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1、is responsible for Organization training, and implementation, and check; 12, master workshops annual economic indicators of implementation, reporting to financial health on a regular basis; 13, is responsible for the daily oversight in the allocation and use of funds; 14, responsible for all Departm
2、ent statistics, collecting, sorting, reporting of accounting reports; 15, the company responsible for the supervision of the Treasury, including the third grade library, a library of materials, products for regular inventory handling, sampling, storage monitoring, the picking work, and provide the i
3、nventory report, and make the appropriate accounting treatment; 16, responsible for waste and recycling, transportation and settlement; 17, is responsible for all product sales accounting functions; 18, responsible for the companys raw materials, auxiliary materials, account management; 19, is respo
4、nsible for the flow of control of all assets of the company, according to the changes in accounting treatment of fixed assets and assets to the departments responsible for clearing, settlement and asset monthly report submitted to the asset management section of the Finance Department of the company
5、 organized on a company-wide special inspection of asset management; 20, according to the companys business activities, monthly projects involved in the business activities of the company (including expenses, business management, cost control, cash flow, revenue, etc) financial analysis, provide a b
6、asis for decisions for the company, the business of the company responsible for monitoring, forecasting and risk analysis; 21, responsible for the settlement of transactions with the Bank; 22, is项目投资评估报告1、项目概况1.1 项目主体构成序号名称数量单位备注1客房104 间单间28间，标间68间，套房8间2餐厅950 平方米3美容美发店14平方米4夜总会870 平方米5桑拿中心660 平方米6铺面
7、355 平方米一楼临街铺面根据所提供资料，该项目每年承包费用为220万元，前期装修费用约为300600万元之间（方案测算数据以300万元为准）。餐饮及休闲娱乐服务（夜总会、桑拿中心）均采取对外承包的形式。1.2 项目定位机场最便捷的城市三星级商旅酒店。1.2.1 三星级酒店因其较高的性价比，广受商旅客户市场青睐。本项目距离机场较近，具备分流机场优质商旅客户资源的天然优势。通过精准的定位，以及围绕此定位而采取的一系列营销策略，能够有效吸引目标客户群体入住。1.2.2三星级标准是综合装修投入成本、装修使用折旧、对应房价等因素后最适合本项目的选择。2、项目经营收益预测2.1 项目经营收入基础数据定义
8、2.1.1 平均房价平均房价的制订主要考虑四方面因素：一是景谷酒店周边同类型竞争酒店的定价水平；二是参考景谷酒店前阶段定价水平（过高的定价不利于市场过渡，从而导致部分老客户流失）；三是预期重新装修后酒店软硬件水平都获得提升，因此价格会随之提升；四是价格水平有利于酒店经营初期市场开拓。2.1.1.1 周边同类型酒店价格水平序号酒店名称当前价格星级1金鹰大酒店250三星级2云锡大酒店228准四星3雅都商务酒店337准四星4中玉酒店410四星级5昆明国际会展中心酒店337三星级6官渡大酒店376四星级7昆明朗威酒店318四星级说明：价格数据采集于“去哪儿”、“携程”网，价格为2012/10/27日标
9、准间报价。2.1.1.2 景谷酒店历史定价水平通过网络查询与景谷酒店有合作的“携程”、“艺龙”等几个国内知名酒店预订平台，从2012年10月25日至2013年1月，景谷酒店网络预订价格为248元。考虑到昆明作为旅游城市，酒店经营受季节性因素影响而存在淡旺季之分，故推测全年平均价格为200元（此价格为酒店各类房型折后均价）。2.1.1.3 平均房价预测（2013-2018）综合周边酒店定价水平、景谷酒店当前定价水平、初期市场开拓需要，我们将2013年起始年景谷酒店的平均房价确定为200元。从2013年到2017年，酒店平均房价增长幅度考虑人民币的通胀率（假设每年的人民币通胀率为3%）、酒店经营步
10、入正轨等因素，故将酒店平均房价增长速度设定为10-20元。具体见下表：年份平均房价（元/间夜）201320020142102015220201624020172602.1.2 入住率根据昆明市旅游局2012/07/16日发布的2012年1-6月昆明旅游经济运行情况分析，2012年一季度，昆明市星级宾馆饭店平均住宿率为62.8%，二季度为54.86%。同时根据该局2011年7-12月相关统计统计数据，测算出昆明市星级酒店/饭店全年平均入住率为60%。在参照全市星级酒店入住率水平的基础上，将2013年的入住率保守估计为50%。从2013年到2017年，酒店平均入住率增长幅度为5%，并设峰值为65%
11、。年份入住率（%）2013502014552015602016652017652.1.3 租金通过对酒店周边地区商铺租金水平的调查，酒店所在路段民航路的租金水平在40-110元/平米月之间。此次测算取中间值75元/平米月。因出租合同签订年限一般在五年左右，故租金不设增幅。2.1.4 承包费2.1.4.1 餐厅承包费合适的承包费既能保证酒店出租方的利益，又能确保承包商有利可图。因此餐厅承包费的取定应考虑两方面影响因素，一是同样位置、同等面积清水房的租金价格；二是站在承包商的角度进行营收测算，确保承包费高于租金水平，但又不超出承包商的心理预期。综合以上两点因素，经测算餐厅第一年承包费为每年65万元
12、，餐厅承包费增长幅度与酒店客房营收增幅相同，下表为2013年-2015年每年餐厅承包费：年份餐厅承包费（万元）201365.0201475.1201585.82016101.42017109.82.1.4.1 休闲娱乐项目承包费休闲娱乐项目包括酒店夜总会、桑拿中心，分别位于酒店7、8楼，美容美发中心（14平米）暂不计入内。经测算休闲娱乐项目第一年承包费为35万元。承包费增幅同客房营收增幅。年份休闲娱乐项目承包费（万元）201335.0201440.4201546.2201654.6201759.22.2 项目经营收入预测（5年）年份客房其他收入合计2013374.4132506.4201443
13、2.4147.5579.92015494.2164658.22016584.1188772.12017632.7201833.7说明：1. 单位：万元。2. 客房收入计算公式：客房收入=当年平均房价房间数入住率360（天）。3. 租金计算公式：出租面积月租金12（月）。4. 其他收入包括餐厅、休闲娱乐项目承包费，以及一楼铺面租金收入。2.3 项目成本基础指标取定2.3.1 营业税及附加根据税法等规定，占营业收入的5.5%。2.3.2 客房成本根据城市商务型酒店（以客房收入为主）通行标准，该项约占客房收入10%。2.3.3 其它成本包括出租铺面物业管理服务成本，占租金收入的3%。2.3.4 工资
14、福利根据行业标准，城市商务型酒店（三星）的工资成本约占客房营业收入的18%，因此该项目第一年的工资及福利共计67.4万元。其中固定的工资福利费用按照80%计算，为53.9万元/年。2.3.5 水电能耗包括：水电费、燃料费等，根据昆明市现有能源价格，及酒店房间数量及面积，固定的水电能源费为26.7万元，变动能源费用为营业额的2%，第一年为7.5万元。第一年水电能耗费用为34.2万元。2.3.6 维修保养费设备维修费、保养费。其中固定部分为设备基本的维修保养费3万元；变动部分随着营业额变化，根据行业惯例，每年的维修保养费为当年营收的2%，第一年的变动部分为7.5万元。第一年合计维修保养费为10.5
15、万元。2.3.7 摊销前期装修300万元，假定合同年限为5年，每年摊销为60万元。2.3.8 综合管理费包括办公费、邮电通讯费、应酬费、差旅费、印刷品、布草费用、低值易耗品、属于管理费用范畴的税金等，根据酒店惯例，结合昆明实际情况取定。固定综合管理费为17.8万元。变动综合管理费为营业收入的2%，第一年为7.5万元。合计25.3万元。2.3.9 营销费用酒店重新装修后，前期出于市场开拓需要，广告和营销费用较高，从2013年到2017年为营业收入的3%。2.4 项目净利润预测（2013年，单位:万元）序号项目数值备注1营业收入506.41-1客房收入374.41-2其他收入1322营业税及附加27.9占营收的5.5%3营业成本38.43
