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1、东北师范大学高等教育自学考试投资理财专业（本科）毕业论文论文题目：我国人民币升值对房地产市场的影响及对策论文作者：准考证号：0922340140身份证号：我国人民币升值对房地产市场的影响及对策1. 人民币升值与房地产市场互动关系分析1.1人民币升值问题概述 人民币升值问题的同时意味着外币贬值，以外币标价的进口产品价格相对来说下降了，老百姓购买进口日用产品，出国留学，出国旅游等也就便宜了。 人民币升值后，持有外汇资产的人群的反应情况现在主要分为两类：一类是观望，但就目前的外汇率水平来看，外汇理财产品的收益率还是要比人民币理财产品收益高，理财产品收益高，理财产品收益高，因而还有相当一部分人在短期内
2、还持观望态度，在进一步观察人民币汇率的下一阶段走向。另一类则担心人民币进一步升值，急切的将外汇资产转换成人民币，以减少自己的损失。 另外，人民币的大幅度升值不仅对个人有影响，还给国内的经济带来一定的风险。人民币的升值的预期可能会诱发资产价格的新一轮的大幅度上涨，带来泡沫经济的风险，主要影响路径有三个：一是一旦人民币升值对中国的出口形成较大的影响，很可能致使政策要依赖于低利率和更加宽松的货币政策，也依赖与房地产业的繁荣来保持经济增长。这一点应从上世纪80年代后半期的日本汲取教训。二是人民币预期的升值通过财富效应、价值重估的效应影响到房价，或者会刺激房地产投资需求。三是会加速海外热钱的流入，影响到
3、基础货币的投放，影响到流动性。所以如果人民币会大幅度升值，对刚刚走向复苏进程的中国经济来说确实是极大的风险。1.2我国房地产市场发展概况房地产业作为第三产业，在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。它是国民经济发展的一个基本生产要素，为国民经济发展提供重要的物质条件，改善人们的居住和生活条件，改善投资环境。房地展业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更具有推动经济增长的能量，在发达国家和地区，房地产业的发展所提供的社会财富，在国民生产总值中所占的比例已经超过10%，甚至高达20%以上，他已经成为国民经济的支柱之一，房地产业所具有的价值大、需要刚性、附加值高，并能随城市化、现代化的发展升值的趋
4、势特点，使房地产业有极强的投资吸引力，从统计资料来看，我国改革开放以来所吸引的外国投资额中，房地产业所占的比重达到25%左右，通过房地产也带动吸收投资的项目占到40%，而房地产业为附加值产业，利用土地开发房屋建设既能为国家提供大量的积累，又能加快城市建设的步伐，推动城市积极的发展，这既是房地产经济对当前国民经济推动作用。综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析我国房地产投资目前还处在有力的上升阶段，但从市场变现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归，毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者。城市运营商很多，而房地产消费属于长期使用的大众商
5、品，盲目不得。从当前城市居民的经济实力和市民购买力分析，只要经济形式保持稳定增长和楼市不出现严重的供不应求，楼市就不会倒掉。近期，国家在科学发展观的指引下加强了对房地产的调整，这种调整不是之楼市崩溃，二是引导房地产进入一个成熟稳定的发展期，将涌现越来越多的价比优越的产品，市场将逐渐走向成熟化。1.3两者的互动关系近两年来，由于人民币升值，国际游资大量进入中国，中国人民银行统计数据表明，截至2007年6月末，我国外汇储备达13000亿美元。外汇储备增长，其中一个不可忽视的部分，就是流入境内的境外短期投机金，及国际游资，虽无确切的数字，国际游资已通过直接投资项下和贸易项下的各种合法非法渠道进入中国
6、境内。在此条件下，我国的生产要素，如土地等显得非常廉价，所以大量的海外热钱就通过各种渠道进入国内并将其快速转化为人民币资产，并预期可以获得升值和获利空间。在房地产市场上，外资频频购置大众房地产。例如，凯德置地集团（中国）自1994年进入中国以来，就一直活跃在中国房地产投资与开发市场，目前在华总投资规模已达到120多亿人民币，其投资开发的高品质住宅区有菊园、曼克顿豪庭、临江天下、江豪天下和天山河畔花园。这些大量的热钱随虽然给中国房地产经济带来了生机和活力，但无疑也极大的推高了中国的房地产价格。以至于我国住宅市场价格一路攀升。所以总的来说人民币的升值并没有解决百姓的住房问题反而加剧了房地产价格的上
7、涨。2. 人民币升值对房地产市场带来的效应分析2.1对房地产市场交易双方的影响房价上涨的原因简单来说就是供不应求。人民币的增值导致国际热钱大量的流入中国房地产市场进行投机炒作。使得土地大量开发，从而导致土地供应吃紧，竣工量有所下降。从2002年开始，国土资源部门就不断出台措施，严控批地。北京下发了著名的4号令，对北京土地市场实行了一刀切，停止所有经营性项目的土地协议出让。“土地资源的稀有化，再加上国家在土地政策方面的不断控制，使得土地资源供给的价格通过市场竞争以后在提高，而且人们对房地产价格的预期也在变化，只是价格有所变化。”北京大学不动产研究中心主任冯长春说。对土地供应大力度的整顿，是开发商
8、不得不承受“断顿”之苦。没有土地，房地产项目便成为无源之水，市场房产品的供应量随之减少，这将可能进一步推动房价继续上涨。以上种种现象都是人民币增值带来的负面影响。另外，房地产投资使市场上呈现出虚假旺盛，但不得不承认，真正有购房需求的人也越来越多。市场中因投资而产生的空置房需要及时清理，但这部分占到所有成交份额的比例，根据有关资料并不足以动摇房地产业的支柱地位。一边是楼价的快速上涨，一边是市民的购买欲望持续追涨。在供应同比增长的情况下，商品房成交量仍然远远超过供应量，市场有效需求追涨。在供应同比增长的情况下，商品房成交量仍然远远超过供应量，市场有效需求有较大幅度增加；在成交量大增的同时，各类商品
9、房的有所回升难以避免。2.2对房地产市场价格的影响人民币升值即汇率升值，汇率是国与国之间货币币值的兑换比率，而汇率预期的升值或贬值将对一国的资本化率产生重要影响。改革开放特别是近几年，我国经济发展速度很快从银行的利息来看，实际上货币是处于贬值的状态，其货币资本化率处于一种不断降低的低水平状态。从追逐利润的心态来说，当资本化率价低的时候，即货币贬值之时购置固定资产如买房等是符合“经济人”的最大化利益原则的。一般情况下，影响房地产价格的主要因素来自于资本化率，而汇率是影响资本化率的一个重要外因。所以我们可以从资本化率理论和作用渠道来分析汇率对房地产价格的影响。以资本化率理论为基础的影响分析。在其他
10、应房地产价格和货币资本化率因素不变的情况下，当人民币升值预期已经实现但并没有达到预期升值幅度之时，在短期内会有大量的国际游资回涌入房地产市场，急剧增加的房地产需求将使房价进一步上升。这样就给热钱提供了一个现实和有效的利润上升想象空间。尽管此时资本化率下井幅度开始趋缓，但是从理论上分析，仍然没有达到预期的谷底，所以，在现实获利的驱动下，大量的国际游资会继续涌入那些具有升值潜力的房地产市场，从而导致这些城市的房地产价格在短期内大幅度攀升，在一定程度上带动国内房地产价格在短期内上升。如果海外游资认为人民币升值还有更大的预期空间，那么就会有连续不断的游资进入中国房地产市场进行投机炒作。房地产价格就会有
11、可能在一段时间内继续攀升，从国外的经验来看，这个时期可能会持续数年，并形成虚假的房地产市场的繁荣，进而产生房地产泡沫经济。在其他影响住宅房地产市场因素不变的情况下，当人民币的升值幅度开始逼近海外游资的预期升值幅度之时，货币的资本化率的降低出现拐点，一些国际游资开始逐步地撤出房地产市场，导致住宅房地产价格开始出现加速回落。如果人民币升值幅度，在其他影响资本化率的因素不变的情况下，货币的资本化率降低的水平将达到谷底，且开始缓慢的回升，其回升的速度和幅度完全取决于海外游资对人民币升值的预期幅度。所以在此种情况下，我国住宅价格受到汇率影响的明显特征是，在外资进入房地产市场比较多的城市，住宅价格的上升幅
12、度将会受到一定程度的抑制，表现为这些城市住宅价格的上升幅度减缓，当然也不排除个别城市的住宅价格会出现回落的情况。至于住宅价格的下降程度，在其他因素不变的情况下，将取决于人民币升值的幅度，如果达到了市场的预期水平，则会对住宅价格有实质性的影响。如果在前期形成了房地产泡沫，那么房地产市场就会出现相应的抛售现象，房价就会暴跌，此时对我国房地产市场的影响将是严重的。2.3在当前房地产市场下监管者的新对策面对人民币升值预期的不断增强，国际游资的大量涌入，房地产价格的持续上涨，我国政府除通过对利率、土地、税收等方面的政策调整来遏制房地产价格持续上升的势头外，还必须从以下几方面加强管理：完善人民币汇率形成机
13、制。国际游资主要是由于人民币的升值预期所引起的，当前人民币升值的内外压力确实很大，外部压力既包括外界政治力量的压力，也包括国际游资的压力。在这种情况下，无论人民币升值或贬值，都可能会引发过度反应，造成人民币过度升值或贬值，而这种“过度”会对经济带来严重的影响。因此，我国政府和金融管理当局应当进一步完善人民币汇率形成机制，人民币升值保持一种合理的增长方式。加强对国际游资的检测与预警。中国政府应建立专门的国际游资统计监测及预警体系，加强对国际游资的全程监控。该体系应以资金进出国境为流计标准，以货币流为资金流动检测对象，以防范短期资金流动冲击未检测重点，其基本框架包括如下子系统：银行代客跨境资金流动
14、监测系统，金融机构境内外外汇资产划拨检测系统；直接投资外资金流出及流入统计监测系统，非贸易项下跨境资金流动监测系统，国际短期资本跨境流动的统计监测系统以及跨国公司外汇资金跨境流动的统计监测系统。从根本上解决住房问题。采取更严格的措施和手段，加大力度打击房地产投机和炒作国家宏观调控经济政策应该要求金融和财政减少对房地产消费的刺激，在税收、市场交易、金融信贷等方面实施“适度紧缩”的政策。同时，加强对房地产金融和土地调控，尤其是要严格控制高端房地产商品的发展，加大对经济适用房和廉租房的建设。一是可适时采取结构性升息措施，控制房地产泡沫化继续发展。二是再继续采取严格的土地调控政策的同时，努力优化房地产
15、的供给结构，主要是增加中低档住宅的供给。3基于人民币升值下的我国房地产市场发展的对策从上述分析可见，人民币升值是一把明显的双刃剑，我国房地产经济发展既有机遇也有挑战。由于中国房地产经济并未有过这样的经历，所以，短期内人民币升值将打破中国房地产经济的现有发展格局并面临前所未有的考验。为了克服人民币升值对房地产经济带领的不利影响和冲击，避免出现房地产泡沫经济，促使我国房地产经济的持续和健康发展，我们根据上述分析拟从以下几方面提出防范的对策与建议。3.1充分研究和比较人民币激进性升值与渐进性升值对我国经济带来的影响从目前的情况来看，人民币升值的压力主要来自三个方面：首先是来自国家之间外汇交易的市场压
16、力，由于的人民币在资本账户下是不能自由兑换的，也就是说决定汇率的机制不是市场，而是一种政府行为；其次是各国政府间为了维护自身利益所进行的博弈，也就是政治压力，因为中国的外汇储备已经达到了较高的程度，一些国家尤其是美国等认为无法长期接受与中国巨大的贸易逆差，希望中国在控制经济过热的同时，通过人民币升值来以缓解这些国家的内部压力；第三是政策性压力，比如中国近期的CPI指数居高不下，尤其是主要来自农产晶及原材料的价格上涨，中国经济面临短期通货膨胀的压力。基于上述三方面的考虑，中国人民币汇率的上升在所难免。但是，我们的问题是应该选择什么样的上升路径?从目前我国学者的观点来看，一般倾向选择渐进式的升值路径。固然，渐进式的升值路径对中国经济来说，产生的危害程度要低得多，而且也给没有经验的中国管理层以更多的时间。但是，我
