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1、可行性研究报告-锦江之星旅馆连云港项目 - 江苏金海置业有限公司JIANGSU JINHAI REAL ESTATE CO.,LTD 2008.08.08（一）项目概述：1、项目名称：连云港锦江之星项目2、地址：连云港市新浦区盐河北路（石油公司对面） 3、项目形式：按“锦江之星旅馆”的市场定位建设“锦江之星旅馆项目”,品牌形象全国一致,定名为“锦江之星旅馆”连云港店。4、项目规模： 125间客房5、项目定位：健康、安全、专业、舒适6、平均房价定位：168元（79间为双标房、38间大床房门市定价168元，7间商务套房、1间3床套房门市定价198元，因商务套房间数太少，平均价仍按双标间及大床房16
2、8元/间计算）7、客房平均出租率预估：85%8、基建投资匡算：2900万元人民币9、总面积：6900平方米10、加盟费：首期20万元/年固定费用，35万元/年的按客房计算的浮动费用；持续加盟费按照营业收入的4.5%按月支付。11、加盟期限：八年，即从2008年6月15日起至2016年6月14日止。二、管理方（锦江之星旅馆有限公司）介绍： 锦江之星旅馆有限公司系中国规模最大的综合性旅游企业集团锦江国际集团旗下一家经营管理国内首创、中国最大的经济型连锁酒店“锦江之星”的专业公司，是国内最大酒店集团上海锦江国际酒店（集团）股份有限公司的子公司。公司创立于1996年，注册资本人民币17971.22万元
3、。 从1997年第一家锦江之星开业至今，公司始终围绕市场、围绕客人需求，坚持以国际视野塑造锦江之星品牌，以先进理念打造管理系统，以质量为先加快规模发展；坚持信誉至上、以人为本的企业服务理念；坚持共商发展、共创双赢、回馈社会的企业经营宗旨；坚持创新发展、铸造细节、追求卓越的企业精神，不断提升锦江之星品牌形象，创造了国内经济型酒店业界的多个第一“锦江之星”持续被评为“上海市著名商标”；“上海市最具成长力的服务商标”；“上海名牌产品”；2006至2007年度连续荣获“中国经济型酒店十强榜首和品牌影响力第一名”；“中国经济型酒店品牌先锋”等荣誉称号。以“营养、实惠、时尚”为特色的“锦江大厨”餐饮品牌荣
4、获了“上海著名餐饮品牌企业”。 锦江之星旅馆有限公司成立以来，为努力成就业内专业典范，实现锦江之星成为出行者对专业、超值、简约、安全、舒适的经济型酒店的首选，坚持以专业的水平、务实的精神、真诚的服务，精心塑造锦江之星品牌，不断创新产品，不断提升服务质量，追求简约又时尚、不求奢华但讲究品位的风格，在服务中始终关注客人的体验，将产品的服务内涵与客人的基本需求完美的结合，其特点为健康、安全、舒适的酒店产品，专业、真诚的酒店服务和清新、淡雅的酒店形象。始终保持产品的性价比处于同行最高，为客人提供一个“品味自然健康、享受简约舒适”的经济型酒店产品。 锦江之星旅馆有限公司在发展中坚持国际化的经营管理方向，
5、不断将国外著名经济型酒店集团有益经验与锦江之星的实际进行有效的结合与发挥，建立了锦江之星“质量管理标准系统、管理服务操作标准系统、运营支持保障系统、市场营销支持系统、计算机网络管理系统、人力资源支持系统”，对各连锁店进行支持与服务，以保障连锁运营质量，维护提升品牌形象。 锦江之星旅馆有限公司通过锦江之星品牌经营的方式管理酒店、出售特许经营权，并为加盟店提供品牌、销售、管理、培训、技术等全面的支持及服务。为促进锦江之星品牌特许经营健康有序发展，公司经营管理的锦江之星连锁酒店按照经营项目统一、服务标识一致、管理标准规范、营销策略超前、操作系统便捷和连锁联网、资源共享的模式为客人提供标准化、专业化的
6、服务。 锦江之星旅馆有限公司设有以专门培养经济型连锁酒店各类管理人才的锦江之星旅馆管理学院。公司战略发展目标为1000家。公司将继续以高起点、高目标、高水准、高速度和更加专业化的运作积极推进锦江之星事业发展，为打造锦江之星成为一个消费者信赖和忠诚的经济型酒店连锁国际品牌而不懈奋斗锦江之星企业服务理念是，以全心全意为客人、让客人完全满意，简约精致、品味高尚、凸显家居特征。 三、经济型旅馆的发展： （一）经济型旅店的产生与发展经济型酒店，是现代酒店业适应需求变化的产物，是相对于传统的全服务酒店而存在的一种新的提供有限服务的酒店业态。经济型酒店的特点是性价比高，而不是简单意义上的“便宜”。20世纪3
7、0年代末期到50年代末期，是经济型酒店的萌动发展期。在20世纪30年代，随着美国大众消费的兴起以及公路网络的发展，汽车旅馆开始出现。二战后的大众旅游，引发了对中低档住宿设施的大量需求；而城际高速公路网络的发展则促进了汽车旅馆的风行。由于对标准化产品和服务的采取，从而在短短10年时间里，汽车旅馆沿着公路网络迅速发展起来。60年代初到80年代末期，是经济型酒店蓬勃发展期。酒店数量迅速增长，产品形态也呈现出丰富的层次性，开始朝着多元化方向发展。连锁经营开始取代传统的分散经营模式，一些发展得比较成熟的经济型酒店开始并购、整合单体酒店。一方面是经济型酒店由美国传播到加拿大、中美洲、南美洲和欧洲，开始了国
8、际化发展；同时也刺激了各国本土经济型酒店的兴起。到80年代末期，经济型酒店已经成为欧美发达国家成熟的酒店业态。80年代末期到90年代末，是经济型酒店行业品牌建设调整期。经过长期的快速发展，高速增长和大规模扩张的动力逐渐减弱，经济型酒店进入了成熟调整阶段。市场竞争淘汰了一些管理力量薄弱，资金运营不通畅的品牌，一些大而强的品牌则得幸于资本实力和管理实力变得越发强大。品牌建设、质量管理、市场细分、产品多元化等企业内部管理得到前所未有的重视。进入21世纪，经济型酒店步入了又一轮快速发展时期扩散拓展期。这主要表现在经济型酒店在发展中国家的市场开拓和这些国家本土品牌的发展。近些年来，在中国、东南亚等地区，
9、经济型酒店的扩张也非常迅速。世界著名的经济型酒店品牌陆续进入，如雅高集团的宜必思（Ibis）、方程式1（Formula1），温德姆集团（原为圣达特集团）的速8（Super8）、天天客栈（DaysInn），洲际集团的假日快捷（HolidayInnExpress）等，都纷纷瞄准了亚洲市场。由于经济型酒店这种新兴业态对市场的广泛适应性，中国本土的经济型酒店品牌也同时开始发展起来。自1996年上海锦江集团开始酝酿旗下的经济型酒店开始，中国的经济型酒店品牌雨后春笋般破土而出。如1997年的“锦江之星”，1998年的“扬子江”，1999年的“中江之旅”，2002年的“如家”、“城市之家”、“万里路”，20
10、03年的“莫泰”、“新宇之星”，2004年的“格林豪泰”、“速8”、“中州快捷”，2005年的“7天”、据初步估计，迄今，我国经济型酒店连锁品牌近100个，开业店面已经超过1000家。目前，中国经济型酒店正以蓬勃之势走过它整整10年的第一个阶段急速萌发崛起期，而正在迎来它的第二个阶段整合拓展壮大期。 连锁经营是世界酒店发展的主要趋势。英国一家投资机构对全世界酒店业进行调查和统计发现，到20世纪末，世界上酒店客房总数的1/6被34家酒店集团连锁经营，而欧美等发达国家的酒店总数中超过半数的都是连锁经营的。（二）经济型旅店行业现状根据2007年4月商业部商业改革发展司与中国饭店协会发布的2007中国
11、经济型饭店调查报告提供的估测数据，截止到2006年底，中国住宿业市场上共有现代意义上的经济型饭店连锁品牌近100家（其中已开业店数在5家以上或已开业客房数在500间以上的连锁品牌近40家），开业店数已超过1000家，开业客房数已超过100000间。2006年，中国住宿市场上供应量最大的前三家经济型酒店是：品牌 成立时间 客房数（间） 饭店数（家）锦江之星 1997 16885 118如家快捷酒店 2002 16162 134莫泰168等 2003 11272 522006年中国本土品牌仍居主导地位，前三强不仅仍然保有稳定地位，而且表现出更加强势的发展态势。中国经济型饭店前十名品牌企业的成立时间
12、都不长，截至2006年年底，平均年龄才4年零2个月。中国经济型酒店发展的速度很快，下面就是前三强2006年的增长情况。品牌 已开业单店 增长率 已开业客房 增长率 覆盖省 覆盖市锦江之星 118 71% 16885 71% 25 56如家 134 97% 16162 98% 25 50莫泰 52 173% 11272 131% 15 33（三）经济型旅店的消费调查1.价值取向对于住客来说，他们会选择什么样的地方落脚，什么地方令其最为满意呢？ 2007年5月，有关机构向北京、上海、武汉、深圳、成都等的779份住客提出了有关酒店价值的问题。将近1/2住客的认知倾向于这样两个侧面：“酒店是一个为满足
13、出差旅游的需要的很实用的空间，应该物有所值”（44.7%）,“酒店是家的延伸，是充满了温馨场面的地方”（43.0%）。而将近1/3的住客的倾向于认为“酒店是家和工作之外的另一个空间，应该有另外一种氛围”（31.5%）。也就是说，住店客人需要满足其在外出差和旅游的需要，酒店应该是物有所值的；住店客人需要得到关爱和照顾，酒店住宿也需要一种像家一样的感觉；当然酒店不是家，所以酒店这个不平常的空间也得有一个宜人的、不同的氛围。2.实际感知除了标准的“一宿好觉，一份早餐”而外，在经济型酒店里还能够使用的设施和享受到的服务有哪些呢？统计资料显示，目前中国经济型酒店能够让住客享受到的，除了标准的“一宿好觉，
14、一份早餐”外，其他方面的设施和服务分别是：娱乐设施，6%；自助烹饪设施，18%；室内音像设备，29%；酒吧、咖啡厅，29%；自助洗衣服务，35%；中央空调，41%；商品部、熨衣服务、整体浴室，59%；自动售货设备、商务中心服务、会议设施，65%；电热水壶，71%；吹风机、停车场，76%；免费上网、24小时热水供应、分体空调、中央消防系统，88%；24小时接待、室内卫生间、电话、电视、公共休息区域，94%；电梯、公共卫生间，100%。也就是说，目前一半以上的经济型酒店，已经把24小时接待、公共休息区域设置，把电话、电视、免费上网，把室内卫生间、公共卫生间，把分体空调、中央消防系统，把整体浴室、24小时热水供应、吹风机、熨衣服务、电热水壶，把商品部（或自动售货设备）、商务中心、会议设施等作为了自己标准设施和标准服务的内容。3.消费价格目前市场上经济型酒店的门市价格，大致是每间每日100元左右到300元左右（其中中小城市大多控制在200元以内）。例如97元、99元、100元、127元、168元、178元、198元、199元、200元、250元、259元、260元、269元288元、299元、300元等。也有少数“豪华商务房”超过了300元。调查显示，因私外出对住宿价格的选择多集中在100-224元之间（略低于因公外出的住宿要求），其选择
