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1、Interwit智优策略联盟蓝德新安江溪头项目研究分析报告Prepared for：浙江蓝天地产开发公司Prepared by：杭州智优市场策划事务所Date：2005-06-23目录一 建德市社会环境综述(一) 社会文化(二) 经济生活(三) 城市建设发展趋势二 建德房地产市场综述(一) 土地市场(二) 房地产投资(三) 房地产开发量(四) 房地产销售情况(五) 开发企业三 新安江房地产市场分析(一) 住宅市场供应1. 热点开发区块2. 典型开发项目(二) 住宅市场需求(三) 住宅市场价格趋势(四) 宏观调控对新安江楼市的可能影响四 项目基本分析(一) 项目概况和开发条件(二) 项目优势与劣
2、势分析(三) 项目的机会与风险分析(四) 产品与销售价格五 项目财务分析六 结论与建议一 建德市社会环境综述(一) 社会文化建德市隶属杭州市，地处浙江省西部，钱塘江上游，杭州黄山黄金旅游线的中段。东与浦江县接壤，南与兰溪市和龙游县毗邻，西南与衢县相交，西北与淳安县为邻，东北与桐庐县交界。市人民政府驻地为新安江。全市下辖新安江、洋溪、更楼3个街道，12个镇、11个乡、518个行政村。全市总人口51.9万，计17.12万户，非农业人口11.62万。建德多山地丘陵，占全市总面积的88.6%；平原地域面积非常小，海拔50米以下的平原215平方公里，占全市总面积的9.4%；建德山川毓秀，境贯“两江一湖”
3、（富春江、新安江、千岛湖），旅游资源丰富，是国家首批公布的重点风景名胜区之一。建德是浙西重地，境内有320、330两条国道，是江浙至赣闽的主道，在建的杭州至千岛湖高速公路通车后，建德与杭州的行车时间将缩短为一个小时，成为杭州通往千岛湖最为便捷的通道；境内有金千铁路，与浙赣线相连；有航道105公里，可通200吨级的船只、1000吨级船队，上可达黄山市，下可出杭州湾入海。新建“建德千岛湖通用航空机场”，使建德交通便捷程度大大提高。(二) 经济生活建德经济发展水平在杭州下辖县市区中相对落后，但近年来呈现快速上升趋势。2004年全市生产总值（GDP）达到102.52亿元，比上年增长12.2%；其中第三
4、产业增加值为33.40亿元，增长16.6%。三次产业结构为14.1:53.3:32.6。按户籍人口计算的人均生产总值为20098元。完成现价工农业总产值259.38亿元，增长25.2%。全年居民消费价格总水平比上年增长2.8%。城市居民人均可支配收入12364元，比上年增长15.3%。2004年末城市居民人均居住面积20.2平方米，比上年增加2.1平方米；农民人均居住面积52.5平方米，增加2.9平方米。(三) 城市建设发展趋势“五年再建一座新安江城，十年建成浙江省一流山水旅游城市”是建德既定的城市发展目标。具体分三步走：第一步，到2007年，基本完成洋溪、洋安和更楼新区等区块的基础设施建设，
5、初步拉开新城框架，下涯溪上、西岸、黄饶等地揭开建设序幕，形成约5平方公里左右的新城轮廓，城市建成区面积达到10平方公里左右，人口达到12.5万左右。第二步，到2012年，基本建成洋溪、洋安、更楼新区和下涯溪上、西岸、黄饶区块约5平方公里左右，城市建成区面积达到15平方公里左右，人口达到15万左右，环三江口经济圈和国道沿线经济进一步提升，生态环境进一步改善，建成区绿地率、新安江水质和空气质量进一步提高，形成较为理想的山水旅游城市雏形。第三步，到2020年，城市规模进一步拓展，形成北至下涯镇唐村、上市村，东至杨村桥镇绪塘村、马目乡施家村、下河村，南至马目乡马目村、联横村，新安江街道黄泥墩村、更楼街
6、道湖岑畈村，西至千岛湖约35平方公里左右的城市轮廓，人口达到20万人左右。新安江城市发展基本遵循“东扩南拓、沿江发展”的战略。新安江目前城区布局以三个下辖街道为中心分为相对独立的三个区域，不能形成连片的整体，其中新安江街道为历史较长的老城区，设施较成熟，居住密集，城市空间狭小；洋溪是新城区的发展方向，根据市政府的设想，在洋溪将“再造一个新安江”，这里是城市发展的唯一的也是必然的方向。目前杭千高速公路已经在建设中，将在洋溪路线分叉，其主线跨新安江经与杭金衢高速公路相衔接，其支线至终点淳安县千岛湖，预计2006年完工。杭千高速的建设将大大推进城市沿江东扩的步伐。2004年城市建设力度明显加大。“8
7、3221”路桥隧绿工程全面推进，新安路综合整治、白沙路路网、大塘坞小区主干道、江南路、城市污水处理厂等工程先后竣工，严州大道、洋安大桥、203人防隧道等工程完成年度任务。溪头、洋溪畈、更楼等新区开发取得新进展，城市建成区面积从5.5平方公里扩大到7.2平方公里，城市化水平基本达到40%。2004年，城市生态环境进一步改善，建成区绿化覆盖面积298.8公顷，公共绿地面积90.5公顷，绿地率达到38.9，创建成为“全国绿化模范城市”。建德市新行政中心和城市广场初步规划在桥东新区，城市市中心即将东移，对溪头新区、东部新区、洋溪等区块具有明显的推动作用。新安江城市的发展处于刚刚起步阶段，蕴涵了很大的发
8、展空间和机会，城市发展将大力推动房地产业的发展，预计未来5年是新安江房地产开发的黄金时期。二 建德城市房地产市场综述建德房地产市场一直以来处于供应严重短缺的状态，这种态势的最主要成因是当地土地资源的匮乏。建德市区所在地新安江镇，山多、水多，可直接用于开发的土地较少，土地后备资源相当贫乏。直到1995年，建德几乎没有房产业可谈。1995年以后，房改政策、金融政策频出，商品房市场逐渐形成，引发了强大的购房热。1998年前，建德的每年的住宅供应量大概在9万平方米左右，根本无法满足当地人购房的需求。自2000年起，房地产市场步入相对正规的发展轨道，相继出现月亮湾、新安明珠、蓝天雅苑等一批精品楼盘。20
9、04年，是建德房地产发展相对成熟并且市场旺盛的一年，市场销售处于比较理想的状态。2005年3月以来，随这国务院严厉的房产新政出台，市场明显疲软，观望气氛很浓，新房和二手房成交价格和数量均不理想。图表1(一) 土地市场建德自2001年以来土地收购量逐年迅猛增加；土地市场的招拍挂随之启动，土地出让成了当地政府的一项重大收入来源，土地价格上升也比较快。2003年，政府曾有比较大的土地出让计划，计划年度出让开发建设近1300亩，但最终没有实现。至2004年，建德土地出让已经基本实现全面的招拍挂制度，出让数量也是有史以来最大的，共计1031亩，平均出让价格高达68.6万/亩，但出让土地多在洋溪、乾潭，市
10、区大面积出让地块不多。至2004年底，全市建设开发用地存量估计约3000亩，主要分布在新城市规划区。建德土地资源极为稀缺，加上城市内地形比较复杂，大面积整块出让的开发用地并不多。在城市沿江东扩过程中，东区、桥东、溪头推出的地块质量都比较好，除了地形比较规整面积比较大外，更有临江的景观优势，预计该三块区域可供开发的土地面积会在1500亩左右。尽管土地资源比较紧展，但经过几年的良性开发，基本上可以盘活一些土地资源，特别是开垦一批未利用土地资源，建德土地储备仍比较充裕。近年来开发商对拿地热情不够大，建德土地价格上升过快可能主要原因，细观历次招拍挂活动，发现流标的情况比较多，包括本项目的地块也已经过多
11、次挂拍了。另外建德开发商心态不够成熟也是重要的原因。图表2(二) 房地产投资2000年建德市开始加大房产开发量，房地产开发投资16267万元，其中住宅达13645万元；2001年房地产开发投资额又比2000年增长122.7，其中住宅投资增长了110.69，商品房销售19.19万方，增长24%，出现第一个开发高开发峰期。2003年房地产开发投资到达近几年的最高点，增长幅度达52.6%,远远超过经济发展速度，2004年在宏观调控等因素影响下，投资有所回落，呈负增长状态。建德房地产投资额指标的上升明显大于其它各项指标，一方面说明土地成本上升幅度比较大；其次，也表明了房地产开发的品质在明显提高，单位面
12、积开发成本在增大；另一方面，说明城市改造所需的安置房和经济适用房的开发量亦比较大。图表3(三) 房地产开发量2000年至2004年，商品房的竣工面积和销售的变化基本比较平稳，新开工面积在2003年数量比较大，达到47.09万平方米，而房地产施工面积呈逐年大幅上升的趋势（图表4）。这种情况明显表征建德商品房的可供应量呈明显增加趋势，特别是2004年出让1031亩土地后，预计2005年至2006年新开工面积将有大幅增长，未来几年建德的商品房供需结构将发生明显的转变。目前建德正在实施的经济适用房总建筑面积21.2万平方米，其中：枫树坞7.2万平方米，溪头3万平方米，田坞5万平方米，江村埠、城东、洋安
13、各2万平方米。图表4(四) 房地产销售情况2000年至2004年，全市房地产销售量和销售金额一直呈平稳增长趋势，没有大起大落，销售均价有在2002年和2004年有比较大的上升，精品楼盘对销售均价的拉升作用比较明显。商品房竣工面积和销售面积接近，供需基本平衡，整体消费状态比较健康。图表5图表6(五) 开发企业目前全市有房地产开发企业约40家，其中外地企业约占一半。外来开发商凭借其在各地的成功开发经验，有力提升了项目开发质量和市场营销水平，对建德房地产发展作出了很大的贡献。事实上，由于对建德了解不够深入，外地开发企业对建德房地产市场比较看好的不是很多，但已经在当地经营过项目的企业则比较看好建德房地
14、产的稳健性和购买需求的真实性，市场风险相对较小。三 新安江房地产市场分析尽管全市商品房供应目前呈明显上升趋势，供应量主要增长区域为城东新区、洋溪、乾潭，城东新区的新增开发量总量明显少于洋溪、乾潭，与目前的城市地位和人口规模相比相对偏少。新安江街道的目前常住人口数量约7.2万，占建德市城镇人口的62%强，而未来三年预期的商品房供应量估计不到全市的40%。因此，可以肯定新安江镇区包括新区的房地产供求关系在未来3年时间内不可能有明显的改变。(一) 市场供应2002年至2004年新安江老城区开发商品房约20余万平米，大部分项目均已销售完成，目前在开发销售项目数量少，规模大多比较小，住宅总量不超过5万平
15、方，可能的新增供应量亦不多。新安江过去成片开发小区不多，整体居住质量不高，新区开发将改变目前现状，大面积成片开发项目将不断出现。新安江街道目前开发热点主要集中在城东、桥东、溪头三大区块。1. 热点开发区块城东区块以锦华园为主要代表，该项目规模比较大，小区环境比较好，为目前主城区最大规模社区。另外有沿江的新安江半岛山庄正待开发。桥东区块总占地约1000亩，除去市行政中心、市政广场等公建外，估计开发用地400亩左右，目前尚无在建项目。溪头区块严州大道沿江而上，基本上为推平山丘而整治清理出来的开发用地，估计总体土地供应量比较大，3年内有可能出现1000亩以上新增土地供应。目前有安置房兴溪公寓已经入住，水韵天城开发中，兽王集团已取得变电所以北地块，待开发。本项目即位于该区块水韵天城北面，相隔严州大道。三大热点区块的大部分楼盘均有机会依托江景优势。2. 典型开发项目新南北水韵天城开发商：建德南北房地产开发有限公司项目位置：位于下溪头，新安江北岸，320国道以东，严州大道以南.项目规模：占地46231平方米，总建筑面积57810平方米，计划总投资2亿元，容积率1.25，建筑密度27.9%，绿地率35.0%，规划88套排屋和256套高层公寓。项目进度：一期排屋基本结顶，22套排屋已于6初开始预售，目前已签约15套左右。户型：排屋面积在210平方米280平方米。价格：一期排屋价格5000
