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1、中国公寓式住宅市场概况及发展趋势报告清华大学房地研究所一、公寓式住宅市场回顾与前瞻 1.1影响住宅市场的重大事件回顾 2004年中央政府和地方各级政府出台了一系列针对土地市场、金融市场和房地产市场的管理制度和宏观调控政策，它们对住宅市场的发展具有重大而深远的影响，某些影响甚至已经迅速引起了市场的反应，因此2004年被许多业内人士称为“政策年”。此外，各种重大活动的举办也在不同层面上影响着各地住宅市场的发展。 1.1.1土地政策 近年来国家对土地市场的监管力度不断加大，2004年更是达到一个高峰。3月31日，国土资源部、监察部联合下发关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的
2、通知，要求就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，即著名的“831大限”：2004年4月29日，国务院办公厅颁布了关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知，提出再用半年左右的时间深入开展土地市场治理整顿，同时实施“三个暂停”；5月1日起，国土资源部下发的国土资源听证规定正式实施：5月19日，国土资源部深入开展土地市场治理整顿工作实施方案出台，对专项检查分工和相关政策界限进行明确。 与此同时，各地政府也出台了一系列相关政策。北京市政府改组北京市国土资源和房屋管理局，将各区县的国土资源和房屋管理原有的国土资源管理权全部上收到市国土资源局，实行分家土地垂直管
3、理。上海市相继出台了上海市土地储备办法与上海市建设项目审批用地规模控制管理试行办法，以上海地产集团有限公司为核心建立上海土地储备新机制。深圳市继续坚持2002年以来的土地供给限额，保持每年土地供给量在100万平方米左右。 从长远看，严格的土地监管政策和土地供给量的控制必然对住房供给量和住房价格带来显著的影响。尽管由于开发商掌握的土地存量较大，2004年这种影响在许多城市中没有得到充分的体现，但从深圳住宅市场的现状中就能预见各城市未来的发展趋势。 1.1.2信贷政策 “121号文件”之后，2004年国家继续出台了一系列政策防范房地产业带来的金融风险。3月央行出台商业银行房地产贷款风险管理指引，要
4、求银行严格消费信贷；4月27日国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发（不包括经济适用房项目）由20%及以上提高到35%及以上；4月30日开始执行的关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合控制信贷风险有关问题的通知中提出，要控制由于固定资产投资的过热而导致的房地产行业的金融风险。这些政策都在一定程度上影响了住宅市场的开发成本和投资规模。 另一方面，2004年10月29日起央行上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率上浮，在住宅市场中引起了巨大的震动。事实上，利率上调给住宅开发和居民购房带来的实际成本的影响
5、十分有限，但其预示的宏观经济政策的转变和我国进入“加息通道”的传言对市场心理预期的影响却不容忽视。 1.1.3其他地方性政策 商品房销售：2004年一些城市进一步严格了商品房销售条件。特别是上海市政府出台的关于预售商品房转让问题的决定，规定预购人购买的预售商品房在取得房地产权证前不能转让，以此限制住宅市场中的投机行为。 规划调整：2004年，北京市公布了北京城市总体规划2004-2020年，其中提出的改变人口和产业过于集中在市区的状况；大力进行城镇住宅和社区生活服务设施的配套建设；住宅层数以四、五、六层为主，在旧城区严格控制高层住宅的建设等一系列规划要求对北京市住宅市场的长远发展将产生一定影响
6、。 税费近年来深圳等地适当下调了二手房出售相关税费，以此作为促进住宅二手市场发展的重要举措之一。与此相反，2004年上海则开始对居民出售购入不到一年的普通住房所得收益进行征税，以此控制住房市场中的投机行为。 1.1.4重大活动 北京奥运会、上海世博会和广州亚运会对于当地住宅市场的发展都是重大的利好事件，尤其是2004年广州申亚成功更是被视为当年广州住宅市场触底反弹的一个重要诱发因素。此外，这些重大活动也引起了当地住宅布局的变化，北京亚奥板块、上海世博园区和广州亚运村规划所在的广州新城板块都已经成为或预计将成为当地重要的中高档住宅集中区。 1.2住房一手市场回顾与前瞻 1.2.1北京 根据北京市
7、统计局的统计，北京2004年商品住宅新开工面积2207.2万平方米，竣工面积2344万平方米，销售面积2285.8万平方米，商品住宅销售额1085.1亿元。全年商品住宅平均售价4747元，商品住宅空置面积达727.7万平方米。表1-1、表1-2给出了上述数据的历年比较情况。 从历史数据看，由于近年来土地政策的变化，土地供应明显有减少趋势。这种趋势将一直持续下去，相应的未来几年北京商品住宅新开工和竣工面积将保持小幅下降的趋势。北京市商品住宅销售面积在近年来一直保持着较高的上升势头，预测未来几年北京市的商品住宅销售面积仍将呈增长态势，但随着各房地产公司现有存量土地的开发完成，增长速度将放缓。 房地
8、产市场受“83”等政策的影响，未来土地供应量减少，廉价土地未来供应量大大减少，开发商投入土地的成本增加，随着地产商现有土地的开发完成，加之原材料价格的上涨，未来几年房价将有一定程度的增长。 1.2.2 上海 根据戴德梁行的统计，2004年上海市总的住宅供应量为2800万平方米，略少于2003年。而高档住宅方面，2004年前三个季度供应量分别为64,2万平方米、1 17.43万平方米、134.97万平方米，年初供应量明显偏小，之后有所回升。在土地供应上，2004年上海住宅用地的公开出让面积1939.5万平方米，较2003年减少584.3万平方米；卢湾、黄浦、静安、徐汇和长宁等五个中心城区出让面积
9、为102.6万平方米，占总量的5.2%，较2003年减少6,3万平方米，且未来中心城区可供开发的住宅用地还将继续减少。 在供应量放缓的同时，上海住宅市场的需求依然旺盛。一方面由于上海市居民住房条件总体上还比较低，人均住房面积远低于全国平均水平，有切实的改善居住的需求；另一方面，上海及周边地区经济发展，外地及境外购房群体不断壮大。根据上海市住房交易中心的调查，单价12000元以上住房购买者的比例为本地购房者47%，外省市购房者30%，境外购房者23%。同时，在对住宅的需求中，投资性需求比例有下降但仍较高，根据上海统计局数据显示，目前上海投资购房的比例已达16.6%，并有相当一部分属于短期炒作。
10、2004年上海住宅市场基本呈供需平衡的态势，供应略小于需求。不同时段和不同地段的表现有所不同。前两个季度需求量大于供应量，为近年少有：而第三季度之后，随着住宅供应量放大，重新回到供大干求的局面。内环以内由于可开发住宅用地稀少，供应量明显不足；而外环以外的地区则有大量新项目上市。同时，据戴德梁行统计，2004年底上海市住宅空置率为9.38%，若把交付使用少于一年的楼盘计算在内，空置率为12.80%。 上海市住宅市场这种供求形势的出现和各项政策密切相关。首先，银行信贷收紧，对房地产企业资金与住宅项目进度影响较大，对自住型的需求却没有多大影响；其次，土地供应量减少、土地成本提高限制了新的住宅供应；此
11、外，新的拆迁政策和上海市对动拆迁总量的严格控制，进一步减少了市中心的住宅用地来源。 在这样的大环境下，上海市住宅价格在2004年初的质疑声中持续攀升，到年底更是掀起一个小的上涨高潮。根据上海市统计局的统计，2004年全年上海全市商品住宅平均销售价格为6385元平方米，同比上涨14.6%；其中内环线以内的住宅价格的涨幅高达27.5%。局部地区出现了相当一批价格在20000元平方米以上的住宅项目，而价格在30000元，平方米以上的项目也已有十多个，部分对境外推广的项目售价更高达6000美元平方米以上，且仍在上涨。2005年初的种种迹象显示，政府将加大对住宅市场的调控力度，希望能适度抑制住房市场需求
12、，并抑制房价过快上涨。由于2004年住宅用地供应不足，新开工面积比往年减少，2005年住宅的供应量比2004年还会有所减少，内环线以内的区域房源尤其稀缺。需求方面，金融和税收政策的调整将会继续降低投资性购房比例，但是，自住型购房需求仍然旺盛，海外需求保持增长。同时，一系列政策的作用下，住宅项目开发成本有所提高。可以预计，除非出现大的政策变动，2005年住宅价格仍会上涨。其中，在中心城区的高档住宅供不应求的局面将进一步加剧，房价保持高涨幅；而外环以外地区的涨幅可能回落，同时，上半年将有部分存量房被市场吸纳。 1.2.3广州 2004年以前，广州一手住宅平均价格保持了长达6年的持续小幅降低，至20
13、03年底广州的平均住房价格已经远低于北京、上海、深圳等其他一线城市。而这一局面在2004年出现了根本性的改变。2004年广州全市（十区）一手住宅平均价格为4618元平方米，比2003年上涨730元，涨幅达到18.8%，其中老八区（不含番禹、花都）更是首次突破5000元大关，达到5339元，平方米。 造成价格大幅上升的原因是多方面的。首先是市场供求关系调节的结果。在广州经济持续发展和居民可支配收入持续增长的带动下，2004年住房需求呈现明显的上升趋势。据广州市国土资源及房屋管理局统计，全年全市一手住宅登记成交94243宗，成交面积966.55万平方米，同比增长6.57%：其中老八区登记成交680
14、41宗，成交面积666.81万平方米，同比增幅达到19.71%。但同时一手住宅新增供应量却呈下降趋势，全市全年批准预售住宅单元72825套，可预售面积753.73万平方米，同比减少1.09%；其中，老八区的相应数字分别为51663套和489.01万平方米，同比减少4.68%。可见无论是全市范围还是老八区，住宅登记成交面积均远远超过同期批准预售面积，市场中呈现出明显的供不应求。其次是触底反弹的强大动力。由于土地供应受限、建材涨价等原因，近年来广州住宅开发的成本实际上处于持续增长的过程中，但同期住宅价格却持续走低，两者的走势相互背离且程度日趋严重，因此，此前住宅价格实际上一直承受着强大的上升压力。
15、第三是住宅品质的普遍提高，特别是大量精装修项目的出现和装修标准的提高，也促使一手住房实际交易价格的进一步上涨。除了上述三个主要因素外，申亚成功等利好消息、首届房地产峰会带来的强烈涨价暗示等也都对价格上升有一定的作用。 2005年广州一手住宅价格走势是目前业界争论的热点。从目前的情况看，带动2004年广州房价上涨的各主要因素在2005年仍将发挥作用，特别是据预测，2005年住宅市场仍将出现求略过于供的局面，因此，2005年广州房价很有可能将继续上涨。但2004年房价增长幅度较大，2005年中市场和消费者都需要一个适应期，同时，政府在2005年加大熟地入市量等相关举措也将进一步压缩房价的上涨空间，
16、因此，预计2005年广州房价将保持较为温和的增幅，甚至由此开始一个较长的相对稳定的持续小幅微涨期。 多次置业者在购房者中所占比例的持续提高是近年来广州住宅市场中最显著的需求特征，2004年更是成为一个高峰，并逐渐成为市场需求的主体。据统计部门测算，目前广州市拥有两套以上住宅的家庭已经占到了家庭总数的18%，而在增量市场中，尽管不同机构对多次置业者比例的测算结果有所出入，但均集中在45%60%之间。相应的，许多开发商特别是大开发商也将多次置业者作为主要的服务对象。以“升级型”、“享受型”、“度假型”等为主要特点的多次置业需求的兴起并成为市场需求主体，这一变化对整个住宅市场的影响是多方面而深远的，不仅成为促使市场火爆（包括一手市场和二手市场）的
