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1、旅游综合体的开发策划规划设计实践盛方咨询在城市化进程迅速推进的今天，人居环境、生活品质逐渐成为都市居民的主要考虑因素。因此，从旅游地产视角思考旅游地产的开发，成为都市（尤其是城郊）旅游地产业发展的重要指导思想。现以天津蓟县县城北部一个旅游综合体类型的旅游地产地产项目咨询为例。通过实施整体策划，最终形成具备生态功能、旅游地产集散功能、商业宜居功能的旅游地产地产综合体。从项目的定位思考到完整的设计方方案，从严密的客源市场研究到项目实施的保障方略，我们总结归纳出一些具有实操性的经验，代表城郊地标式旅游地产地产的六大亮点浮出水面，现整理成文和大家分享，希望对今后的规划工作有所借鉴。 一、立足优势区位条
2、件，把握项目在区域格局中肩负的三大职能通过对项目所在位置的分析研判，得出本项目的区位条件具备以下特点：l位于京津唐中心地带，是京津冀旅游地产区域合作的重要节点。l处于京津一小时旅游地产圈内。l位于蓟县黄崖关、盘山旅游地产核心区的必经之地。l处于环渤海经济圈的中心地区。从区位角度分析，在未来城市发展过程中，本项目将肩负三大职能：第一，“本项目将成为蓟县“北扩”的桥头堡、推动器。蓟县新城地位的确定，掀开了新城建设、城市扩张的新篇章，也使县城北扩成为必然趋势。本项目处于县城北扩的前沿，处于县城与蓟县北部山区衔接的关键，未来城市北扩过程中，该区块将承担重要的城市功能，同时将成为城市扩建的先行示范区域。
3、第二，本项目将疏解蓟县中心城区北扩的城市功能，重点承载生态、旅游地产、宜居的职能。通过改造、提升现有环境，疏解蓟县“生态宜居中等旅游地产城市”的部分功能，成为蓟县打造“生态宜居中等旅游地产城市” 的示范性项目。第三，本项目将承载京津后花园和都市休闲旅游地产、度假旅游地产、商务的功能配套职能。蓟县是京津后花园，也是京津休闲旅游地产服务区、功能配套区。中心城区要能够承担旅游地产集散功能，提供休闲旅游地产、旅游地产及配套项目，并为居民、游客提供宜居的场所和条件。而本项目邻近中心城区，处于中心城区通往盘山、黄崖关等地的必经之路，借助城镇基础设施、交通设施等优越条件，完全能够承担这些功能。二、立足旅游地
4、产和旅游地产双重角度，准确把握项目市场定位（一）京津旅游地产市场偏好研究据天津日报报导，蓟县2007年累计接待海内外游客559.8万人次，同比增长11.85%，其中，京津游客占绝对比重。根据蓟县旅游地产部门的统计，2009年“十一”黄金周的八天内，蓟县共接待中外游客108.2万人次，旅游地产综合收入达3.1亿元，同比分别增长8.8%和15.6%，再创历史新高。其中，京津游客仍占据较大比重。从这些数据还可以看出，来自京津的游客为蓟县带来旅游地产发展的巨大推动力，是蓟县旅游地产的核心市场，也将是本旅游地产项目的重要客源市场，因此我们重点对京津市场的偏好情况进行了分析。1、北京市场2009年末，北京
5、市常住人口数量达1755万人，游客量超过1亿人次。众多的人口，较高的消费能力，造就了近300%的居民出游率，以及近千元的旅游地产人均消费。北京客源的主要特征包括：以休闲旅游地产度假旅游地产、商务会议为主；喜好新奇、独特的旅游地产体验；短途旅游地产，是周末生活的一部分；需要丰富多彩的旅游地产活动、完善的旅游地产配套设施。2、天津市场天津客源的主要特征包括：休闲旅游地产意识强烈、休闲旅游地产旅游地产需求旺盛；生活、旅游地产均十分便利；优良的环境、轻松的氛围。（二）京津旅游地产市场研究1、京津旅游地产市场分析北京、天津人口众多、企业集中，对商品房的需求量极大。然而，超高的房价，产生了严重的“挤出效应
6、”无法承受高房价的居民，到京津郊区或周边地区置业。蓟县，紧邻京津中心城区，交通便捷、环境优良，近年来，已成为京津居民置业的重点区域。另外，随着蓟县城市定位的明确、投资环境的改善、生态环境的提升、跨越式发展势头的强劲，蓟县也成为企业投资、置业的热点区域。2、京津居民市场需求（1）京津居民对第一居所的要求根据2008年零点调查公司对北京市居民的调查，北京居民最为关注的交通便利性（占调查总人数的58.6%），其次是房屋设计（占52%），再次是价格（占44.1%）。（2）北京居民对第二居所的要求根据今晚经济周报、北京青年报的调查，京津居民对第二居所的主要需求包括：环境优美、绿地率高，有丰富的休闲旅游地
7、产娱乐活动，有商务会议设施，有完善的配套（医疗、购物、休憩场所）等。购置第二居所的人群，主要是银发族、企业高级管理人员等。3、京津企业市场需求根据对京津郊区县企业会所的调查，京津企业对企业会所的要求包括：能够开展多项休闲旅游地产娱乐活动，特别是团队的休闲旅游地产娱乐活动；能够开展不同规模的商务、会议、社交、PARTY、员工奖励等活动；建筑形式能够展现企业文化；多次置业的企业看重产品细节、公共空间、自然环境、商务及休闲旅游地产配套等。通过对客源市场状况的全面了解，本项目最终将猪蹄市场确立为：京津短期休闲旅游地产度假旅游地产市场、都市中产阶层置业市场、企业商务会所市场。三、立足特殊的地形资源特点，
8、确立项目的发展主题本项目所在地原为水泥厂，水泥厂的采石、采矿、烧制等活动，对环境造成较为严重的破坏山体、地形被破坏，植被覆盖率低，生态环境较差。但从另一个角度来分析，支离破碎山体、坑洞/峡谷为项目开发提供了开展时尚运动的条件；留存的巨大的砖窑酷似欧洲中世纪城堡。这两点相互融合，使项目地呈现出“时尚运动+欧洲文化”的特点，奠定了项目的设计理念和风格特点。另外，结合项目地块所处的优越的旅游地产区位，为完善蓟县中心城区的旅游地产集散、综合服务等功能，还应打造相关项目。经过最终的对比分析，确立本项目的主题定位为“东方欧陆”旅游地产度假旅游地产小镇。 “东方欧陆” 源自本地块的典型欧洲风情特征，尤其欧洲
9、中世纪风格的古堡最能够代表本项目的风格特点，既体现了旅游地产和地产的风格特色，又能够给受众以美好的想象空间。同时本项目提出“古堡海岸，绿色家园”的形象口号，既突出了项目的旅游地产吸引物特点，又契合了生态宜居的特征。未来，本项目依托京津区域生态居住、生态度假旅游地产、城市休闲旅游地产运动的需求特征，本地块以特殊地形特色为基础，以中世纪欧洲文化为内涵，以大型娱乐体验活动为特色，形成风格独特、宜居宜旅、商业繁荣的欧洲风情旅游地产休闲旅游地产宜居区。四、立足大型旅游地产项目的落地，构建引领周边区域开发的增长极区域增长极有几个基本要素作为支撑：第一，在空间上具备一定的规模；第二，存在推进性的主导产业综合
10、体；第三，具有要素（人、产品）扩散和回流效应。一个区域的增长极，通过自身的集散效应影响范围内城市、经济进一步发展。本项目中，通过对特殊地形的改造处理，非常适宜开展大型旅游地产及户外活动项目，从而形成具备强大磁力的城市增长极。在方案中提出了具有世界顶级规模的“东方爱琴海”大型室内热带海滩项目，同时引入代表时尚前沿的全地形越野赛车项目，从而打造一个“FZERO激情运动俱乐部+东方爱琴海”大型项目捆绑的休闲旅游地产旅游地产城市增长极。（一）“东方爱琴海”室内海滩。建筑采用钢结构框架建造，覆盖透明幕墙板材，外观设计源自中世纪骑士的头盔。占地面积5万平米左右，建成后将成为中国最大的室内水上乐园。包括四个
11、类型的休闲旅游地产娱乐项目：一、热带海滩康体活动，包括太空盆、沙滩运动、冲浪、潜水SPA；二、特色理疗康体项目，包括海泥浴、温泉汤池；三、角斗表演，可以利用海泥浴场，开展美式摔角表演运动和斗牛表演；四、雨林景观休闲旅游地产。 （二）FZERO激情运动俱乐部。主体项目为“全地形越野赛车”，全地形车氛围娱乐运动型，农用型、军用型、雪地车等类型，目前娱乐全地形车在欧美国家已经相当普及，是在沙滩、草原、山地常见的低排量乘用工具和娱乐装备。配套项目包括户外野营基地、高空吊桥等，高空吊桥采用透明有机材质，建设高空软索吊桥，增加体验的刺激性。 五、立足欧洲风情文化的演绎，形成风格鲜明的城市文化地标文化是演绎
12、城市特色的灵魂，通过特有文化的注入，能够对一个地块的综合开发产生可持续的影响。本项目在“东方欧陆”的定位基础上，通过欧洲特色地产项目的打造、风格化公共空间的设计、高端文化商业设施的配套，以及具有欧洲风格的皇家马车、中世纪古堡等特色项目的融入，不仅与天津地域文化相吻合，而且依山就势，形成了具备自身特色的经典文化产品。入口区大门，采用天然崖壁雕凿而成，依山就势，在右侧崖壁雕刻欧洲武士半身像，采用现代风格建造。左侧崖壁可以加工成平面，雕刻代表欧洲中世纪风格的浮雕图案。骑士广场，骑士是最能够代表欧洲中世纪的人物形象，在该区域建设欧洲青铜骑士雕像。依云小镇，秉承欧洲最富盛名的矿泉度假旅游地产小镇特色，采
13、用经典的法国建筑风格，建筑层高主要为912层之间的小高层。主要适用人群为都市白领及中产家庭。满足其追求建筑品质，追求简约风格的心理需求。 阿尔卑斯山麓，利用东北部丘陵缓坡地形，主要开发适宜都市富裕阶层的叠拼别墅，风格采用具有浪漫色彩的南欧拉丁风格，通过明快的色调反映居住者的充满活力与浪漫情调。 苏黎世谷，苏黎世是瑞士联邦的最大城市，苏黎世州的首府。苏黎世是瑞士银行业的代表城市，世界金融中心之一，苏黎世在世界最佳居住城市评选中高居全球首位。在规划区东北部建设高品质的会所集聚区，包括企业会所、养生会所、定制私属会所。 牛津街，沿袭英国伦敦最著名的牛津商业街特色，在公路沿线建成商业设施完善、品质高端
14、的名牌商业街区，主要商业设施包括：品牌购物店、超市、休闲旅游地产餐饮设施、电影城、蓟县旅游地产综合服务中心。 皇家马车巡游，构成景区特色项目，同时是景区内重要的交通设施。 中世纪古堡群落，本项目地块中保留有灰窑旧址，从外观上看酷似欧洲中世纪的古堡外壁。规划在该地块引入中世纪古堡元素，改造旧有灰窑及新建古堡建筑，改造周边生态环境，形成以欧洲古堡为特色的集住宿、美食、休闲旅游地产、观光为一体的旅游地产板块。主要建设项目包括：皇家温莎堡酒店、“欧罗巴之夜”狂欢夜古堡、古堡美食坊、古堡咖啡吧、特色美食帐篷等。 六、立足低碳技术的应用，构建高端生态背景和科技化人文社区（一）用名贵树种、花卉，作为景观打造
15、的核心。选用名贵树种、花卉，提升项目的品质和品位，对有升值潜力，有较大的市场价值，可提升土地价值，可鼓励游客、居民开展认种认养、“碳补偿”活动，提升本项目的磁力，并增加游客、居民消费的附加值。推荐种植包括：银杏、法国刺槐、三球悬铃木、七叶树、红豆杉、高杆女贞、雪松、耐寒广玉兰等。（二）建设环保建筑在会所、酒店内设置外墙式通风系统，使得业主尤其在冬季不必开窗也能呼吸到新鲜的室外空气。大型公共设施内必须安装供水与污水处理系统，修建适当的排水系统以防止积水，对非自然净化与沉降的垃圾及时清理；构建相对封闭的内部交通系统，将少汽车交通量、合理分流减少噪音等。引进新能源、绿色建材、保温隔热隔音处理、集中供能、无烟区等，可以节约可观的资金和降低运营成本。（三）发展循环经济体系地热资源的循环利用，是循环经济体系的重要组成部分发展循环经济，要与蓟县中心城区的循环经济系统有机融合：（四）开展“碳补偿”行动组织植树活动；提倡游客、居民、员工节水节电节能；开展“碳补偿”公益营销活动等。（五）利用可再生能源，使用低碳交通工具包括太阳能、风能、垃圾转化能源灯等，交通工具主要选用如马车、电瓶车、自行车等。（六）尽量避免使用一次性用品参照欧洲、韩国、马来西亚等地区和国家的做法，提醒游客自己携带洗漱用品，尽量避免使用一次性用品。
