《内蒙古2015年上半年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作考试题》由会员分享，可在线阅读，更多相关《内蒙古2015年上半年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作考试题（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、内蒙古2015年上半年房地产估价师房地产估价案例与分析知识：房地产估价报告的写作考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售电动车的店铺比购买生产电动车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有。A：更强的适时的更新改造投资性B：更易受政策影响性C：更长的经济寿命D：更专业的物业管理E：借款合同 2、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值。A：下降B：上升C：不变D：不能确定E：借款合同3、某城市2008年初家庭总数为120万户，户均
2、年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80m2/户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万m2。A1260B1380C1440D2100 4、按照最新政策，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的。A：23B：25C：58D：510E：执行层的组织协调5、_实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。A路线价法B基准地价修正法C临街深度法D四三二一法则 6、A省B市C房地产开发公司于2005年9月，
3、成为上市公司，股本总额为2亿1千万，其中发行社会公众发行股票总数100万股。2007年3月，该公司股本总额为超过4亿元。按照有关规定，A市w公司2003年9月，成为上市公司时，该公司內部职工认购的股份不得超过万股。A：10B：25C：50D：100E：执行层的组织协调 7、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。A1.05B0.98C0.95D1.03 8、下列关于投资函数，表述不正确的是。A：投资是指资本的形成，亦即社会实际资本的增加额B：资本边际效率是使
4、一项资本品供给价格与资本预期收益相等的贴现率C：投资者决定是否投资时主要考虑资本边际效率与资本边际成本两个因素D：任何投资的资本边际效率都是随投资的增加而递减的E：执行层的组织协调 9、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50，设备安装工程尚未进行。根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15、60、25，该在建工程在估价时点的完工程度是。A：30B：45C：65D：75E：工业用地的监测点评估价格 10、有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在方面的差异。A：房地产租金以
5、外的收入B：运营费用率C：空置率D：可出租面积的比率E：工业用地的监测点评估价格11、产生保险利益的前提是_。A保险合同B保险损失C保险标的D保险义务 12、运用进行预测的条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。A：数学曲线拟合法B：平均增减量法C：平均发展速度法D：移动平均法E：工业用地的监测点评估价格 13、征用耕地的土地补偿费用和安置补助费用的总和不得超过土地被征用前三年平均产值的_倍。A十B二十C三十D四十14、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。A：过去数据简单算术平均法B：过去数据加权算术平均法C：未来数据简单算
6、术平均法D：未来数据资本化公式法E：工业用地的监测点评估价格 15、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的_。A时间类参数B融资相关参数C收益相关指标D评价标准类指标 16、商业信用和国家信用等形式的发展往往依赖的支持。A：商业信用B：银行信用C：消费信用D：民间信用E：执行层的组织协调 17、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元，安装工程直接费为450元(其中人工费为50元)，装饰装修工程直接费为900元(其中人工费为45元)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15，安装工程综合费率为安装工程人工费的75，装饰装修工程综合费
7、率为装饰装修工程人工费的72，税金为3.5，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为元。A：2204.55B：2397.99C：3237.60D：3345.64E：工业用地的监测点评估价格 18、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括_。A标的非自有性B主体的特定性C目的的利他性D权利义务的对等性 19、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于_。A该建筑物的价值低于拆除费用B该估价结果肯定有误C甲土地的价值高于乙土地的价值D不可能出现这种情况 20、商业标准宗地的位置应是_。A街角地B二
8、面临街地C一面临街地D畸零地 21、对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是。A：销售收入B：开发建设投资C：营业税金及附加D：借贷本金偿还E：借款合同 22、由城市规划管理部门核发的_，主要规定了用地性质、位置和界限。A选址规划意见通知书B规划设计条件通知书C建设用地规划许可证D建设工程规划许可证23、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（）的影响。A预期通货膨胀B非预期通货膨胀C成本型通货膨胀D需求型通货膨胀 24、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是_。A净经营收入=有效毛收入-经营费用B净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C净经营收入=有效毛收入-经营费用
9、-抵押贷款还本付息-准备金D净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税25、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A80%B82%C83%D92%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是。A：竞争导向定价法B：认知价值定价法C：目标定价法D：成本加成定价法E：借款合同 2、质量检查报告应经该审核签字。A：
10、项目勘察、设计负责人B：项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人C：勘察、设计单位有关负责人D：项目勘察、设计负责人或者勘察、设计单位有关负责人E：执行层的组织协调3、在右图所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是（）。AF15APBFA(FA，i，5)PCFA(FA，i，5)P(FP，i，6)DFA(FA，i，5)(FP，i，1)P(FP，i，6)EFA(PA，i，5)P(FP，i，6) 4、权益状况比较与调整的主要内容包括。A：土地使用年限B：土地出让方式C：城市规划限制条件D：楼层、朝向E：公共设施完备程度5、下列关于各资质等级房地产估价机构注
11、册资本或出资额，表述正确的是。A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上 6、下列关于保险合同的组成部分內容，表述正确的是。A：投保单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发B：投保单本身不是保险合同，但保险合同成立后，投保单是保险合同的重要组成部分C：投保单又称保单D：暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效E：保险凭证是保
12、险人签发给投保人的证明保险合同已经订立的书面文件，一般不记载保险条款，实质上是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力 7、下列关于物业管理的含义，表述正确的是。A：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境工生和秩序的活动B：物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的C：物业管理活动的依据是商品房买卖合同D：物业管理活动的依据是物业服务合同E：物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护 8、下列属于房地产市场调查内容的是。A：经济环境
13、B：市场供给量调查C：市场需求容量调查D：消费者行为调查E：竞争情况调查 9、我国房地产的法律法规体系中，房地产法律主要有。A：中华人民共和国城市房地产管理法B：中华人民共和国土地管理法C：中华人民共和国土地管理法实施条例D：中华人民共和国城乡规划法E：中华人民共和国物业管理条例 10、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括_。A措施费B规费C利润D企业管理费E税金11、按照污染物的形态，环境污染分为、辐射污染等。A：生物污染B：固体废弃物污染C：噪声污染D：废水污染E：废气污染 12、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。A：房地产抵押估价B：房屋征收评估C：房地产
14、转让估价D：房地产火灾保险估价E：房地产司法拍卖估价 13、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。A2040.82B3451.83C5089.01D6666.3714、个人住房抵押贷款的还本付息方式包括。A：按月等额还本付息B：按月递增还本付息C：按月递减还本付息D：期间按月还本期末付息E：期间按月付息期末还本 15、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。A成本利润率是年成本利润率B成本利润率是开发经营期的成本利润率C投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率 16、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前，该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。A
