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1、房地产估价,广州城市职业学院陶全军主讲,课程导论,课程性质：专业核心课 先修课程：房屋建筑学、工程预算、房地产开发等。 课程目标：熟悉并掌握房地产估价的理论和方法，能独立完成简单具体的房地产估价项目，包含现场查勘、市场调查、评估测算、报告撰写等。 教材：房地产估价（中国劳动社会,保障出版社）陶全军主编，2012年出版 课程学习方式：理论教学与课内实践交替 理论教学：36学时； 课内实践：36学时，共9次，每次4学时； 课内实践的安排要求： 自行分组，每组约8-9人，自带相机， 自推组长，开展时间周六或周日， 地点在校内或校外。 课程考核：实操考核成绩+期末考试成绩,前导知识 认识房地产估价,知
2、识目标 在理解房地产估价基本概念的基础上，熟悉房地产估价行业概况，了解设立房地产估价机构的条件，掌握房地产估价工作程序、房地产估价从业人员的基本要求和房地产估价规范与评审标准。 能力目标 能准确表述房地产估价的概念和内涵；能简要说明房地产估价的工作流程；能说明房地产估价机构成立的条件；能说明房地产估价人员从业的基本要求；能说明房地产估价规程及评审标准的主要内容。,前导知识 认识房地产估价,一、房地产估价的概念与工作程序 1、房地产估价的概念 为特定目的评估房地产的特定权益于特定时点的价值的科学与艺术。 （1）专业估价人员的主观活动； （2）特指专业估价； （3）评估房地产的价值而不是价格； （
3、4）估价不同于定价； （5）合理范围内的误差； （6）科学与艺术的有机结合。,2、房地产估价基本工作程序 （1）明确估价基本事项； （2）拟定估价作业方案； （3）搜集估价所需资料； （4）实地查勘估价对象； （5）选定估价方法计算； （6）确定估价结果； （7）撰写估价报告； （8）估价资料归档。 二、房地产估价行业与企业概况 1房地产估价机构的设立,房地产估价机构管理办法（建设部令第142号） 2、房地产估价机构的资质等级及条件 表1-1-1 房地产估价机构资质等级及条件 3、估价活动的主要管理规定 承揽估价业务、资料保管、不良行为限制、收费标准等等 以房产为主的房地产价格评估收费标准计算
4、表,三、房地产估价人员与职业资格 1、房地产估价师 2、房地产估价员 3、从业人员的基本要求 （1）合理的知识结构 （2）良好的职业道德 （3）较强的社交沟通能力 （4）优秀的市场信息收集和分析能力 四、房地产估价规范与评审标准 1、房地产估价规范 房地产估价规范（GB/T 50291-1999） 分为总则、术语、估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告和职业道德等九部分,2、房地产估价评审标准 中国房地产估价师与房地产经纪人学会于2010年01月01日正式推行了房地产估价报告评审标准（试行） 共分为16条，主要从适用范围、评审方式、定量评审内容、定量评审得分、测
5、算过程评审、创新特色加分、定性评审内容、重要内容缺失、原则性错误、严重质量缺陷及评审结论等方面做出了具体要求。 特殊点：国土资源部土地利用司、中国土地估价师协会2008年10月8日发布了关于推广土地估价报告质量评审标准的通知。,课内实训：,一、查询房地产估价行业与估价机构的有关规定 1、浏览住房和城乡建设部官方网站http:/ ； 2、查询与房地产估价相关的部门规章：房地产估价机构管理办法，认真阅读该办法，了解房地产估价资质核准的要求；,课内实训：,3、进一步查询政策法规中的关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知（建住房2006294号）； 4、登录中国房地产估价师与房地产经纪人学会网站ht
6、tp:/ 登录中国房地产估价师与房地产经纪人学会网站http:/ ；查询房地产估价师管理的有关规定，分析、判断房地产估价师注册应具备的基本条件。 三、查询房地产估价规范和技术标准 登录中国房地产估价师与房地产经纪人学会网站http:/ ；查询房地产估价规范和相关的技术标准。,模块一 受理估价委托,一 、合同的概念及基本内容 1、合同的概念 （1）基本含义 #P13 （2）基本特征 #P13 2、合同的基本内容 #P14，8项 二、估价委托合同概述 1、估价委托合同的性质 #P14 2、估价委托合同的特点,（1）合同当事人一方是具备相应评估资质的评估机构 （2）估价委托合同需要明确估价基本事项
7、（3）不同估价目的的估价委托合同涉及的合同内容不同 3、估价委托合同的重要性 （1）估价工作开展的法律依据 （2）明确估价双方权利与义务 （3）降低估价收益风险 4、估价委托合同的主要内容 #P15，12项 三、 房地产估价的基本术语 #P16,1房地产（real estate，real property） 2房地产估价（real estate appraisal，property valuation） 3估价对象（subject property） 4估价目的（appraisal purpose） 5估价时点（appraisal date，date of value） 6.客观合理价格或价值
8、（value） 7公开市场（open market） 8公开市场价值（open market value） 9估价结果（conclusion of value） 10估价报告（appraisal report） 上述基本术语是估价工作中经常性使用的术语，还有其他工作术语可详见房地产估价规范中的内容。,四、估价基本事项 1、估价目的 （1）概念 （2）常见的估价目的 #P17 2、估价对象 （1）概念 （2）常见的估价对象 3、估价时点 （1）概念 （2）常见的估价时点 1）估价对象涉及的某项经济行为的批准日 2）估价目的的实现日,3）估价对象涉及的报表出报时间 4）企业资产盘点时间 5）现场勘
9、察的时间 4估价作业方案 （1）委托方对作业方案的要求 （2）估价机构制定估价作业方案时的考虑因素 1）项目参与人员的数量 2）完成项目所需的时间 3）完成委托项目的费用的高低 模拟任务实施 #P20-26，实施5大步骤,模块二 现场查勘 任务1 现场查勘准备,知识目标 了解现场查勘的重要性，熟悉现场查勘的准备工作和查勘表的内容、掌握现场查勘程序；熟悉常见的建材及装饰装修工程 能力目标 能按现场查勘要求准备好各项资料；能准确判断和记录常见的建筑装饰材料，熟练填写完成住宅、商铺和工业类型房地产的查勘表；能按顺序拍摄建筑物照片,一、现场查勘 1、现场查勘的意义 2、现场查勘的准备工作 （1）电话预
10、约及时间估算 （2）查勘工具准备 （3）乘车路线查询 3、现场查勘的一般程序 （1）填写现场查勘表 1）查勘表的设置原则 实用 、针对性强 、要包含影响价格的因素 2）房屋现场查勘表的主要构成内容 #P30 3）房屋现场查勘表范例 (#P30-38),特定情况下的现场查勘表 （2）拍摄估价对象室内照片 （3）现场沟通与咨询 （4）查勘记录签名确认 （5）拍摄楼宇外景 （6）确定位置，记录周边环境状况 4、现场查勘的注意事项 （1）安全要求 （2）财物要求 （3）礼貌要求 （4）交流沟通的要求,二、各种常见的建筑装饰材料的认识 1、材料分类 （1）外墙装饰材料 （2）内墙装饰材料 （3）地面装饰
11、材料 （4）顶棚装饰材料 2、常见材料简述 图3-1-2花岗岩 图3-1-3大理石,图3-1-4水泥型人造装饰石材 图3-1-5 树脂型人造装饰石材 图3-1-6水磨石 图3-1-8 马赛克 图3-1-7 釉面砖,任务2 现场查勘建筑物,一、不同类型房屋现场查勘要点 1住宅房屋的现场查勘要点 （1）房屋的权益 商品房还是政策性住房，额外的权益因素 （2）区位 周边的公共配套条件、交通条件、环境条件等 （3）物质实体状况 土地实物状况和建筑物实物状况,充分反映出房屋室外大门及门牌、客厅及阳台、卧室、卫生间、厨房及特殊部位（如超大露台、江景、园景等），更要注重观察房屋平面形式或布局是否合理适用、房
12、间内部的采光通风状况、房间及阳台的朝向和景观以及是否受到噪音影响等。 2商业用房的现场查勘要点 （1）从影响商业用房价格的主要因素看 1）地段繁华程度 2）交通条件 3）临街临路状况 （2）从不同商业用房业态类型来看 1）建筑品质,2）建筑内部格局 3）商业用房的楼层分布 4）建筑净高 5）铺面面积 6）装修 3工业厂房的现场查勘要点 （1）工业房地产的区位状况 （2）工业房地产的实物状况 （3）工业房地产所属的行业类型 （4）工业厂房的类型 （5）需区分建筑物和设备 （6）注意是否存在腐蚀及程度,二、房屋照片拍摄及编排要求 1房屋照片的拍摄要求 （1）主要原则 1） 准确、如实地反映出房屋的
13、状况及特点 2）照片质量要求内容清晰，亮度适宜 （2）具体要求 1）住宅照片张数至少有67张，拍摄的部位必须涵盖物业门牌地址、客厅、卧室、卫生间、厨房、楼宇外景等内容； 2）商业用房的照片要能突出反映影响商业用房价值的主要因素及商业用房内部的实际状况； 3）工业厂房拍摄的照片要能反映出厂房的类型、结构形式、跨度、层高、吊车数量及吨数、屋面种类、室内供水用电方式、厂房或厂区进出道路的类型及距离远近等。,2房屋照片编排要求 （1）总体要求 能如实准确地反映出房屋的情况和特点 照片下方文字对应标注说明 （2）具体要求 1）商业用房要尽可能反映出商业用房的类型、临街或临通道状况、门面宽度、铺面进深、与
14、旁边铺位的相互关系、周边临近铺位的状况等； 2）工业用房要尽可能反映出厂房的类型、结构形式、跨度、层高、吊车数量及吨数、屋面种类、厂房或厂区进出道路的类型等。 三、房屋价值影响因素的现场判断 需现场判断的房屋价值影响因素主要是一些难以准确量化、主要适合定性判断的因素。 四、估价对象位置示意图 制作估价对象地理位置示意图,技能训练,一、选择学校内部不同教学楼或办公楼的特定办公室，安排不同分组的学生分别进行建筑物现场查勘，填写现场查勘表，并安排不同分组之间交叉进行检查。 二、选定不同类型的房地产（商铺、住宅、工业厂房、写字楼等），拍摄现场照片，完成现场查勘表。 三、分组选定楼盘位置，制作地理位置示
15、意图,任务3 现场查勘土地,一、土地现场查勘的内容 1、土地项目的查证核实内容 座落位置、地号、土地面积、地上建筑的面积、用途等 2、实体状况查勘内容 包括土地的位置、四至、面积、形状、地势、临路情况、开发程度、地质水文状况、周边土地利用状况等及地上建筑物情况,二、土地查勘表 三、土地开发程度基本知识 1、土地开发程度的概念 指土地的基础设施建设和开发的状况，一般包括道路、供水、供电、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等 注意点：差异 七通一平：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整； 三通一平：水通、电通、路通和场地平整； 五通一平：通水、通电、通路、通讯、通排水、平整土地。,土地平整工程：土地整理项目的核心内容； 场地平整：将需进行建筑范围内的自然地面，通过人工或机械挖填平整改造成为设计所需要的平面。 2、土地开发程度的确定 （1）土地开发程度需要区分宗地内和宗地外的开发程度 （2）宗地红线内外的开发程度存在不一致的现象 1）红线外土地开发程度比红线内低 2）红线外开发程度比红线内高 3）宗地红线内外设施相互独立 3、土地开发费用 表2-3-2 土地开发费用范围表,四、宗地图的基本知识 1宗地图的概念 以一宗土地为单位绘制的描述宗地位置、界址点线和相邻宗地关系的图件，是处理土地权属问题时具有
