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1、,保利JDP1040地块市场报告,谨呈保利集团,报告结构,高新区楼市概述,1,2,竞争分析,3,客户分析,4,项目建议,今年5-9月，高新区共成交43610.97平方米，批售面积为93735.38平米； 高新区5-9月份商品房成交均价一路攀升，9月份达到4838.2元/平方米。随着未来中兴和园价格大涨，凯美怡和项目别墅的发售以及溪湖水岸、保利东湾国际等新项目的发售，未来高新区的均价将持续上涨； 虽然高新区近几个月呈现供大于求的局面，主要是因为在售项目较少，前期存量去化完毕，较多的供应量为9月底供应，在10月开始消化等原因； 近期高新区无别墅的供应与销售。,高新区楼市概述,5-9月高新区整体量价
2、走势,5-9月高新区主要项目销售情况,5-9月高新区主要项目批售情况,今年5-9月，高新区仅靠中凯蓝域一个项目进行供应，其成交价格逐月攀升； 中兴和园9月底拿到四栋电梯洋房和一栋湖景高层预售，共200套。多层均价6500元/平方，高层均价5700元/平方，开盘当日销售50-60套。,高新区楼市概述,高新区楼市概述,5-9月高新区各房型去化比例,今年5-9月，高新区主要供应房型以两房、三房为主。整体去化率以两房最高，达到73%，其次是三房，为55%； 一房虽然总价低，但是其购买对象较为狭隘，因此与实用性稍低的复式去化率较低，分别为46%和33%，五房因总价较高，只有10%的销售率，别墅在近半年无
3、供应。,高新区楼市概述,5-9月高新区各房型单价、总价分析,一房总价在16-30万之间，总价较低，对于参加工作时间较短的年轻置业者有一定吸引力； 二房总价在32-47.7万之间，相比红谷滩及市中心，这个总价有较高竞争力； 三房面积为110-140平米，其对象客户多为改善性置业者，总价49.5万-91万，对于改善性需求者，超过70万的总价会有一定抗性； 复式房型面积130-240平，总价54.6万-108万之间。130平米小复式总价不高，有一定吸引力。五房总价超过100万，吸引力不大。,高新区楼市概述,今年5-9月，小高层与多层不带电梯多层建筑形态去化率最高，分别为90%与76%。其次为高层，4
4、0%，带电梯多层最低，为12%； 小高层与不带电梯多层因其得房率高等特点，保持着较高的去化率。带电梯多层因其电梯极大的影响了得房率，且单价过高，性价比较低，所以只有12%的去化率； 中兴和园的多层产品虽其号称为洋房，但无任何洋房特质，故把其归类为普通多层住宅。,5-9月高新区各建筑形态去化比例,预计高新区未来主要竞争对手地块属性,09和10年，高新区有较多大面积土地出让，说明政府开始重视对高新区的规划与打造； 未来高新区大项目（不算东湾国际），都能提供1583721平米的总建面，约12300套住宅。,高新区楼市概述,预计高新区未来主要竞争对手普通住宅供应,未来1-2年，高新区将有一段持续的供应
5、潮，以中小型户型供应为主。,高新区楼市概述,预计高新区未来主要竞争对手别墅供应,未来1-2年，高新区别墅供应主要以联排别墅为主，供应超过300套，但双拼与独栋别墅产品较为稀缺。,高新区楼市概述,高新区楼市概述结论,高新区楼市概述,1、高新区房价持续上涨； 2、两房与三房的户型较为畅销，不带电梯多层与小高层因其得房率的特点，去化速度较快； 3、高新区逐渐受到政府重视，09和10年有数块较大的土地出让； 4、有4-5个项目近期将入市，未来有一段以中心户型为主的供应潮； 5、未来别墅产品中，以联排别墅竞争较为激烈，而双拼与独栋别墅为稀缺产品。,报告结构,高新区楼市概述,1,2,竞争分析,3,客户分析
6、,4,项目建议,竞争分析,南昌高新区创建于1991年3月，总面积231平方公里，已开发产业区面积32平方公里。 高新区北临赣江，西靠上海北路，南接南京东路，东邻瑶湖。 区域内在售项目有中兴和园、中凯蓝域、凯美怡和。待售项目有溪湖水岸(暂定名)、赞城、保利东湾国际、满庭春MOMA。,凯美怡和,中凯蓝域,中兴和园,保利东湾国际,赞城,满庭春MOMA,溪湖水岸,产品形态 建筑形式：由独栋别墅、联排别墅、多层、洋房、高层组成。 套数：一期540套，二期530套； 主力户型：137平米三房； 户型配比：88平米两房、120-140平米三房、158平米四房、180平米五房、别墅（二期）。,项目区位 地理位
7、置：位于南昌高新区艾溪湖东岸； 优势及卖点：养生题材项目，荷兰风情建筑与园林特色，艾溪湖、艾溪湖湿地公园景观及低容积率是其最大卖点 项目指标 占地面积：233416平米 建筑面积：325741平米 容积率：1.4 绿化率：近43% 户数：共2528套 开发进度：项目分四期开发，由北向南的方向进行开发，目前开发至第二期 内部配套：8000 商业街，主要引进高档餐饮、商务酒店、超市、24h 便利店、银行、美容美发、洗衣店、居委会等生活必备设施；2000休闲主题会所，提供健身房、室内球类、瑜伽等形体训练、棋牌茶座等运动休闲项目,竞争分析,区域内竞争分析中兴和园,竞争分析,中兴和园户型配比,从以上配比
8、可以看出，中兴和园二期高层以120平米三房为主要户型，多层以137平米、138平米三房为主要户型； 中兴和园二期多为中等偏大型户型，锁定改善型客户为目标群体。,竞争分析,中兴和园内部主打荷兰风情建筑与园林，以水系景观贯穿整个小区，与外部景观艾溪湖和湿地公园相融合。,中兴和园立面与园林,竞争分析,中兴和园热销户型解析,多层三室二厅二卫（137）,户型全明设计，南北通透，带三个凸窗，南北双阳台，两房与客厅朝南； 客厅4.8米开间，主卧4.2米开间，较为宽敞大气，厨房与餐厅偏置设计，烹饪同时不影响客厅待客。,凸窗,凸窗,凸窗,阳台,阳台,产品形态 建筑形式：由联排别墅、多层、小高层、高层组成。 套数
9、：共1389套； 主力户型：137平米三房； 户型配比：88平米两房、120-140平米三房、158平米四房、180平米五房、别墅（二期）。,项目区位 地理位置：位于南昌高新区艾溪南东岸； 优势及卖点：仅靠艾溪湖，且交通通达性好 项目指标 占地面积：67010平米 建筑面积：147359平米 容积率：2.2 绿化率：35% 户数：共1389套 开发进度：项目分两期开发，由外围向内开发，目前刚做完规划设计； 内部配套：会所、配套商业、幼儿园,竞争分析,区域内竞争分析溪湖水岸,竞争分析,溪湖水岸一期户型配比,从以上配比可以看出，溪湖水岸的一期的普通住宅多为中小户型，是因为该地块有90/70强制要求
10、。,竞争分析,溪湖水岸建筑风格为artdeco风格，园林为欧陆风格园林； 内部会有大面积集中式中央景观与喷水池为主打园林卖点，利用小区内坡地高差处理，体现山地别墅的概念。,溪湖水岸立面与园林,产品形态 建筑形式：由多层、小高层、高层组成。 套数：共1952套； 主力户型：115平米三房； 户型配比：90平米以下两房、119平米三房、125平米三房、140平米三房。,项目区位 地理位置：位于江纺路以南、城东一路以北； 优势及卖点：多层住宅、科技住宅、节能住宅 项目指标 占地面积：116377平米 建筑面积：209478平米 容积率：1.8 绿化率：35% 户数：共1952套 开发进度：项目分两期
11、开发，一期即将开盘； 内部配套：配套商业、幼儿园,竞争分析,区域内竞争分析满庭春MOMA,竞争分析,满庭春MOMA主要户型分析,多层三室二厅二卫（119）,户型全明设计，南北通透，南北双阳台，两房与客厅朝南，方正实用，浪费面积少； 入户玄关、主卧套间设计，户型可改性较强。,竞争分析,满庭春MOMA户型配比,从以上配比可以看出，满庭春MOMA一期主要为两房与三房户型，以中大户型为主。,竞争分析,区域内竞争分析世纪风情,项目区位 地理位置：位于南昌高新区京东大道； 优势及卖点：紧靠艾溪湖、高密度绿化率、地中海建筑风格、通达性较好、成熟大盘市场口碑佳。 项目指标 项目地址：南昌市北京东路1588号
12、总用地面积：305,882.35， 规划总建面积：520,000， 规划户数：3,710户 交通配套：乘坐24路、511路公交到达“世纪风情”站下车，乘坐201路公交到“欧亚达家居”站下车生活配套：新世界国际幼儿园（地址在世纪风情3期）艾溪湖、南昌市海洋公园、天香园、灌城度假村、青山湖文化广场东方医院 小区内部配套：1300m长法国戛纳印象商业街、1000m长西班牙风情商业街区、上万平方米的超级大卖场,产品形态 建筑形式：花园洋房、多层、小高层、高层组成。 套数：共3710套； 主力户型：90 -130平米三房； 户型配比：85平米两房、110-130平米三房、150平米四房、,竞争分析,建筑
13、特色以地中海风情为主，园林则照搬“星河湾”模式高密度，多层次打造东南亚风格园林,世纪风情立面与园林,竞争分析,世纪风情户型配比,世纪风情主要是80 130为主的户型，其中三房90 130户型占总套数的49.34%，世纪风情客户群体主要以首置与首改为主,世纪风情热销户型解析,三室二厅二卫（119）,户型全明设计，南北通透，带三个凸窗，南北双阳台，两房与客厅朝南； 全明厨卫设计，设置衣帽间，动静分离，干湿分区，功能配置完善，起居动线合理。,竞争分析,竞争分析,同等规模竞争分析联泰香域尚城,项目区位 地理位置：红谷滩岭口路299号 优势及卖点：地理位置佳区域认知度高、联泰地产的规模效应。 项目指标
14、项目地址：红角洲丰和大道 总用地面积164000， 规划总建面积450000， 规划户数2000户 交通配套：204路、211路、219路、225路、209路、233路、17路、504路、506路等公交路线 生活配套：摩天轮、赣江新天地、中寰医院、南昌五中、洪客隆等 小区内部配套：1000米长沿街商业,产品形态 建筑形式：多层、小高层、高层组成。 套数：共3710套； 主力户型：90 -130平米三房； 户型配比：85平米两房、110-130平米三房、150平米四房、,竞争分析,建筑特色以欧式风格为主，49%高绿化率，通过多节点连贯而成主景观带，进行主景观轴与小组团的泰式园林打造。,联泰香域尚
15、城立面与园林,竞争分析,联泰香域尚城户型配比,联泰香域尚城主要是三房为主的户型，其中三房127 131两种户型占总套数的38.1%，三房套数占总套数的63.44%，该项目客户定位主要以改善性需求为主,联泰香域尚城热销户型解析,三室二厅二卫（127）,户型南北通透，南北双阳台，客厅与书房大阳台设计，主卧270飘窗设计。 大客厅、大餐厅、大厨房设计 彰显舒适生活，超大多功能阳台设计采光，景观，健身功能一应俱全,竞争分析,报告结构,高新区楼市概述,1,2,竞争分析,3,客户分析,4,项目建议,京东板块的客户从来源区分：来自高新区、京东传统区、瑶湖、南钢区域，以及少部分市区客户,地缘性客户,京东传统区
16、,高新技术开发区,瑶湖高校园区,南钢、氨厂,市区客户,价格和品质吸引,市 区 客 户,客户分析,从数量上看，周边多数楼盘90%的客户来源于本地，从职业背景上看高知群体占多数。高新园区高管、公务员、私营业主、瑶湖高校老师，周边企事业单位员工为主要购买客户群,客户分析,根据置业目的区分：论需求以基础置业型最为强劲，论购买力以居住提升型为主，后者更是以高知群体居多,初次置业客户,二次置业客户,多次置业客户,作为资产持有，看重不动产的不可复制的特性，以及物业长期的价值增长 企业高层管理者，各政府机关领导干部，主任医生、大中专校院级领导等 占有资源 追随品牌开发商、热点区域以及稀缺产品,居住条件的全面提升，看重品牌、品质和资源 公务员，医生，教师中的中高收入群体，高新园区、南钢等企业的中层以上管理者 舒适的环境、配套服务、产品及户型细节,解决基本居住需求 学校青年教师，
