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1、,2017,佛山房地产市场分析报告,2017年是佛山楼市调控密集出台的一年，在经历限购、限贷、限价、限签“四限时代”后，楼市逐步从高温过热转向平静理性；全年共成交1209万，与2016年同期相比有较大回落。分区域差别化的限购政策引导市场成交结构出现变化，置业需求西移明显，非限购区市场猛然升温，成为新一轮楼市热点，而过往热点区域（广佛交界）在政策的调控下量价得到有效控制。2017年佛山楼市在板块轮动的作用下，跨区跨板块置业渐成常态，区域均衡化发展开启楼市新格局。,前 言,宏观与政策环境,一级土地市场,二级住宅市场,商业和别墅市场,未来市场预判,目 录 Contents,1,Part,宏观与政策环
2、境,宏观环境,政策环境,整体经济稳步向好，制造业扩张明显,2017年国内生产总值（GDP）同比增长徘徊于6.9与6.8%之间，全年平走，继16年探底式增长后17年一二季度拉高0.2百分点，整体延续上年经济稳中向好态势。 2017年PMI对比上年整体拉高上走，中国制造业有明显扩张的发展趋势。,宏观环境,全年经济增速前高后稳，通胀压力温和,宏观环境,年初CPI因受春节错月和气候变化等因素影响，走势出现高峰后下月随即下探，下半年缓慢爬升表现温和，全年无明显通胀压力。 今年PPI增速上涨空间已触顶受限，但依然在高位运行。与CPI出现剪刀差情况，对企业利润率的改善仍有支撑。,2017年三季度信贷大规模收
3、紧，导致房企资金流动性降低,宏观环境,2017年房地产贷款增速持续下降，信贷收紧一定程度抑制了资金的流动性，同时导致楼市成交量下降，避免楼价过快上涨。随着今年经济逐渐趋稳，信贷的结构性调整，有望助推房地产市场均衡发展。 今年楼市资金链对比去年偏紧，使用资金流动性大大降低，在“去杠杆”背景下，房地产市场或将面临压力。房地产周转和收益率将持续下降，引导房企资产运营模式转型。,宏观环境,佛山在银根收紧下利率普遍上浮，首套上浮10%，二套上浮20%,目前佛山首套房贷款利率走势：,银根紧缩，佛山房贷首套利率普遍上浮10%，二套上浮20%，部分银行二套首付比例提高；贷款利息支出加大，提高购房门槛；加上房贷
4、审批周期也大大拉长，贷款置业者压力增大。 银行贷款收紧，部分消费贷被流入购房用途。前3个季度，居民短期消费贷款余额增加了1.5万亿，同比增速38.1%。银监会严查挪用消费贷的资金，防范房地产泡沫风险。北京、南京、广州等市要求银行业金融机构重点检查“消费贷”等资金流向，广州更暂停发放金额超100万元或期限超10年的消费贷。预计居民杠杆率较快上升势头或会有所遏制。,十九大“三步曲”着力稳定房地产市场健康发展,政策环境,在北京“3.17新政”和“21天11项举措”的深度调控的带动下，房产调控领域不断“打补丁”，先后有90余个地区（包含市、区、县）出台了上百次房地产调控政策。,为增加保障房供应，北京、
5、湖南、江西等多地出台文件，由政府收购普通商品房，作为保障房来源。,住建部等部门再推“购租并举”，加大租房市场供应，以缓解房价上涨压力。各地均着力加强承租人权益保障，提出“购租同权”，从落户、入学，向医疗、就业、社保等更多社会福利领域拓展。,租购并举,保障房落实,调控不放松,1,2,3,政策环境,今年3月楼市调控再加码，以北京为首的一线热点城市提出“五限”政策，各地根据自身特点出台调控措施，从供需两端抑制投机进行调控； 下半年在一二线城市出现调控效果的影响下，调控手段逐步蔓延至三、四线城市，并实施差别化调控措施。,楼市调控蔓延至三、四线城市，实施差别化调控手段,住房属性明确为居住属性和准公共物品
6、属性，去除投资属性。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。,“十三五”规划提出要持续实施城镇保障性安居工程建设，加快推进棚户区改造，全国计划改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房2000万套，力争2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。 政府主导保障住房：地方政府及地方国企、央企发展公共租赁房、共有产权房，以建立购租并举的住房制度方式满足中低收入人群的基本住房需求,保障性住房,租赁并举,目前住建部确定了上海、广州、杭州等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。已有超过30个省市出台了有关租赁的政策内容。其中，广州
7、提出“租购同权”概念，北京、上海等多地直接推出70年产权租赁用地。 完善购租并举的住房制度，大力发展住房租赁市场，支持国企转型为住房租赁企业，搭建住房租赁交易平台，增加租房房源供应，保持房地产市场继续平稳健康发展。,保障住房+租购并举措施转型房地产市场,政策环境,政策环境,多项利好政策推动下，租赁市场前景被看好,8月，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知，佛山市成为全国12个试点城市之一。 试点内容 其一，完善试点项目审批程序 其二，完善集体租赁住房建设和运营机制
8、 其三，探索租赁住房监测监管机制 其四，探索保障承租人获得公共服务的权利,11月初，广东省住建厅、佛山市政府分别与建行广东省分行达成住房租赁战略合作，迈出了政银合作共同推进住房租赁市场建设的第一步。 按照协议，建行将以为政府监管提供平台、为客户交易提供保障为目标，在未来5年从技术、资金、渠道等方面给予大力支持，加快推动广东住房租赁产业发展，佛山政府获得3000亿元授信支持。,佛山成为住房租赁试点，与建行打造住房租赁全国样本,政策环境,政策环境,十三五规划和粤港澳大湾区助力佛山发展新高度,广佛同城化“十三五”发展规划(20162020年)由广州市人民政府办公厅和佛山市人民政府办公室联手发布。规划
9、认为，加快广州国家重要中心城市建设，强化广州佛山同城效应，对于加快推进珠三角区域一体化发展，打造世界级城市群具有十分重要的意义。,粤港澳合作核心枢纽：香港+佛山,珠三角世界级城市群核心区,全国同城化发展示范区,粤港澳合作核心枢纽,珠三角自主创新引领区,国家服务业和先进制造业中心,五大定位,三大同城化合作示范区： 荔湾南海 花都三水 番禺顺德,“1小时交通生活圈” 构建珠三角城市群交通路网基础,广佛江珠城轨,深中通道,港珠澳大桥,1,2,3,4,5,宏观市场小结,经济： 2017年实体经济呈现出“稳中向好”势头，外需改善以及供给侧结构改革的有效推进促使经济增长略微反弹，虽然未来一段时间供给侧结构
10、改革将继续支持经济增长,但由于经济去杠杆持续推进、以及房地产市场收紧,预计2018年中国经济增长或略微放缓； 政策：2017年楼市在经历多次调控后，整体市场已基本回稳，过去推动房地产快速发展的各种因素已经渐渐消退，预计未来政策导向以稳定市场经济平稳运行为主基调，调控将保持相对“高压”的状态。,2,Part,一级土地市场,土地市场,土地供应有所增长，地价稳步上升,2017年土地供应量较2016年有明显回升，全年商住商业土地成交约469万方，环比上升52%，但总体土地供应量仍处于较低水平。伴随库存消化加快及近两年土地供应放缓，未来住宅新货可供应量将保持低位。 2017年楼面地价再刷新高，多地地价刷
11、新历史记录，促使出地出让金增幅达到40% 。推地上的多元化限价措施对地价的抑制作用并不明显。,高明区账面地价涨幅最为明显，达到112%。禅城区地价破万，多宗地突破限价成交还附带配建或自持物业等条件。由于顺德、禅城两区限地价措施严厉，多元化土地出让方式导致地块实际楼面地价远超账面地价。,五区供地分化明显，高明地价涨幅最为迅猛,土地市场,17年顺德、三水两区分别占全市36%、29%，集中在大良、北滘、北江新城板块。往年的推地大户南海区仅推地65万，住宅地块仅推地9宗。,土地市场,第一阶段，土地竞价保持高热度，成交土地特征：高溢价、高配建、高自持。 代表地块：禅城奇槎世茂地块、禅城亲仁路华发地块、禅
12、城兆祥路金茂地块、伦教美的地块、杨和美的地块、西樵国瑞地块、狮山时代地块。,第二阶段，竞价开始趋于理性，热点区域地块不再盲目追高，甚至以低于前期地价成交。 代表地块：平洲越秀地块、三水中南地块、乐从中交地块、杏坛美的及万科地块。,进入第四季度开发商拿地趋于理性,土地市场,北滘、大良、北江新城、西江新城成为供地的主力板块,三水、高明在下半年开始跟进地价限价措施，竟配建措施覆盖至明城、乐平、南山等边缘镇街。 顺德区竞拍方式更多元化，包括率先开启竞拍限价人才住房的措施，以及竞村集体物业的租金或返还面积。 禅城和南海均有最后阶段摇号的土地出让，但两宗地并未达到摇号成交。,卖地方式多元化，限地价措施蔓延
13、至全市边缘区域,土地市场,土地市场,3000-5000,5000-7000,7000-9000,9000-11000,11000-13000,13000-16000,16000-18000,3000以下,更合,南山,大塘,白坭,西南,狮山,乐从,禅城,乐平,丹灶,明城,杨和,荷城,云东海,西樵,勒流,大沥,桂城,九江,容桂,陈村,大良,杏坛,均安,伦教,北滘,芦苞,地价/楼价=60%-85%,地价/楼价=55%-70%,地价/楼价=35%-40%,实际楼面地价,热点区域地价水平依然过高，局部出现地价逼近楼价,限购镇街地价均破万，土拍限价措施并未有效抑制地价攀升。 禅城、大良、桂城楼面地价站稳1
14、6000以上，其中大良和禅城奇槎板块地价/楼价比高达85%或以上。 5000元以下地价区域集中在三水和高明的边缘镇街，地价/楼面在40%以下，尚处于较为健康水平。,里水,土地市场,2017年房企拿地排行,2017年新进佛山房企拿地情况,美的拿地进取达到11宗，重点布点顺德大本营，另三水、高明亦有布点。 万科5宗地包括一宗桂城的全自持用地和北滘的全商服用地。 17年共有11个新进入佛山的品牌房企。其中金辉拿下4宗地块，另外华发地块亦与金辉共同开发。,美的2017年进账11宗地，再有11个新房企进入佛山,土地市场,3,Part,二级住宅市场,大佛山格局,2017年楼市特征,五区市场,2017年佛山
15、供需大幅度下滑，价格持续上涨，整体库存消化周期约7个月,佛山格局,大佛山2017年供应商品住宅1185万，成交面积为1209万；供应较同期下降15%，成交量较同期下滑37%。大佛山成交均价为10060元/，相比去年同期上涨6%。 在严格的调控政策下，佛山供需均大幅下滑，而价格则保持高位。 截止2017年12月，大佛山住宅市场存量共590万，同比减少4%，按照近6个月月均消化速度计算，消化库存时间缩短至7个月。,受限购等政策影响，大佛山市场供需逐步降温，下半年量价走势趋于平稳,佛山格局,政策宽松（扩张期）： 2016年下半年佛山呈现量价攀升的态势，市场供不应求明显，月均成交163万，旺季节点攀升
16、至历史高位。,限购重启（调整期）： 佛山限购重启，整体成交量回落，尤其限购区成交下滑明显，非限购区延续前期热度，价格保持稳定。,限购升级（平稳期）： 限购升级前（3月份）成交爆发一轮后，4月开始成交量迅速回落，下半年保持稳定的成交走势，整体价格微幅上扬，主要是非限购区价格拉升所致。,月均去化：163万,月均去化：129万,月均成交96万,月均成交87万,（5.30政策）,（ 3.25政策）,供应：佛山五区中以南海区供应最多，近两年三水区供应则保持高供应量，顺德与禅城则呈不同程度的下滑； 成交：佛山五区中以南海区成交量占比达35%，其成交面积达422万，较同期下滑42%。顺德占比为24%，三水比例超越禅城达18%，五区成交量均与同期下降明显。 价格：与成交相反，五区价格同比均有上涨，而三水、高明两区均价涨幅明显，南海区涨幅放缓。,受限购影响五区成交量同比下滑明显，非限购区三水、高明价格同比大幅上涨,五区市场,注：以上数据为合富辉煌市场部住宅网签数据,住宅销售排名中碧桂园稳坐头把交椅，万科紧随其后，恒大、融创持
