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1、北京联美置业有限公司 管理模式和人力资源咨询项目建议书,机密,2004年2月,1、本项目建议书为新华信与北京联美置业有限公司的机密文件，未经对方书面同意，任何一方不得向第三方透露双方洽谈的情况以及签署的任何文件，包括合同、协议、备忘录、订单、项目建议书等所包含的一切信息； 2、新华信拥有该项目建议书的全部版权和知识产权，受法律保护。未经新华信书面许可或授权，任何单位及个人不得以任何方式或理由对该产品的任何部分进行使用、复制、修改、抄录、传播或与其它产品捆绑使用销售； 3、对任何侵犯版权和泄密的行为，以及由此对新华信造成的经济损失，新华信公司保留追究其法律责任的权力。客户阅读该项目建议书即表明遵
2、守该保密和版权约定。 4、对本项目建设书如有任何疑问，请与新华信联系，联系人： 许朝辉：010-64606868-257； 13701098240； 亢 大：010-64606868-307； 13910585646；,保密和版权声明,重要说明,本项目建议书基于我们对北京联美置业有限公司需求提出的初步设想。这些初步设想是在对北京联美置业有限公司极其有限的了解基础上提出的，远不是新华信的最终结论。我们认为，要提出既有前瞻性，又切合北京联美置业有限公司实际的管理咨询方案，需要： （1）深入广泛的内部访谈； （2）具体情况的详细分析； （3）客户、顾问间的充分沟通， （4）基于事实的数据分析； （5
3、）过去经验的充分参照； （6）管理工具的创造性运用； （7）切实可行的评价建议。 但这些初步判断和设想只是我们项目开始时的分析起点，在进行上述工作的过程中，我们会不断检验、修正甚至推翻开始的判断，并最后逐渐形成切实可行的适合北京联美置业有限公司的咨询方案。,一、项目背景及初步分析 二、项目思路和目标 三、项目工作步骤 四、项目计划安排和运作方式 五、新华信相关咨询案例举例 六、新华信管理咨询简介,目 录,1999年公司开始进入房地产行业，经过几年的发展发展，目前拥有两家项目公司,北京联美置业,北京奥林匹克 花园,沈阳联美花园,全资控股,控股82,根据新华信房地产研究中心的分析，我国房地产业正处
4、于高速成长时期,伴随着经济的高速增长，我国房地产业在近几年一直保持着良好的发展态势,注：国房景气指数是由国家统计局发布的衡量房地产行业发展状况的综合指数，指数100以上为行业景气空间。,数据来源：中国经济景气月报200311,根据新华信的调查，北京和辽宁的房地产业规模在全国均处于中等偏上水平，并且保持着一定的增幅,数据来源：中国经济景气月报200311,我国居民住宅市场未来潜力巨大，为联美置业发展房地产业提供了广阔的空间,2001年中国标准住房面积市场容量分析,资料来源：中国国家统计局,2001年世界主要国家人均住房面积统计,世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，会保持较旺盛的
5、住房需求，按中国政府规定的家均居住面积60平方米要求(每家按三口人计算)，中国居民住宅市场发展潜力巨大。,然而，国家的土地管理政策越来越严格和规范，这必将导致房地产行业经营环境发生根本变化,供应总量,打破了地区、行业垄断，大大加快了区域竞争的进程，对本地开发商产生威胁。 介入外地经营的范围和速度加快,区域经营,重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行业竞争的激烈程度，对核心能力提出更高的要求。 规模和品牌对企业的生存发展更加重要。,竞争态势,总体价格比协议转让的价格高，长期走势趋向市场合理价格 各地的价格水平不一,价格,国家将通过土地规划控制供应总量 土地结构和性质上，政府完成一级开发， 减少生地供应
6、。 土地利用计划公开透明,未来的房地产经营环境变化将促使行业内部进行整合，激烈的竞争将逐步导致房地产企业的优胜劣汰,土地的公开招标政策的实施，导致开发商土地成本的上升和资金需求的增加 央行房地产贷款政策趋向严格，导致企业融资困难和资金链的紧张 市场有效供给的增加和消费者的日趋成熟，要求提高开发企业的专业能力,土地供给,项目融资,产品营销,市场环境对企业的实力和管理能力要求越来越高，优胜劣汰将成为行业发展的一个必然趋势,经营性土地供应方式的变化，使开发商必须采取公开招标等方式，这样就要求开发商有更大的资金额度，尤其在集团总体力量偏小时，更应集中资金，不宜分散,开发商,回收闲置土地,土地供应,土地
7、供应,土地供应,招标,挂牌,拍卖,土地市场和土地储备中心,联美置业目前对项目公司的管理模式是松散式管理，这种管理模式是否能在激烈竞争和多变的市场环境中支持企业长远发展还需要进一步考虑,组织结构、管理流程,项目策划,财务管理,营销管理,人力资源管理,战略管理,人力资源管理 集团总部各岗位职责如何设立才能使权责划分清晰、管理流程顺畅 公司的考核和激励体系如何建立才能体现出员工工作业绩，实现有效激励,组织结构管理模式 目前施行的管理模式是否符合公司长远发展要求 公司集团总部层面和各子公司层面应该建立什么样的管理模式才能够更好的适应企业战略发展需要 集团总部职责和职能部门如何设计才能实现对下属子公司的
8、有效管理,管理体系示意图,同时，公司总部目前人才匮乏，为使企业保持长远发展还要努力改善公司自身的经营管理，吸引、凝聚优秀人才，这是联美置业未来生存并做大做强的基础,房地产主营业务的稳健成长,产业链内其他业务的不断发展,建立高效的 考核和激励机制,建立科学的 管理体系,新华信希望通过本次咨询为联美置业解决以下四个问题,1、管理模式,4、考核薪酬,3、制度流程,2、组织结构,在新战略方案下，联美置业应当建立什么样的集团管理模式和监管模式？如何建立实现总部监控有效、业务单元积极负责的集团和子公司管理模式？,在公司的战略方案下，如何建立适应公司未来发展需要、符合集团管理模式要求、科学高效的组织结构？,
9、如何重构或优化集团和子公司的核心管理和工作流程，提高公司的管理水平？,联美置业的人力资源体系是否完善？如何为联美置业建立一套完整、高效的人力资源管理体系？,我们期望联美置业通过本次咨询项目达到如下目的：,短期目的,建立与联美置业发展战略相一致的管理模式 母子公司的集分权关系 与管理模式相适应的总部的部门设置及部门职责 明确总部职能部门和子公司管理层岗位设置和责权利关系 完善绩效管理体系，通过设立合理的考评指标来评估管理层的价值贡献,使考评成为企业发展的有效推动力 完善薪酬激励体系，通过将薪酬与员工业绩表现、公司整体业绩挂钩实现对员工的有效激励，提升人力资本管理,长远目的,立足更广阔市场成长，提
10、高核心业务竞争能力 在竞争日益激烈的市场环境下保持稳固持续的增长和发展，逐步成为综合实力较强的房地产公司 通过参与项目培养内部管理人才,一、项目背景及初步分析 二、项目思路和目标 三、项目工作步骤 四、项目计划安排和运作方式 五、新华信相关咨询案例举例 六、新华信管理咨询简介,目 录,新华信将通过设计合理的组织结构和管理模式入手，通过完善职务描述体系、绩效管理体系、薪酬激励体系为联美置业建立完整的人力资源管理体系,组织结构设计,职务描述体系,绩效管理体系,薪酬激励体系,对目前集团对分公司集分权管理方式进行诊断 根据公司战略明确合理的集分权管理方式 根据联美置业对下属公司管理方式确定总部整体管理
11、框架和部门职责 优化总部核心管理流程,明确总部部门内部结构 通过对部门职责进一步分解确定岗位名称及岗位职责 通过职务说明书的编写将岗位职责固化,评价联美置业目前绩效考评方式 通过分解公司战略明确集团总部当前考评重点及方式 制定总部岗位业绩考评指标、能力考评指标及态度考评指标 编写绩效管理手册,通过积点职务分析法确定各岗位相对价值贡献 通过外部薪酬调查最终确定高中层薪酬水平 根据公司战略发展要求设计薪酬结构及发放标准,首先新华信将根据公司总部的职能定位，确定联美置业的集团管理模式,财务管理型,战略管理型,操作管理型,公司与下属分 公司的关系,发展目标,管理手段,应用方式,分权,集权,以财务指标进
12、行管理和考核， 总部无业务管理部门,以战略规划进行管理和考核， 总部一般无具体业务管理部门,通过总部业务管理部门对下属企业的日常经营运作进行管理,投资回报 通过投资业务组合的结构优化 追求公司价值最大化,公司组合的协调发展 投资业务的战略优化和协调 战略协同效应的培育,各分公司经营行为的统一与优化公司整体协调成长 对行业成功因素集中控制与管理,财务控制 法律 企业并购,财务控制 战略规划与控制 人力资源,财务控制战略 营销/销售 网络/技术 新业务开发 人力资源,多种不相关产业的投资运作,相关型或单一产业领域内的发展,单一产业领域内的运作，但有地域局限性,在管理模式设计中，将针对各业务单元确定
13、公司经营管理主要职能在集团内的集分权程度,特征,举例,从房地产行业价值链的分析可以看出，项目策划在价值链中增值贡献最大，是房地产开发的核心环节，可以将此职能划归到总部,利 润,土地 获取,项目 策划,设计,施工 采购,销售,物业 管理,总部职能,项目部或子公司职能,市场研究及定位,从成本构成来看，施工采购环节的比重最大，总部应加强对此环节的成本管理,成 本,土地 获取,项目 策划,设计,施工 采购,销售,物业 管理,市场 研究及定 位,集团和项目部或项目公司的权责划分示意,根据房地产行业特征、发展阶段和其他重要因素，对各种管理模式的利弊进行分析，选择最适合联美置业目前状况的形式,优点,缺点,在
14、确定管理模式后，设计联美置业总部的组织结构，确定各部门职责,精于高效原则 在保证公司任务完成的前提下，应力求做到机构简练，人员精干，管理效率高,权责利对等原则 公司每一管理层次、部门、岗位的责任、权力和激励都要对应,客户导向原则 组织设计应高保证公司以统一的形象面对顾客，并满足顾客需要,有效管理幅度原则 管理人员直接管理的下属人数应在合理的范围,灵活性原则 保证对外部环境的变化能够作出及时、充分的反应,专业分工和协作原则 兼顾专业管理的效率和集团目标、任务的统一性,执行和监督分设原则 保证监督机构起到应有的作用,管理明确原则 即避免多都指挥和无人负责现象,以战略为核心的组织管理实施以公司战略取
15、向决定组织管理体系和功能的设置，而组织管理实施应保证战略的有效实施,新华信组织结构调整的八大原则,新华信将通过对标杆企业的组织结构进行研究，并结合联美置业实际情况，设计集团的组织结构，以适应公司未来在房地产行业发展的需要,注：本页仅做为分析模型的简单示意，不代表实际，仅供参考,总裁,人力资源部,审计监察部,法律事务部,营销策划部,各项目部,财务部,投资管理部,副总裁,总会计师,参股公司,董事会,总裁助理,控股公司,然后明确联美置业各部门的使命和关键职责，并对部门进行定岗定编,1. 组织制定公司对外投资企业管理办法（财务人事等专项职能管理办法除外），负责公司对外投资企业的管理工作，维护公司利益；
16、 2. 调查、收集、分析对外投资企业经营状况，编制统计报表，撰写投资分析报告提供领导参考，并向对外投资企业反馈意见； 3. 对公司外派人员进行管理； 4. 调查、收集、分析公司投资的房地产公司、房地产开发项目的资金使用状况、投资回收及投资收益等，撰写投资分析报告提供领导参考； 5. 建立并完善公司及对外投资企业资产管理制度，负责公司和对外投资企业资产的管理； 6. 负责办理公司并协助对外投资企业办理与企业资产有关的各方面的手续； 7. 负责对外投资企业投资项目的备案，限额以上的投资报批工作以及对外投资企业购置、处理限额以上固定资产的审核工作； 8. 承办公司领导交办的其他工作。,投资管理部部门职责,同时界定每个部门和其他部门的工作接口，确定每个部门在关键流程中的位置,市场开发部 品牌管理 基础与专项市场研究 营销战略规划 年度具体营销计划制定与执行监控 对子公司日常业务管理,子公司对口部门,日常业务
