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1、土地增值税鉴证工作底稿填制培训各位学员，大家好！下面由我来为大家介绍土地增值税鉴证工作底稿的填制。本讲义的核心问题，是讲解基础数据表编制、鉴证事项说明编写、鉴证证据分析评价。下面首先介绍一下本次讲解的主要内容：一、本讲义的主要文件依据是：涉税鉴证业务基本准则（以下简称“基本准则”）、土地增值税清算鉴证业务指导意见（试行）（以下简称“土增指导意见”）、土地增值税清算鉴证业务操作指南（以下简称“土增指南”）。二、本讲义以土地增值税清算业务流程为主线，是对业务流程管理各个阶段的具体化，例如：如何填制工作底稿、如何搜集整理鉴证证据等，主要介绍实际工作当中，鉴证人员编制工作底稿过程中的取证及分析评价等操
2、作层面的内容。对于鉴证准备的内容、鉴证业务实施内容和鉴证报告的编制、出具等涉及业务流程管理方面的内容，可以参考郭洪荣老师讲解的企业所得税年度纳税申报鉴证业务准则及操作指南讲解的课程。三、税协发布的土地增值税清算鉴证业务工作底稿（范本）（以下简称“工作底稿”）是根据土地增值税纳税申报表的内容设计，针对纳税申报表填报项目设计的工作底稿，并没有全面包括鉴证所需要的全部内容，鉴证人员可以考虑在此设计基础上，自行设计鉴证项目所需要使用的补充工作底稿，如本讲义中自行设计增加了计入房价的代收费用鉴证表。本套工作底稿适用于土地增值税清算鉴证业务，包括：项目基本情况类、收入类、清算项目分摊比例、扣除类、税款计算
3、类、其他事项、审核结果类等七类工作底稿。本次讲解以中税协发布的40张工作底稿为主，另自行补充工作底稿1张。中税协发布的40张工作底稿分别为：项目基本情况类9张、收入类6张、清算项目分摊比例类2张、扣除类15张、税款计算类3张、其他事项类1张、审核结果类4张。中税协对工作底稿只设计了鉴证实施类工作底稿，未设计鉴证准备类工作底稿。对于如何与协议衔接、实地入户鉴证调查内容、如何制定工作计划等鉴证准备类工作底稿的填制、鉴证实施类工作底稿的设计和编制要求，可以参考孟佳老师讲解的企业所得税年度纳税申报表鉴证实务（三级复核实务）的课程。四、本讲义以北京甲房地产开发公司开发的花园项目进行土地增值税清算为基本案
4、例，来讲解填写工作底稿和出具鉴证报告。甲公司案例中没有涉及到的事项，在讲解时将针对不同情形介绍具体处理方法，另行举例进行讲解。另行举例的内容，不作为甲公司填写工作底稿和出具报告的内容。中税协设计的工作底稿，对被鉴证单位发生除转让商品房外的其他项目进行土地增值税清算时，应填制相关工作底稿，其填制方法与商品房的基本一致，这里不再另行详细说明。五、本讲义从工作底稿设计和编制从两个层次展开。一方面介绍事务所自行设计的工作底稿范本，供事务所鉴证业务流程设计人员参考；二是各类工作底稿的编制，供事务所从事具体鉴证业务人员参考。六、本讲义工作底稿编制从两个层次展开。一是基础数据表，二是根据基础数据表生成的鉴证
5、表即鉴证结果类工作底稿。基础数据鉴证表的编制与鉴证事项一并讲解，税款计算类生成数据表的编制在第五讲中讲解。七、自行设计工作底稿的要求。一是鉴证事项应有工作底稿支持，这是对工作底稿总量和内容的逻辑设计要求。每个鉴证业务阶段都应有相应章、节的支持，每个具体鉴证事项都应该有工作底稿的设计和编制内容的支持。如果发现有鉴证事项的要求没有相关工作底稿支持，就应及时补充相关的工作底稿。二是工作底稿的设计应符合土增指导意见与土增指南的要求，这也是对每张工作底稿具体内容的制度设计要求。第一讲项目基本情况类基础数据表的编制第一节项目基本情况类基础数据表的审核一、项目基本情况类工作底稿介绍项目基本情况类工作底稿共9
6、张，是中税协统一设计的范本，本讲中未增加自行设计工作底稿。其中：普通住宅判定表、与收入相关的面积明细鉴证表为进行转让商品房清算鉴证时专用，其他7张为通用工作底稿。该9张表分别为：会计政策和税收政策调查表、项目基本情况鉴证表、普通住宅判定表、与收入相关的面积明细鉴证表、公共配套设施面积情况鉴证表、成本核算对象（清算单位）鉴证表、转让行为鉴证表、关联方交易调查明细表、关联方关系调查明细表。会计政策和税收政策调查表、关联方交易调查明细表、关联方关系调查明细表等3张表的审核，在孟佳老师讲解的企业所得税年度纳税申报表鉴证实务（三级复核实务）的课程中已做详细描述，这里不再重复。二、项目基本情况类工作底稿填
7、制情况审核要点（一）审核工作底稿所列事项是否全面填制，对漏项的应追加鉴证程序。（二）审核工作底稿披露的鉴证事项在鉴证项目中的实际发生情况。（三）审核清算项目各证之间数据逻辑关系的合规性情况。三、鉴证程序审核审核项目基本情况类工作底稿，应关注外勤人员是否执行了土增指南第八条至第十四条、第十六条规定的鉴证程序。下面介绍土增指南第八条至第十四条、第十六条规定的项目前期管理情况鉴证程序的具体规定：第八条 根据准则第十一条的规定鉴证清算项目及其范围，应特殊关注：（一）确认应税主体资格。房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，并取得有关部门颁发的许
8、可证照。同时具备下列条件的房地产开发企业可以确认应税主体资格：1.形式条件，是指能够提供土地使用权出让协议、付款结算单证、收款收据发票等书面形式证据；2.实质条件，是指被鉴证单位取得土地使用权的直接支配物权。（二）确定应税行为。对土地增值税应税范围鉴证时，应取得有关转让行为发生、转让国有土地使用权和取得转让收入等文件资料作为证据，作出判断，发表鉴证意见。（三）确定清算条件。对清算条件鉴证时，应取得有关商品房建设情况以及销售情况等文件资料作为证据并执行下列程序：1.审核清算项目资料是否齐全；2.审核清算项目是否与初始项目登记表一致；3.整体项目用途与面积分布情况的全面审核；4.销售比例计算结果鉴
9、证。（四）确认清算申报期限。对项目清算申请期限进行鉴证，应执行下列程序：1.查证符合应清算条件的委托单位是否按税法规定办理清算手续；2.查证符合要求清算条件的委托单位是否按税法规定办理清算手续。（五）确认执行清算鉴证业务的时间条件。执行鉴证业务，应根据税务机关对出具鉴证报告，是作为发出土地增值税清算受理通知书的前置程序，还是作为后置程序，选择出具报告是在清算申请环节还是税款申报环节，及执行业务的时间。（六）鉴证清算项目及其范围应填制土地增值税清算鉴证业务工作底稿（范本）（以下简称“工作底稿（范本）”）的项目基本情况鉴证表和转让行为鉴证表。第九条 根据准则第十一条的规定鉴证清算单位确认情况，应特
10、殊关注：（一）鉴证清算单位的确认情况，应取得有关商品房建设情况等文件资料作为证据。（二）清算单位的认定。在确认开发项目的清算单位时，应以有关部门颁发的许可证照为条件。凡应独立办理有关部门的许可证照的房地产开发项目，才是一个法定意义上的独立开发项目。鉴证时应考虑：1.以法定意义上的独立开发项目，确认开发项目；2. 按项目开发情况划分的，应作为单独鉴证对象的单项工程或单位工程；3.根据实际开发情况，分别以单项开发项目、单位工程或单项工程，为清算单位；4.对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（三）鉴证清算单位的确认情况应填制工作底稿（范本）中的成本核算对象（清算单位）鉴证表。第十条 根据准则第
11、十一条的规定鉴证收入、成本、费用的归集情况，应特殊关注：（一）鉴证不同期间、不同项目收入、成本、费用的归集情况，应考虑：发生的真实性，会计记录的完整性，金额和其他数据的恰当性，所属期间的正确性，确认内容的正确性，计价和结转的准确性。（二）鉴证不同期间、不同项目收入、成本、费用的归集情况，应填制工作底稿（范本）中的与收入相关的面积明细鉴证表和公共配套设施费鉴证表。第十一条 根据准则第十一条的规定鉴证普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分情况，应特殊关注：（一）免征土地增值税项目与其他征税项目应分开清算。（二）普通标准住宅项目，应根据项目核算情况确认免征土地增值税。（三）鉴证普通住宅、非普通住宅的收
12、入、支出划分情况，应填制工作底稿（范本）中的普通住宅判定表。第十二条 根据准则第十一条的规定鉴证清算期间，应特殊关注：（一）满足清算条件之日为清算截止时间。（二）纳税人取得土地使用权之日为清算的起始时间。（三）应对清算期内的项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况进行鉴证。（四）鉴证清算期间应填制工作底稿（范本）中的项目基本情况鉴证表。第十三条 根据准则第十一条的规定鉴证分期开发项目各期清算方式的一致性，应特殊关注：（一）各期转让收入、开发成本的确认、计量方法是否一致。（二）正确划分核定征收清算项目与查账征收项目的收入、成本界限。（三）鉴证分期开发项目
13、的各期清算方式是否保持一致，应填制工作底稿（范本）中的会计政策和税收政策调查表。第十四条 根据准则第十一条的规定鉴证征税项目与免税项目的划分情况，应特殊关注：（一）征税项目与免税项目的转让收入、开发成本的确认、计量方法是否一致。（二）正确划分征税项目与免税项目的的收入、成本界限。（三）鉴证征税项目与免税项目的划分情况，填制工作底稿（范本）中的普通住宅判定表、与收入相关的面积明细鉴证表和公共配套设施费鉴证表。第十六条 根据准则第十六条的规定鉴证关联方交易行为，应特殊关注：（一）审核与关联交易纳税调整有关文件资料的合法性。（二）根据合法的关联交易纳税调整的文件资料，确认鉴证期间应调整的收入项目和扣
14、除项目。（三）鉴证关联交易纳税调整项目应填制工作底稿（范本）中的关联方交易调查明细表和关联方关系调查明细表。第二节案说项目基本情况类基础数据表的编制一、甲公司项目情况（一）甲公司背景介绍1.联合开发关系建立。北京甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）成立于1998年，具有房地产开发资质。2000年1月，根据有关部门文件，同意甲公司与乙厂联合改造乙厂花园小区。2000年3月，甲公司与乙厂签订花园小区危改项目联合建设协议书。协议约定，乙厂负责配合甲公司完成居民搬迁工作，负责协助甲公司完成建设用地的开发工作。甲公司负责承担项目工程的全部投资和开发工作。项目开发完成后，乙厂分得开发项目中10,000.
15、00平方米的商业用房。剩余的商业楼、住宅楼、办公楼归甲公司所有，乙厂所得10,000.00平方米商业用房产归乙厂所有。2.取得开发用地。2000年1月16日、2001年4月16日、2003年3月23日甲公司分别与北京市国土局签订土地出让合同，后于2005年又办理了土地出让合同中土地面积、土地名称、出让价款等变更手续，并于2005年重新取得变更后的土地使用权证书。3.项目用途分类。花园项目共分为26#-30#及配商、31#楼、32#楼，其中26#-30#楼、32#楼为住宅，31#楼为写字楼。4.开发、销售情况。花园项目于2004年3月开始进行开发，2006年度8月开始进行预售，2009年1月开发完成，截至2011年10月31日，该项目准备销售面积部分已经销售完毕。5.项目登记情况。2000年4月，甲公司财务人员已向主管税务机关办理土地增值税项目登记手续，并取得了
