吸纳量超过过去三年的总和,创历史之最。其中优质物业的面市推动武汉市写字楼租金的上扬,再加写字楼提价积极,导致2012年,武汉甲级写字楼租
2、金大幅上涨22.4%至每平米每月94.1元,虽然在全国来看数字只比重庆略高,但是升值潜力巨大,租金涨幅已跃居首位。从区域来看,武昌滨江和汉口滨江区表现抢眼,在新区贡献吸纳量中占了整体吸纳量的77%;其中武广商圈光谷商圈由于受到新增供应少,可租项目稀缺等原因,租金及物业管理费涨幅最大,最高的达到40%以上。据相关人士指出,蛇年里武汉高端写字楼供应主要来源于保利文化广场、广发银行大厦和泛海城市广场三大项目。预计在2013年写字楼空置率有小幅上升,仍将持续上涨,直到2016年租金加物业管理费将涨至每月155元/平米。从此看来,武汉写字楼租赁市场在未来的几年时间里,租金升值空间广阔,是投资的好去处。值
3、得注意的是,在经历了近1年的量价提升之后,2012年7月份以来,武汉商铺售价开始出现企稳渐升的态势。武汉金田物业管理有限公司经过仔细周密的市场调研论证后认为,2季度之后,商铺市场价格浮动不大,开发商回笼资金比较急迫。而交易量上扬的行情在4月刹车,被市场认为是对3月恐慌性投资的修复,但47月商业地产项目虽仍处回升通道中,但成交量均未达到3月高点。而从另一个侧面看,市场似乎也在重新打量商铺的投资价值。不过,写字楼从02年4月开始,却有接过商铺上涨大捧的势头。数据显示,2012年2季度开始,武汉写字楼每月成交量几乎都是成倍增长,价格同样一路上蹿。武汉天地的一栋甲级写字楼,租金甚至达到了北京、上海等地
4、同档次物业的水平。2季度,武汉新写字楼均价比1季度环比上升9.26%,甚至2手写字楼价格也上涨了将近7%。以一个200平方米写字楼户型为例,按今年上半年成交均价9156元/平方米计算,总价达到180万元。按平均租金计算,年均投资收益接近10%,相对于商铺似乎回报率更高。对此,武汉一家写字楼开发商人士对记者表示,目前武汉甲级写字楼存量并不多,供不应求的情况推动了武汉甲级写字楼售价及租金连续6个季度上涨,证明写字楼的投资空间巨大。现如今武汉市商业写字楼大概有62万平方米,其中汉口占52%,武昌占38%,汉阳占7%,其它区域占3%,总体租金在85元至125元每平方(含物业管理费,其中各楼盘物业管理费
5、根据物业管理5大要素及物业管理公司经营性质的不同原因而定,甲级写字楼管理费每平方每月15至28元,乙级写字楼管理费每平方每月12元至23元,商铺管理费每平方每月22至38元。关于物业管理费国务院及各级地方行政部门没有出台明确的收费标准,因为根据物业管理的五大要素及物业公司是房地产投资公司直营和外包的经营性质等情况的不同,所以各商业楼盘的物业管理费也各有高低,武广商圈和光谷商圈及大型城市综合体(如汽车站火车站等收费较高,具体的物业管理费收费标准及市场行情大致有以下几种特性:1.5A甲级写字楼及商铺物业管理费最高,乙级写字楼及商铺物业管理费相对较低;2.物业管理公司资质等级高的物业管理费较高,反之
6、则收费较低;3.开发时间较早的旧写字楼及商铺物业管理费较低,近几年开发的新写字楼物业管理费相对较高;4.城市综合体地带写字楼及商铺物业管理费较高,综合体旁边的管理费较低;销售型的写字楼及商业物业管理费较高,租赁型的写字楼及商业物业管理费较低;5.大型商圈中心写字楼及商铺物业管理费较高,商圈附近的管理费较低;6.大型贸易或交易市场中心写字楼及商铺物业管理费较高,中小型市场中心管理费较低;7.房地产投资商为了快速营销房产迅速回笼资金,或房产地段不好房产项目不好销售甚至对物业管理不以盈利为目的,且对旗下直营的物业管理公司有补助和补贴(每平方每月补贴2元至5元不等的写字楼及商铺物业管理费较低,物业服务
7、外包的物业管理费较高;房产公司为了辅助营销对物业管理公司有协议性补助的刚交付前两年收费较低,两年后通过物价上涨和开支较大等缘由提高物业管理费;写字楼及商铺交付后入驻率偏低未达标的(一般入驻率规定在80%左右房地产公司对物业公司实行补贴方式的物业管理费较低,写字楼及商铺入驻率超过90%以上或者经营氛围非常火爆的则根据市场行情商议提价。8.国企写字楼及商铺且物业管理公司属于国企直营的为了方便安排家属就业有补贴(每平方每月3至5元不等收费较低,国企写字楼及商铺物业管理服务外包的管理费较高;9.物业管理服务时间平均每天超过10小时以上的物业管理费较高,未超过10小时的管理费比较平均;10.开放中央空调
8、的写字楼及商铺物业管理费较高,不开放中央空调的较低;开放时间超过10小时的收费较高,开放时间低于10小时的相对较低;具体各楼盘物业管理费调查情况如下(部分知名楼盘抽查详情见附表:*附表一:(见尾页*附表二:(见尾页*以上附表为武汉市商业写字楼物业管理费部分楼盘抽查情况。2013年1月份全球“五大行”之一的戴德梁行更预计,最近1年内仅有武汉天地企业中心、保利文化广场、民生银行大厦及凯乐桂园等几栋甲级写字楼上市,远不能满足入驻武汉企业的需求,预计近期写字楼租金及物业管理费还将继续上涨。经国内外多位经济学家分析国务院出台控制楼市国五条后,全国将掀起一股商业写字楼投资热潮。湖北省社科院经济研究所副所长省房地产经济学会秘书长叶学平先生及业界专业人士普遍认定,武汉作为中部中心城市,同时又提出打造总部经济的规划,未来随着越来越多的跨国公司驻点武汉,随着湖北省“城市8加1计划”的发展,二线城市企业的总部将纷纷入驻江城,对高端写字楼的需求应该会处于持续上升的利好态势,随之商业写字楼的售价与租金将不断攀升,所以商业写字楼投资开发市场在未来5年投资热潮将“席卷”江城,商业写字楼市场行情将呈现出蓬勃发展的迅猛态势。武汉金田物业管理有限公司凯乐桂园分公司2013 年 2 月 22 日
