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1、* 集 团职 责 与 授 权（试行）1、集团总部与下属公司职责界定2、各管理中心人事行政财务权责界定3、工作授权界定注：本“职责与授权”适用于集团房地产业，包括项目开发建设、营销（招商）、物业管理等；商业、酒店业、游乐业、信息产业、工业等产业的职责与授权另行制定。二00七年九月集团总部与下属公司职责界定职 能 分 解主 要 工 作 职 责界 定 说 明集团总部下属公司（含项目公司，营销、商业、物业公司）营销管理新项目决策1、分管副总裁组织营销中心和房地产中心做市场调查、可行性分析论证，撰写项目开发建议书。2、总裁召集经营决策委员会专题研究讨论、决策。项目公司组织市场调研，提供项目所在地工程成本
2、资料、当地政策、周围楼盘信息。集团总部：起草项目可行性分析报告，撰写项目开发建议书，经营决策委员会研究讨论、总裁决策。下属公司：为项目开发决策提供各类资料并参与分析论证。营销策划1、分管副总裁牵头制定项目总体营销方案，内容包括：整个项目的营销策略（含招商策略）、策划主题、价格策略、销售节奏、投入产出平衡计划等。2、总裁召集经营决策委员会对整个项目的总体营销方案专题讨论、总裁决策。3、审核项目营销推广预算和销售计划。4、按月度、年度考核营销推广的效果和预算执行情况。1、项目公司收集、研究项目所在地市场信息，和地方相关政策，定期分析、整理市场信息。2、项目公司编制营销方案、推广预算、销售计划。3、
3、项目公司执行集团总部审定的营销方案和推广预算，按月分析营销推广效果和预算执行情况。集团总部：审核、批准营销方案、推广预算、销售计划。项目公司：组织执行集团总部批准的方案和计划。销售管理1、编制集团总体销售计划和投入产出平衡计划。2、审核、下达各项目销售计划，按月考核销售计划的完成情况。3、总体销控管理，审批销售价格。1、项目公司执行集团总部下达的销售计划，具体组织各项目的销售工作；接受集团总部的考核。2、建立健全与集团总部的销售信息网络。集团总部：编制总体销售计划和投入产出平衡计划；审核、下达各项目年度和月度销售计划，审核销售价格；按月考核各项目销售计划完成情况。项目公司：执行集团下达的销售计
4、划，组织销售工作。招商管理1、分管副总裁牵头组织编制招商方案，总裁召集经营决策委员会专题研究讨论、决策。2、审核、下达各项目招商计划和招商预算，审定租赁价格，按月考核招商计划的完成情况。3、分管副总裁牵头营销中心，统一协调招商与技术、工程、招标等部门之间的关系。1、项目公司组织编制所管理项目的招商方案，内容包括：招商计划和招商预算；起草招商效益分析报告，报送集团总部的营销管理中心审核，分管副总裁和常务副总裁审核。2、接受集团营销中心对招商完成情况的考核。集团总部：编制、审核、下达招商方案、招商计划和招商预算；按月度、年度考核招商计划执行情况。项目公司：执行集团下达的计划，组织招商的具体工作。技
5、术管理规划决策1、 根据总裁在经营决策委员会的决策意见，以营销中心提供的市场调查报告和开发建议书为依据，由房地产中心起草规划方案设计任务书，对产品定位、业态分布、技术标准做出明晰的阐述。2、 总裁召集技术评审委员会研究讨论设计任务书。项目公司、百润公司、商业公司、物业公司提供相关资料，参与规划决策方案的论证。集团总部：规划决策、委托设计、讨论分析、科学决策。项目公司：参与论证、提供项目所在地相关资料。百润公司：参与论证、提供市场调查、分析资料。商业公司：参与论证、提供商业业态定位信息和资料。设计管理1、由集团房地产中心统一组织规划方案设计和初步设计；限定期限审图，集中向设计院提出调整意见。2、
6、对方案设计和初步设计牵头组织对施工图设计单位的技术交底工作。3、制订“*技术标准”，逐步建立“*设计规范”。1、项目公司负责施工图设计的过程管理。2、项目公司组织对施工单位的图纸会审。3、项目公司、百润公司、商业公司、物业公司参与图纸会审，对施工图纸限期会审、集中提出设计变更意见。4、参与“*技术标准”的编制。集团总部：组织方案设计和初步设计，委托施工图设计。项目公司：负责施工图委托设计后的跟踪管理，负责向施工单位做技术交底，统一组织图纸会审。指导施工1、审核重要部位施工技术方案；为项目公司提供专业技术支持、提供技术服务、指导现场施工。2、参与重大隐蔽工程验收。1、根据国家设计和施工规范，组织
7、工程施工建设。2、解决施工过程中的技术问题；遇到重大施工技术问题及时上报集团。3、组织隐蔽工程验收。集团总部：对影响成本较大的施工技术方案进行决策；为施工现场提供技术支持和服务。项目公司：对一般性技术问题自行解决，对可能增加较大成本或自身不能解决的技术问题报请集团处理。技术验收1、对涉及项目形象的分部分项工程（如景观、外立面、室内精装修等）进行技术效果验收。2、对重要设备（如电梯、中央空调等）的功能进行验收。3、参与工程竣工验收。1、组织非涉及项目形象的分部分项工程技术效果验收。2、组织一般设备的功能验收。3、组织工程竣工验收。集团总部：对涉及项目形象的工程技术效果和重要设备功能进行检查验收。
8、项目公司：除由集团总部组织的工程技术效果和设备功能验收以外的技术验收；组织工程竣工验收。工程管理进度管理1、 根据营销方案和投入产出平衡计划，确定整个项目的开发建设时序，编制开发全过程建设计划。2、 统一编制年度开发建设计划，审核、调整、下达项目公司提报的月度开发建设计划。3、 按月度、年度考核各项目开发建设计划的执行情况。执行集团总部下达的年度和月度开发建设计划；严格履行工程合同中关于甲方职责的承诺。集团总部：制定总体开发建设计划和年度计划，审核、调整、下达月度开发建设计划；按月度和年度考核各项目开发建设计划的完成情况。项目公司：执行集团下达的开发建设计划，履行工程合同。质量控制1、按施工阶
9、段、按月度、年度，检查工程质量情况，制订集团内部质量奖惩办法。2、逐步建立企业内部质量标准，推出“精品工程”实施计划。1、制订施工质量控制措施，落实到各施工单位。2、确保工程质量达到一次性验收合格，力争创建优质工程。3、对甲供材料设备制定质量验收、跟踪管理制度。集团总部：对工程质量定期和不定期检查、考核；制定“精品工程”实施计划。项目公司：建立确保工程质量的管理制度和措施；对施工单位的质量状况时刻督促、全程控制。现场管理逐步统一*施工现场的形象标识和文明施工规范。1、 制定限制施工现场材料设备进出的管理制度。2、 严格按照“标化工地”的要求管理施工单位的安全文明施工；杜绝因甲方原因造成的质量不
10、合格，杜绝因甲方原因造成的安全事故。略竣工交付1、制定竣工交房计划，统一协调项目公司、百润公司、物业、商业公司之间的工作关系；需要集团总部各部门、各公司之间的协作的事项，督导竣工交付工作的展开。2、交房之前，集团竣工交房领导小组到现场统一组织交房工作。1、 项目公司制定确保按期竣工、交房的实施方案，敦促各施工单位严格按我们的竣工计划实施。2、 项目公司组织制定交房工作计划；物业、商业公司分别制定商业、物业运营方案，提前进驻现场。集团总部：统一指挥竣工交房工作。项目公司：制定确保竣工交付的实施方案，并组织实施。物业、商业公司：编制物业管理和商业运营方案，报送集团总部审定，提前进驻现场、做收房和运
11、营准备。百润公司：参与制订交房计划、整理业主资料、通知业主收房。成本管理事前确定1、 编制投资估算、推行工程概算制，设定成本目标（分专业设定），推行成本目标管理。2、 推行“限额设计”和“限额施工”方法。3、 定期检查成本目标执行情况，统一审核工程决算。1、 严格遵照集团总部设定的“限额设计”指标组织施工图设计，核定施工图的成本含量。2、 编制成本计划执行方案，报送集团总部备案。接受集团对成本执行情况的定期考核。集团总部：推行概算管理制，确定成本目标，实施成本考核。项目公司：执行成本计划，制定成本执行方案。过程控制1、制定“限额施工”指标，对工程签证和设计变更设定控制限额。2、以集团确定的成本
12、指标为依据，统一组织招投标工作，逐渐推行“合理低价中标”的办法，确保工程质量（减少返工和改造成本）。3、逐步完善集团招标数据库，对设计、施工、设备、材料等单位建立信用等级制度，对一级信用单位建立长期合作关系。1、对工程签证和设计变更应当严格执行集团总部设定的“限额施工”指标。2、起草招投标计划和招标文件；按照集团总部规定的权限负责材料设备的采购和零星工程的施工组织。集团总部：设定“限额施工”指标；统一组织重大招投标 考核各项目公司成本执行情况。项目公司：执行集团总部设定的成本指标，对施工单位的成本控制应当制定严密的实施办法；组织权限内的招投标和采购工作。事后审计1、推行常规审计和项目审计相结合
13、的审计制度，制定过程审计和最终审计办法。2、阶段性完工和最终竣工后，对整个工程成本和财务状况做详细审计，出具审计报告。3、审计结果需要项目总经理、百润总经理签字确认，作为职责履约的最终确认。1、 按基础、主体、装修、竣工四个阶段，统计分析成本指标执行情况；竣工结算后付款前，做出工程实际成本与目标成本的对比分析，报送集团总部。2、 接受集团总部的阶段审计和最终审计。集团总部：组织阶段审计和最终审计；出具审计报告和成本确认报告。项目公司：对实际成本和目标成本做出对比分析；百润公司、物业、商业公司也要做出实际成本和目标成本的对比分析。行政管理人事管理1、 审核各下属公司人力资源计划，界定招聘权限，统
14、一招聘高层和成本、财务人员。2、 制定工资预算，对各下属公司逐步推行“以控制工资总额为主、控制人员定编为辅”的管理方式。执行集团的人力资源管理制度，在权责范围内，招聘、组建、培育合格的管理团队。略行政管理1、制订集团统一的行政管理制度。2、集团总部行政办公事务管理，为下属各公司提供后勤保障。执行集团统一规章制度，具体负责本公司的行政管理和后勤保障。略企业策划集团统一的VI管理，集团形象维护、政府关系、媒体关系维护、品牌推广、维护，公关宣传活动策划。负责集团在当地的形象维护和品牌推广、维护，负责与当地媒体、政府关系维护，承办具体的公关宣传活动；配合集团工作。集团总部：负责集团品牌策划、推广、维护
15、、管理，指导下属公司品牌推广维护、与政府和媒体关系的维护，集团总部所在地的政府和媒体关系维护。下属公司：项目所在地维护集团形象、品牌，在集团统一规划指导下负责在当地政府和媒体关系的维护，根据集团总部策划，具体承担指定的公关宣传活动。物业管理商业经营物业运营管理1、 审核、批准物业运营方案；审定、下达物业收支、物业成本计划。2、 按月度、季度、年度考核物业成本计划的执行情况，年终做物业运营审计。1、 物业公司应当编制物业运营方案，制定物业收支平衡计划，经集团总部审定后，作为物业运营和考核的依据。2、按月、季、年统计上报物业运营成本执行情况。略商业经营管理1、 审核、批准商业经营方案；审定、下达商业运营收支平衡计划。2、 按月度、季度、年度考核商业运营状况；年终做商业运营审计和评估。1、商业经营公司应当编制商业运营方案、制定收支平衡计划，经集团总部审定后执行。2、按月、季、年统计上报商业运营状况。略物业、商业、酒店业的人事管
