C-REIT 双周刊双周刊 2007 年第 2 期总第 2 期 1 本周刊中的信息均来源于已公开的资料， 中国房地产投资信托网站 （CREIT） 对这些信息的准确性及完整性不作任何保证 本周刊版权仅为宋林峰所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用 新加坡 REIT 指引 新加坡 REIT 指引 2007 年 8 月 31 日 银华(北京)资产管理有限公司 linfengsong@ 说明说明：新加坡关于 REIT 的规定包括在《集体投资计划守则》附件 2《房地产基金》中在 REIT 的招股文件中，一般把此规则称为《房托基金指引》 （Property Fund Guidelines） 该守则的中文版由银华(北京)资产管理有限公司在 2006 年上半年翻译，其目的可以援引最 初翻译文本的说明： “为方便研究小组其他人员参考国外经验， 方便国务院批准方案后监管部门制定相应的试点 管理办法，银华（北京）资产管理有限公司翻译了新加坡房地产投资信托基金（REIT）的指 引如有不当之处，敬请指正 ” 不仅如此，本刊登载该中文版也是为了回顾一段历史 银华(北京)资产管理有限公司是中国内地最早开展 REIT 业务的公司之一。
其业务范围包括 打包中国内地物业以 REIT 形式在海外上市，以及帮助我国监管机构和地方政府开展 REIT 本地化试点 海外 REIT 业务是其主营业务， 后来因政府调控外资进入房地产业， 银华(北京) 资产管理有限公司被迫暂停营业 银华(北京)资产管理有限公司由天津永泰红磡集团设立 当时， 该集团领导人李德福先生深 具远见卓识，斥巨资设立专营 REIT 业务和相关房地产金融业务的投资公司房地产业宏观 调控迫使该公司暂停业务后， 其员工目前仍然活跃在房地产业各个环节 （包括 REIT 本地化） ， 他们受益于在银华(北京)资产管理有限公司的工作经验 历史会记住银华(北京)资产管理有 限公司对中国内地乃至香港 REIT 业所作出的重要贡献 尽管媒体曾经评论银华(北京)资产管理有限公司的暂停营业是一个专注 REIT 业务的本土投 行的夭折， 但未来的事情谁知道呢？有股东的远见， 有职业经理人的激情， 谁能断定银华(北 京)资产管理有限公司不会在未来的中国 REIT 行业再执牛耳？ 1 范围与定义 1 范围与定义 1.1 本指引适用于投资于或意图投资于房地产及房地产相关资产的集合投资计划（此后称 “房托基金” ） 。
此计划可能在或可能不在新加坡交易所（新交所）上市房地产投资可 以以直接拥有或持有未上市的特殊目的投资工具（SPV）股权的形式持有/拥有房地产 C-REIT 双周刊双周刊 2007 年第 2 期总第 2 期 2 本周刊中的信息均来源于已公开的资料， 中国房地产投资信托网站 （CREIT） 对这些信息的准确性及完整性不作任何保证 本周刊版权仅为宋林峰所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用 1.2 为本附录的目的： a） 董事的关联人士董事的关联人士包括： i) 其直系亲属1； ii) 在董事或其直系亲属为受益人或全权信托中的全托客体的房托基金中， 为行使受托 人权利的受托人； iii) 董事及其直系亲属（直接或间接）拥有 25%或以上权益的任何公司 b） 现金等价物现金等价物指同现金一样拥有高流动性和安全性的有价证券或投资 c） 控股基金单位持有人控股基金单位持有人指个人，及（如适用） A） 其最终/直接控股公司； B） 其子公司； C） 其关联公司； D） 其同系子公司； E） 当其为另一公司（如 X 公司）的关联公司时，X 公司的子公司 2； F） 其同系关联公司； G） 其直接控股公司的关联公司； H） （B） 、 （D） 、 （E）项中提到的实体的子公司 3 I） （B） 、 （D） 、 （E）项中提到的实体的关联公司中 i) 持有房托基金 15%或以上基金单位（金管局可以认定其不是控股人）的；或 ii) 持有不足 15%房托基金单位但实际行使该基金的控制权的。
为避免疑问， （A）至（I）项中人员所持有的房托基金的基金单位应累计，以决定是否占房 托基金总额的 15%或以上 d） 存置资产存置资产指根据最近一次评估房托基金的所有资产的价值 e） 案头评估案头评估指在没有对房地产进行实地检查情况下，根据类似资产成交价格/回报的估价 f） 关联方关联方包括： 1 指他的妻子，子女，养子女，继子女，兄弟，姐妹和父母 2 当基金发起人、基金管理人或顾问是不止一个公司，（比如，X 公司和 Y 公司）的关联公司时，X 公司 和 Y 公司的所有子公司均被视为关联方 3 本条适用于后续申请例如，A 公司是基金发起人的子公司如果 B 公司是 A 公司的子公司，C 公司是 B 公司的子公司，那么 B 公司和 C 公司（等等）则被视为关联公司 C-REIT 双周刊双周刊 2007 年第 2 期总第 2 期 3 本周刊中的信息均来源于已公开的资料， 中国房地产投资信托网站 （CREIT） 对这些信息的准确性及完整性不作任何保证 本周刊版权仅为宋林峰所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用 iv) 房托基金的发起人/倡导人（如与基金管理人不同） 4； v) 房托基金管理人； vi) 房托基金受托人； vii) 房托基金顾问； viii) 发起人/倡导人，基金管理人或顾问的董事（或该董事的关联人士） ，独立董事 除外； ix) 控股基金单位持有人； x) 关于发起人/倡导人，基金管理人，顾问或控股持有人－ A） 其最终/直接控股公司 B） 其子公司 C） 其关联公司 D） 其同系子公司 E） 当它为另一公司（如 X 公司）的关联公司时，X 司的子公司 5 F） 其同系关联公司 G） 其直接控股公司的关联公司 H） （B） 、 （D） 、 （E）项中实体的子公司 6或 I） （B） 、 （D） 、 （E）项中实体的关联公司。
g） 房地产相关资产房地产相关资产指房地产公司拥有或发行的上市或未上市的债券和上市的股票、抵押担 保证券、其他房托基金、及房地产产权的附带资产（如家具） 2 2 房托基金管理人 房托基金管理人 2.1 上市房托基金管理人应在新加坡有固定办公场所并应有不少于 100 万新加坡元的股东 资金新加坡基金管理人应有： a) 常驻首席执行官； b) 至少两名全职专业雇员 7 2.2 基金管理人及其首席执行官、董事和雇员应达到官方颁布的“适合标准指引” （指引 No： MCG-G01） 8 中相应的条件另外，基金管理人应： 4 为避免疑问，仅作为市场或销售代理的机构不被视为发起人/倡导人 5 当基金发起人、基金管理人或顾问是不止一个公司，（比如，X 公司和 Y 公司）的关联公司时，X 公司 和 Y 公司的所有子公司均被视为关联方 6 本条适用于后续申请例如，A 公司是基金发起人的子公司如果 B 公司是 A 公司的子公司，C 公司是 B 公司的子公司，那么 B 公司和 C 公司（等等）则被视为关联方 7 专业雇员指代表基金管理人从事投资管理、资产管理、融资、市场和投资者关系的职员 8 相关文件可查询：http://www.mas.gov.sg/masmcm/bin/pt1SFA_Guidelines.htm C-REIT 双周刊双周刊 2007 年第 2 期总第 2 期 4 本周刊中的信息均来源于已公开的资料， 中国房地产投资信托网站 （CREIT） 对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。
本周刊版权仅为宋林峰所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用 a) 有至少 5 年房托基金管理经验； b) 经受托人的同意，指定具有至少 5 年房地产投资和/或咨询经验的顾问； c) 聘任至少具有 5 年房地产投资和/或咨询经验的人员 2.3 当基金管理人根据 2.2（b）条款指定顾问后，该顾问无需独立于基金管理人，可以作 为中介寻求物业的买方/卖方或管理房托基金的房地产资产但当该顾问被指定为某物 业的市场代理后，仅在以下情况时，该顾问可以推荐房托基金购买该物业： a) 顾问向基金管理人披露其为该物业的市场代理； b) 该顾问与基金管理人无 1.2（f） （viii）所述关联 2.4 房托基金向顾问支付的佣金或费用不应高于市场水平 2.5 新加坡办公室应在基金管理人业务中扮演重要角色 在评定新加坡办公室所起的作用中 相关因素如下，但不限于： a) 董事会和管理委员会的组成和委任； b) 新加坡方面首席执行官和董事在形成投资战略和融资活动中的参与程度 2.6 上市房托基金的基金管理人人应在新加坡进行下列活动： a) 会计； b) 合规性监管； c) 投资者关系协调。
2.7 房托基金管理人依照《证券期货法案》 （Cap289）第 286（1）项的规定寻求管理基金的 授权应填写并递交 Annex2A 所附表格 3 3 房托基金受托人 房托基金受托人 3.1 受托人应以审慎的态度履行其职责，包括保障基金参与人的权利和权益 3.2 受托人应以合理的注意确保： a） 房托基金拥有的房地产资产具有合法的、可交易的产权； b） 以房托基金名义签署的合同（如租赁合同）是合法、有效的、有约束力的，并可由 或以房托基金的名义执行的 c） 基金管理人就房托基金的房地产资产购买充足的保险 4 4 信托契约有关解聘基金管理人和召集会议的条款 信托契约有关解聘基金管理人和召集会议的条款 C-REIT 双周刊双周刊 2007 年第 2 期总第 2 期 5 本周刊中的信息均来源于已公开的资料， 中国房地产投资信托网站 （CREIT） 对这些信息的准确性及完整性不作任何保证 本周刊版权仅为宋林峰所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用 4.1 房托基金信托契约应包含以下条款： a) 由基金参与人出席并全部行使投票权的普通会议作出的，简单多数通过的决议可以 解聘基金管理人； b) 应不少于 50 个基金参与人或代表不少于 10%已发行房托基金单位的基金参与人的 书面要求，普通会议可以被举行。
4.2 现有房托基金应在 2006 年 4 月 20 日前符合本段的规定 5 5 关联方交易 关联方交易 5.1 房托基金可以从关联方收购或向其出售资产， 或投资于关联方拥有或由其发行的证券 9 如果： a） 在招股书（如为房托基金的首次发行/发售）或通函（如在房托基金的存续期间） 中有明确充分的披露，应说明： i） 关联方的身份及其与房托基金的关系； ii） 资产被收购或出售的详细情况，包括对这些资产的描述及它们的坐落； iii） 资产被收购或出售的价格； iv） 评估的详细情况（包括评估人姓名，所用方法，评估日期）和评估值； v） 现有/期望的租赁回报； vi） 能够收到的最低认购额，如果交易是以房托基金收到所述认购额度为条 件；和 vii） 与潜在投资人决定是否投资于房托基金相关或与基金参与人决定是否批 准所建议的交易相关的其它事宜； b） 就首次发行/发售房托基金时进行的交易，计划已经签订协议，依照（a） （iii）项 申明的价格从关联方收购那些资产如交易取决于房托基金收到最低额的认购时， 协议应对此有所反映； c） 那些房地产资产的每一项， 已根据第 8 段的规定进行了两次独立评估， 其中一个估 价师由受托人独立委任； d） 那些资产的每一项，从关联方收购，价格不高于这两次评估中的高值； 出售给关联方，价格不低于这两次评估中的低值；而且 9 由特殊目的投资工具发行的房地产抵押证券不在此项所指范围。
C-REIT 双周刊双周刊 2007 年第 2 期总第 2 期 6 本周刊中的信息均来源于已公开的资料， 中国房地。