2012武汉青山区房地产市场调研报告

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1、武汉青山区房地产市场调研报告,2012.2,城市概况 城市经济 城市规划,城市篇,武汉是华中地区最大都市和中部地区中心城市，1+8城市圈的龙头城市。,武汉,城市概况-区位,中部地区中心城市,城市概况-交通情况,对内交通,城市内部交通畅达，主城区及城市圈城际轨道 的建设进一步提升大武汉作为1+8城市圈中的核心地位。,过江通道长江上从上游到下游依次有军山大桥、白沙洲大桥、鹦鹉洲大桥（在建）、长江大桥、长江二桥、二七大桥（在建）、天兴洲大桥、武汉阳逡长江大桥和一条长江隧道，杨泗港过江通道已纳入规划。同时汉江上也陆续建起武汉外环汉水桥、沪汉蓉铁路桥（在建）、汉江三官大桥（拟建）、长丰桥、知音桥、铁路桥

2、、月湖桥、江汉一桥、晴川桥。 轨道交通市政未来规划的轨道交通网有12条线路。除1号线吴家山至堤角为轻轨外，其余11条线路都是地铁。目前武汉市进入轨道交通建设高峰期。,武汉城市圈城际铁路规划,城市概况-城市人口,武汉户籍人口年均增长10万人，年均增长1.38。 预计2020年武汉常住人口将达到1180万，其中户籍人口约940万。,数据来源：武汉市国民经济和社会发展统计公报,武汉市2010年常驻人口达到979万，预计2020年达到1180万.,城市概况-城市人口,数据来源：武汉市国民经济和社会发展统计公报,武汉处于人口红利阶段，能够催生改善置业、投资置业的需求潜力。,武汉在现在及未来10年将享受人

3、口红利期带来的城市高速发展。 享受人口红利的主要人群（45-55岁）占15%，10年后将增长为16%。,城市概况-人文,商业重镇，战略要塞，革命之城，现代重工业基地。,城市历史,城市概况人文,丰富的山水自然资源和深厚的历史文化资源，造就武汉优秀的文化旅游景观。,主城构建以观光游览和商务会展为主的核心旅游区。 郊区构建以休闲度假和生态旅游为主的环城游憩带。 主要城区休闲及人文景观： 东湖风景区、琴台周围景点、黄鹤楼周围景点、汉口城市景点 主要郊区休闲及人文景观 ： 龙泉山八王寝、道观河风景区、盘龙城遗址、木兰山风景区 主要非物质遗产，非物质景观 木兰传说、龙舞、汉剧、楚剧、湖北评书、湖北大鼓、湖

4、北小曲、木雕船模、汉绣；武汉码头文化、武汉市井文化、武汉特色方言、武汉绢花、贱三爷民俗故事、黄陂泥塑、绿松石雕、高洪太铜锣,东湖景区,城市旅游,城市概况人文,武汉是我国重要的教育中心城市，高等教育机构82所，高等教育水平居全国第三，在校大学生人数全国第一。 武汉拥有科研机构106 所，1个国家实验室（武汉光电国家实验室），1个P4实验室，16个国家级重点实验室，1项国家重大科技基础设施（华中科技大学脉冲强磁场），在汉中国科学院与工程院院士56名。,优良的教育和科研资源对地方产业和经济发展提供有力保障。,教育科研,城市概况 城市经济 城市规划,城市篇,城市经济-GDP分析,近5年期间，武汉市GD

5、P快速增长，涨幅在15%-26%之间，在2009年受经济危机影响，增长速度有所放缓。 2011年是武汉大力推进“工业倍增计划”第一年，2011年人均GDP突破一万元。,城市经济快速发展，区域核心地位凸显，比较竞争优势明显。,数据来源：国民经济和社会发展统计公报,城市经济-产业特征,产业结构稳步调整，工业发展潜力巨大，区域服务产业优势明显。,2011年武汉实行工业强市战略，实施“工业倍增”计划。5年实施总投资50亿元以上的工业项目14个。2011年，全市工业总产值达到8500亿元。汽车、钢铁、电子信息、装备制造四大产业产值均突破千亿元；产值过百亿元企业12个，比2006年增加5个。高新技术产业产

6、值达到3200亿元。,数据来源：武汉市国民经济和社会发展统计公报,城市经济-城市化水平,2011年湖北省第六次人口普查领导小组和省统计局联合发布了第六次人口普查数据。武汉常住人口已突破千万。,武汉的城市化率每年保持1%的速度增长，人口大量流入。,城市经济-人均消费力,居民储蓄及收入均快速增长，但消费倾向趋于保守。,数据来源：武汉市国民经济和社会发展统计公报,城市概况 城市经济 城市规划,城市篇,城市规划现有城市格局,两江三镇功能格局： 汉口商业贸易 武昌文化教育 汉阳工业制造,两江三镇地理位置： 武昌于长江和汉水交汇处，（长江以南的市区部分）。 汉阳长江以北、汉江以南市区部分。 汉口长江西北、

7、汉水以北的市区部分。,城市规划现有板块格局,主城区多核心，多商圈，多板块发展,目前武汉有11个重要的商业和商务板块： 汉口核心区-主要包含武广商圈、江汉路商圈和王家墩中央商务区。 其中王家墩中央商务区是现在及未来武汉市城市建设的重点项目之一。 武昌核心区-依托中南商圈、沙湖、东湖等先天优势，近邻徐东商圈 和东湖，过江隧道贯通、岳家嘴立交以及轨道4号线的建成，将进一步 提升板块的居住和投资价值。 光谷版块-以光谷商业圈、国际企业圈、现代金融圈组成迅速崛起的 格局。 南湖板块-受到中南商圈，街道口商圈、光谷商圈的辐射，依托自身 高校密集，人口集中的优势，有很大发展潜力。 硚口板块-凭借区位、辐射力

8、强的市场、丰富的存量资源和较为完善 的基础设施，依托汉口核心区的商业辐射作用实现发展。 白沙洲板块-的商业配套相对较为落后，但随着万科、福星惠誉等大 开发企业的进驻，配套将不断完善。 汉阳四新版块-武汉新区的核心组成部分，在武汉新区总体规划中被 确定为三大功能组团之一，未来规划中将定位于一个生产服务中心， 文化旅游中心和现代化的商住新城。 经济开发区-受到王家湾商圈辐射，临近汉阳四新开发区和沌口产业 区，加上10年来的发展，已经城市态势初步成型。 吴家山板块-在政策高度扶持下，依托王家墩商圈快速崛起。 金银湖板块-是武汉王家墩商务区的延伸和拓展，国内外大型企事业单 位、集团总部集办公和商务活动

9、于一体的商务中心区。 盘龙城板块-根据武汉市城市经济发展规划，将建设成集现代制造业区、 临空港物流产业区、都市旅游度假区、生态人居区为一体的新兴城镇。,城市规划规划发展愿景,2010-2020年武汉城市总体规划 1+6：优化城市空间布局，主城区建设基本控制在三环线以内，6个远城区各集中规划建设一座中等城市规模的新城。 多轴多心： “多轴”是指沿常福、汉江、盘龙、阳逻、豹澥、纸坊方向布局6大新城组群，形成轴向组群结构；“多心”是指建设四新、鲁巷、杨春湖3个城市副中心和常福、吴家山、盘龙、阳逻、九峰南、纸坊北6个新城组群中心。 六楔入城：控制大东湖、武湖、府河、后官湖、青菱湖、汤逊湖等6大放射形生

10、态绿楔，深入主城区内部，成为联系城市内外的生态廊道和通风走廊。,集中发展金融商贸、行政管理、科学文化、信息咨询、旅游休闲等现代服务业。,武汉积极打造新城集群，远城区承接主城区的产业和人口转移，将促进产业升级，提升城市竞争力。,总结,武汉作为中部城市中心，中部崛起战略的实施，城市化进程加大，基础设施建设投入增加，交通发展迅速，将推进武汉市经济高速发展，提升武汉市人均收入水平和消费能力。 随着武汉城市定位的提升以及1+8城市圈融合进程的加快,为武汉房地产市场的发展创造更多的机遇。,主要供应板块,武汉市根据区域成熟度划分为武汉三镇及一个远郊区，因此，把房地板块的划分为以下四个板块:,武昌板块 （武昌

11、区、青山区、洪山区） 汉口板块 （硚口区、江汉区、江岸区） 汉阳板块 （汉阳区） 郊区板块 （黄陂区、新洲区、东西湖区、蔡甸区、汉南区、江夏区、新洲区）,市场供应量,市场供应量,2009年下半年以来，武汉市土地市场供应量放量增加，根据开发周期，目前正好处在2009 年放量供应的土地转换为住房供应量的高峰期，预计未来住宅新增供应量还将持续攀高。,月度新增供应破百万大关后高居不下,市场供应量,2011 年，住宅新增供应量方面，黄陂、洪山和东湖高新区分别以165.73 万、162.32 万、142.01 万位列前三；硚口区新增供应最少，以32.33 万的体量居最末位，整体供应量呈升高的趋势。,201

12、1年，仅黄陂区、东西湖区、江夏区、江汉区新增供应量相应减少，其他区域新增供应量同比增加,土地供应量,2011年，土地市场依旧高频次出让，但在严厉的楼市调控下，土地市场亦受影响，整体成交趋于平淡，突然规模同比降三成,2011 年，武汉土地市场共成功出让土地205 宗，同比增加6 宗；累计成交面积15108 亩，同比则减少30%；可建规模2793 万方，同比减少33%；全市土地成交金额534.65 亿元，同比减少29%。,土地供应量,未来潜在供应量主要集中在武昌板块以及郊区板块，因处于城市中心区域，郊区板块不具备竞争力，因此，区域内竞争将日趋激烈,2011年，黄陂、新洲、汉南、江夏等郊区板块地成交

13、放量，整体净出让规模占全市圁地交易量的40%；武昌、洪山、青山的武昌板块用地持续供应，整体成交占全市癿27%。政店为加快对汉阳四新、洪山南湖、白沙洲板块癿开収建设，推进洪山、汉阳两区圁地成交，出让规模高居前两位，分别为2963.44，2860.95。,土地供应量武昌板块,土地供应量汉口板块,土地供应量汉阳板块,土地供应量郊区板块,土地供应量郊区板块,市场成交量,武汉2011年月度商品房成交量价走势（单位：万，元/）,2011年商品房成交量1154.50万方，与去年维持相同水平； 成交均价7735.08元/，同比增长14.36%;( 由于2011年商业办公类成交占比增加从而提升整体成交均价) 2

14、011年商品房市场 在6月份达到成交顶峰，7-8月也保持80万方以上成交水平； 市场下行信号从“银十”开始凸显。成交价格基本在7000-8500元/之间波动。,在调控压力下，虽然供应量激增，但成交量低迷,市场成交量,2011 年，按销售周期推算，各城区消化应为2009年土地放量，洪山区成交面积最大，为175.45 万；其次是黄陂区和江夏区，分别为142.65 万、111.98 万；受供应和限购等影响，中心城区武昌区成交量不理想； 2011 年，武昌区积玉桥万达广场、绿地国际金融城、华润置地公馆、复地东湖国际等万元以上高端楼盘陆续开盘或加推，整体推高区域均价；,2011年，区域成交面积郊区板块发

15、力，领跑于其它板块，成交价格中心城区依旧高走,供应类型主力户型,。,2011年整体市场供应集中在60平米以下一房、80-100平米二房以及100-130平米三房，其中二房占比近五成，三房占比30%，此类户型较受市场欢迎，也是成交的主力段!,客群分析,2011年供应主力以90平米以下的首置产品和90-120平米的首次改善产品为主，分别占比50%和30%，突出刚性需求类客户在市场中所占的主导地位。,新政表现,相较2010 年，2011 年调控力度加强，从供应、需求、房价、信贷、土地等全方位对楼市进行调控，手段严厉、力度加强，对市场产生较明显冲击，市场成交量价被抑制，其中以一线城市为代表的市场促销加

16、剧，降价趋势开始蔓延。,本次楼市调控，但相较于一线城市而言，武汉市场受影响程度相对较小，在市场加大供应、项目稳价销售、加大促销力度等多方面因素的推动下，2011 年亦取得了千万方的销量，销量同比降幅亦低于一线城市； 随着调控的持续、刚性需求的逐步释放，市场竞争激烈程度、销售压力都将加大； 从当前政府态度看，楼市后续调控暂不会放松，市场面临的宏观环境依旧较为严峻，武汉市场2012 年特别是上半年的压力依旧较大。,新政表现,区域市场现状供应分布,本案,从目前格局看，东西差异较大，项目主要集中在西南。 其一，西边临近发展完善的武昌，生活和交通相对成熟。 其二，东边是老城区，大部分地块尚处在整体拆迁规划中，开发机会多。,青山区整体供应分布呈“西多东少”的局面,青山区共有22个项目入市，其中20个在售项目，2个待售项目总供应量约84311万平,区域市场（住宅）现状供应量,区域市场（商业）现状供应量,市场情况,商业价格从西往东依次递减，靠近武