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1、中指研究院2019.4目 录Part 1Part 2Part 3区域拿地策略建议9城市核心指标对比及潜力评价粤港澳大湾区介绍及规划解读概念及政策：由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门个特别行政区形成的城市群；2017年被正式写入政府工作报告，2019年2月规划出台概念：粤港澳大湾区是指为由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门个特别行政区形成的城市群，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。2014年 深圳市政府工作报告首次提出“湾区经济”，把粤港澳城市群勾连起的湾区作为一个整体规划2015年3月 在发改委、外交部、商务部联合
2、发布的一带一路相关文件中，首次提出要“深化与港澳台合作，打造粤港澳大湾区“2017年3月在全国上，“粤港澳大湾区”被正式写入政府工作报告2017年7月 深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议在香港签署，粤港澳三地将在中央有关部门支持下，打造国际一流湾区和世界级城市群2017年10月 十九大报告指出，以粤港澳大湾区建设、粤港澳合作、泛珠三角区域合作等为重点，全面推进内地同香港、澳门互利合作，制定完善便利香港、澳门居民在内地发展的政策措施2017年12月 中央经济议强调，要科学规划粤港澳大湾区建设2019年2月粤港澳大湾区发展规划纲要印发，建设国际一流湾区和世界级城市群粤港澳大湾区发展规划纲要主要内
3、容：以香港、澳门、深圳、广州为中心城市，从资本、高新技术、产业、人才实现互联互通15战略定位发展目标发展定位 建成世界新兴产业、先进制造业和现代服务业基地，建设世界级城市群； 发挥粤港澳科技研发与产业创新优势，建成具有全球影响力的国际科技创新中心。 到2022年，发展活力充沛、创新能力突出、产业结构优化、要素流动顺畅、生态环境优美的世界级城市群框架基本形成； 到2035年，形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式，经济实力、科技实力大幅跃升，国际竞争力、影响力进一步增强，大湾区内市场高水平互联互通基本实现。 香港：巩固和提升国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽地位； 澳门：建设世界旅游休闲中
4、心，中国与葡语国家商贸合作服务平台； 广州：增强国际商贸中心，综合交通枢纽功能，建设国际大都市； 深圳：发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国家化城市。协同创新基础设施产业发展 探索有利于人才、资本、信息、技术等创新要素跨境流动的政策举措，构建开放型区域协同创新共同体； 优化创新资源配置，建设一批产业技术创新平台、制造业创新中心和企业技术中心等高水平科技创新载体； 研究实施促进粤港澳大湾区出入境、工作、居住、物流等更加便利化的政策措施，鼓励科技和学术人才交流； 建设一批面向港澳的科技企业孵化器，为港澳高校、科研机构的先进技术成果转移化提供便利条件。 巩
5、固提升际航运中心地位、国际航空枢纽地位；构建以高速铁路、城际铁路和高级公路为主体的城际快速交通网络，力争实现大湾区主要城市间1小时通达； 构建新一代信息基础设施，推动粤港澳网间互联宽带扩容，全面布局基于互联网协议IPv6的下一代互联网。 增强制造业核心竞争力，推动互联网、大数据、人工智能和实体经济深度融合，大力推进制造业转型升级； 依托香港、澳门、广州、深圳等中心城市的可研资源优势和高新技术产业基础，联合打造一批产业链完善、辐射带动力强、具有国际竞争力的战略性新兴产业集群； 推动新一代信息技术、生物技术、高端装备制造、新材料等发展壮大为新支柱产业； 构建现代服务业体系，聚焦服务业重点领域和发展
6、短板，促进商务服务、流通服务等生产服务业向专业化和价值链高端延伸发展。功能分区：以香港、深圳、广州为国际金融中心、科技产业创新中心、综合服务功能核心区，其他城市则以建设枢纽城市以承接产业转移广州大湾区综合服务功能核心肇庆打造大湾区连接大西南枢纽门户城市。 区。重点发展国际航运、国际服务一方面以成本优势承接产业转移，一方面强化贸易、国际创新金融、科技创新、交通连通西南。国际交往等功能。纲要内容：国际商贸中心、综合交通枢纽佛山大湾区枢纽城市。建设粤港澳大湾区 功能、培育提升科技教育文化中心功能，枢纽城市、打造大湾区西部航空枢纽、建设大 着力建设国际大都市湾区高品质森林城市。中山珠江西岸区域科技创新
7、研发中心。承接珠江东、西岸区域性交通枢纽。江门粤港澳大湾区西翼枢纽门户城市。珠海大湾区的中心连接点、交通枢纽。珠海机场开通国际航班、设立保税物流中心、申报建设高栏港综合保税区、建立珠海港国际航运服务体系、打通“川贵广南亚”国际物流大通道。澳门大湾区旅游休闲中心。利用与葡语国家的联系，发展旅游休闲服务业优势，建设旅游休闲中心，打通与葡语国家的合作。纲要内容：澳门-世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台惠州粤港澳大湾区科技成果转化高地。短期重点是全面对接深圳东进战略，推动深圳的研发和惠州的产业化；长期则是探索与香港、深圳等地共建产业园区，利用高校科研资源进行成果转化。深圳 构建全面开放新
8、格局。纲要内容：香港东莞粤港澳大湾区先进制造业中心。将市级试点企业动态扩容至250家以上，加快推进华为、OPPO、VIVO、紫光等重大项目建设。加快建设国际科技产业创新中心。继续连通香港，成为具有世界影响力的创新创意之都大湾区国际金融中心。利用对国际法律和计准则的承诺、国际融资平台、离岸货币中转建设覆盖“一带一路”金融中心。纲要内容：香港-全球金融中心，发展以金融服务业、旅游业和贸易物流的服务业为主，连接内地和海外资料来源：各市政府工作报告规划利好：对区域经济、产业、交通、人口导入等均将带来利好，从而利好区域房地产市场0203040502030405（1）（3）（5）（7）（2）（4）（6）（
9、8）区域能级提升，各类资源要素流动更加便捷高效，由此将带来经济增长红利产业转移加速，区内各城产业互补性更强湾区内各地整体利好方向存在明显差异。香港、澳门、广州、深圳四大中心城市继续做强，香港金融中心地位进一步巩固，成为大湾区高新技术产业融资中心，而深圳的科创中心地位也将进一步增强；佛山、东莞、惠州产业利好明显，城市在产业承接方面将面临更广阔的空间人口人才政策更加开放，区域内国际性人才的流动性增强湾区居民后期将享受到更多的跨境服务，广东省内有望迎来新一轮的服务消费升级房地产市场调控的区域联动性增强广东省内特色小镇市场更加广阔湾区能级增强，间接影响海西区、北部湾城市群、西南地区空间格局：粤港澳九市
10、为广东城市规划重点发展区域，下辖广佛肇、深莞惠、珠中江三大都市圈行政区域划分：广东省下辖21个地级市，划分为珠三角、粤东、粤西和粤北四个区域。珠三角区域为广东城市规划重点发展区域，包含深莞惠、广佛肇、珠中江三大都市圈。广佛肇：广佛肇为珠三角一体化发展先行区。广佛肇是珠三角区域中近五年住宅成交体量最大区域。深莞惠：珠三角重点创新区域。住宅成交体量最低，且近三年逐步走低，深圳、东莞开发强度高企，惠州迎外溢利好。珠中江:受核心城市澳门、广州、深圳辐射，当前珠海辐射力度较弱。住宅成交体量居中。深莞惠都市圈深圳为中心珠中江都市圈广佛肇清都市圈广州为中心珠三角粤北粤东粤西珠中江一体化产业分工：珠海规划发展
11、“三高一特”现代产业体系，中山充分发挥现代制造业优势，致力于建设先进制造业基地、产业服务中心和保税物流中心，江门则基于传统优势产业的改造提升，重点布局先进制造业和新能源、新材料等战略性新兴产业规模以珠海上电子信息产业生物医药产业石油化工产业工支柱产业：业家电电气产业电力能源产业精密机械制造增加 72.8%比六大产业工业增加值为403.29亿元，占比达72.8%，同比提高3.8个百分点。五大支柱产业金属制品 金属制品业下降3.8%；中山食品饮料 食品饮料业增长7.2%；家用电力器具 家用电力器具制造业增长18.3%；建筑材料业 建筑材料业增长8.1%； 家具制造业 家具制造业增长9.5%； 纺织
12、服务业 纺织服装业下降8.1%。七大支柱产业纺织服装业：454.9亿（10.6%）食品饮料业：414亿（10%）化工行业：318.62亿（8%）电子信息：709.61亿（17%） 汽车、摩托车制造：313.58亿（8%）金属制品业：598亿（14%）江门LED：370亿（8.6%）2017年“三高一特”现代产业体系产业高端制造业：船舶与海洋工程、航空航天、轨道交通、新能源汽车装备等六大重点；高端服务业：总部经济、商务金融服务等产业； “加工型+服务型”高新技术产业：软件和集成电路设计、智能电网、新能源汽车等；特色海洋经济和生态农业：海洋可再生能源、海洋生物医药、海水资源综合利用等。重点发展先进
13、制造业做大做强现代服务业先进装备制造业新兴金融高端新型电子信息现代物流“加工型+服务业 ”生物医药电子商务半导体照明科技研发服务光电装备新一代信息技术创意设计五大产业集群重点建设工程轨道交通产业集群重卡和商用车产业集群新材料新能源及装备产业集群教育装备产业集群大健康产业集群“加工型+服务型“未来交通利好：2020年粤港澳湾区将基本实现“一小时”经济圈目标2018年已建成重大交通主要有： 广深港高铁： 广深港高速铁路列车时速可达每小时350公里，全线建成通车后，从香港至福田仅14分钟，至深圳北23分钟，至广州南48 分钟。目前高铁香港段主要工程已竣工，自4月1日起进入试运行阶段，预计2018年9
14、月开通运行。 港珠澳大桥： 被誉为世界第一跨海大桥，连接香港大屿山、澳门半岛和广东省珠海市，全长为49.97公里，主体工程“海中桥隧”长35.58 公里，其中海底隧道长约6.75公里，桥梁长约29公里。目前大桥以及人工岛主体建造已经完工，正进行后期工程的装修以及设备调试等工作，通车在即。 目前在建及规划的重大交通主要有： 深中通道： 预计2024年12月建成通车，未来深圳至中山行车时间压缩到半个小时。 虎门二桥：目前，虎门二桥项目进展顺利，预计2019年建成通车。 城际：到2020年共建设21个城轨项目，目前已建成通车的包括广珠城际、广佛城际(即广佛地铁)、广佛肇城际、莞惠城际等，总通车里程约350公里。 在建的有：穗莞深城际新塘至洪梅段、广清城际广州北至清远段、广佛环城际佛山西至广州南段、新塘经白云机场至广州北站段、珠海 市区至珠海机场、城际拱北至横琴段、佛莞城际。 规划建设的有：广佛江珠、广清城
