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1、凤凰城“青年置业计划”方案一、方 案 背 景二、活 动 时 间三、活 动 主 题四、活 动 形 式五、推 广 配 合成都意高行投资营销顾问有限公司2012.2.25一、 方案背景：1 前言：项目前期特价房的营销方案没有达到预期销售效果，特价房未售出一套房源，销量处于缓慢去化区。2 评估分析：一是，特价房的一个最大的优势在于价格优势，只有在营销过程中通过大势宣传，才会得到较好的市场反响。二是，在充分吸纳前期vip客户后，新的客户资源拓展受到市场需求局限，销售处于缓慢去化期。3 营销对策：针对前期对特价房方案评估，我司认为需要转变促销形式，避免较低的市场价格所产生的负面影响，同时加强推广强度，冲击
2、消费者购房心理。二、 活动时间2012年3月至5月三、活动主题：双重好礼，青年置业计划（1、惊喜巨惠：交5千抵2万）（2、购房大礼：50台ipad2等你来拿,(约4000元/台)）四、活动内容：（一）、房源1、房源确定原则;选择户型滞销的B7-1户型和C2-1户型，通过促销活动保证项目户型间均衡销售。2、具体房源如下：青年置业计划房源房号建筑面积挂牌单价挂牌总价（a）目前成交单价目前成交总价（b=a*0.954-9000）活动优惠后总（c=a*0.954-19000）活动优惠后单价1-1-40592.453880358706 3604 333206 32320634961-1-50592.45
3、3580330971 3318 306746 29674632101-1-60592.453585331433 3323 307187 29718732151-1-70592.453590331895 3328 307628 29762832191-1-80592.453595332358 3332 308069 29806932241-1-90592.453600332820 3337 308510 29851032291-1-100592.453605333282 3342 308951 29895132341-1-110592.453610333744 3347 309392 29939
4、232381-1-120592.453615334207 3351 309833 29983332431-1-130592.453620334669 3356 310274 30027432481-1-140592.453625335131 3361 310715 30071532531-1-150592.453630335593 3366 311156 30115632581-1-160592.453635336056 3370 311597 30159732621-1-170592.453640336518 3375 312038 30203832671-1-180592.45364533
5、6980 3380 312479 30247932721-1-190592.453635336056 3370 311597 30159732621-1-200592.453625335131 3361 310715 30071532531-1-210592.453615334207 3351 309833 29983332431-1-220592.453605333282 3342 308951 29895132341-1-230592.453595332358 3332 308069 29806932241-1-240592.453585331433 3323 307187 2971873
6、2151-1-250592.453575330509 3313 306305 29630532051-1-260592.454970459476 4644 429341 41934145361-1-50676.093650277728 3364 255953 24595332321-1-60676.093655278109 3369 256316 24631632371-1-70676.093660278489 3373 256679 24667932421-1-80676.093665278870 3378 257042 24704232471-1-90676.093670279250 33
7、83 257405 24740532511-1-100676.093675279631 3388 257768 24776832561-1-110676.093680280011 3392 258131 24813132611-1-120676.093685280392 3397 258494 24849432661-1-130676.093690280772 3402 258857 24885732711-1-140676.093695281153 3407 259220 24922032751-1-150676.093700281533 3412 259582 24958232801-1-
8、160676.093705281913 3416 259945 24994532851-1-170676.093710282294 3421 260308 25030832901-1-180676.093715282674 3426 260671 25067132941-1-190676.093705281913 3416 259945 24994532851-1-200676.093695281153 3407 259220 24922032751-1-210676.093685280392 3397 258494 24849432661-1-220676.093675279631 3388
9、 257768 24776832561-1-230676.093665278870 3378 257042 24704232471-1-240676.093655278109 3369 256316 24631632371-1-250676.093645277348 3359 255590 2455903228总计13707052 1268052712240527注：活动优惠后总价中，通过对一次性（4%）和按揭（1%）的加权计算，加上7日内优惠1%，交5000千抵20000万中的15000的总价款优惠，以及100%的ipad2（4000元/台）中奖率来计算。理想情况下，全部成交，按50%的中奖
10、率来计算（共8.8万），只比目前成交总额少35.2万元。如前来客户全部来源于行销，可享受1000元/套的优惠，44套房源共为44000元，共计比目前成交总额多优惠39.2万元，因此，特殊房源实际活动优惠后总金额为12284527元。经过测算，活动的优惠幅度高于前期的优惠最高限，以下分别对特殊房源进行统计分析，在保证销售均价的前提下，相应提高其他优质房源的单价（20元/）。44套特殊房源统计标准单价总金额（元）目前成交总金额（元）活动优惠总金额（元）13707052 1268052712284527目前成交总优惠比例活动总优惠比例7.5%10.38%溢出优惠金额（元）溢出优惠比例3960002.
11、88%溢出优惠解决方案1号楼未售总面积需要增加单价20255.47（合计243套）19.5元/（二）、优惠体系经过测试：活动的最高优惠为5.8%，高出前期优惠幅度。优惠明细按揭优惠一次性优惠常规优惠1%4%7日内签合同优惠1%1%活动优惠5.8%总计7.8%10.8%（三）、活动流程：1、项目通过渠道宣传，将项目活动信息进行告知；2、客户对项目推出的特殊房源，有较高的意向，并同意缴纳5000元的诚意金；3、接待中心暂定蓄客期为一个月，即暂定4.16日开始集中选房。4、选房时，客户可享受特殊房源交5000抵20000的活动优惠，即15000元的总房款优惠。5、按照50%的中奖概率，对前期交500
12、0抵20000的成交客户开展抽奖活动。按成交率来抽取，如成交44个客户，则抽取22个ipad2，预计金额8.8万元。6、客户除正常优惠外，可享受行销1000元优惠；不享受老带新的优惠；如多个客户需要特殊户型的团购优惠，可另行商谈。五、活动推广配合渠道渠道发布节点数量推广诉求预算总费用预计常规渠道短信3.15-3.164.14-4.1610万/次共60万活动内容告知2.4万元5.35万空飘4.15-1.1710个0.7元常规Dm单3.15以后2万份1万公交车身3.15以后2辆/电视广告3.15以后/二手房渠道常规DM单3.15以后5千份0.25万X展架3.15以后10/展板3.15以后10/行销渠道行销DM单3.15以后2万份1万
