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1、中原集团深圳中原二级市场深圳顾问事业部 主讲人 张文 ShenZhen.07.2013,2013年中原集团赢销大赛最佳顾问项目 研祥光明产业园项目,4,各物业类型定位,3,2,1,前言,项目产业定位,产业地产基本概念,被称为“史上最严”的本轮房地产调控给中国房地产行业种种束缚和捆绑，住宅市场冷了，商业地产冷了，也催生出了产业地产热潮。是否预示着产业地产的机会来了？事实上，“荣升”下一座金矿的产业地产热了，却不像住宅是地产领域的肥肉，而是难啃的骨头，困难也重重。,本世纪初之前，中国的城市化都是由产业化来推动的，最近十年却变成了城市化推动产业化的方式。大多数政府对于一块区域都是先造城，再来引进产业
2、，然后利用这个产业的概念回过头来再进行相关房地产的招商和开发。产业已然成为房地产的修饰语，也就出现了产业地产这样的冠名词。那么，到底什么是产业地产？是为产业配套的地产，还是产业本身就是地产？到底是在做产业还是在做地产？不管承认与否，目前大多数开发商都是在用产业地产的概念在做地产。 那到底什么才是产业地产？它与住宅地产、商业地产的区别又在哪里？,4,各物业类型定位,3,2,1,前言,项目产业定位,产业地产基本概念,定义:产业地产是依托相关产业基础，实现产业价值链向上下游延伸，并通过地产载体最终打造高效完善的产业集群,相比住宅地产和商业地产，产业地产是一种复合地产，产业地产的开发和运作难度要高得多
3、。,其他配套,研发孵化楼,配套商业,写字楼,配套住宅,配套酒店,地产载体,工业厂房,产品设计,仓储运输,原料采购,终端销售,生产制造,售后服务,上游,下游,商铺,地产载体,产业地产的开发是基于产业清晰的情况对房地产产品的开发，产业是产业地产的灵魂，房地产产品仅仅是产业的一个载体，通俗的讲就是在产业的地产开发中要首先对产业进行研究。 以下将以研祥光明产业园这个项目做具体解读,4,各物业类型定位,3,2,1,前言,项目产业定位,产业地产基本概念,项目概况 ：项目位于城市新区中等规模的产业综合体,项目区位：位于光明新区高新区核心位置 项目面积：占地80052平米，总规划面积260000平米 项目业态
4、：包含四星级酒店、甲级写字楼、研发厂房、机械厂房、员工宿舍及餐饮休闲,项目属性界定,市场机会研判,开发商目标分析,项目发展战略,项目整体定位,项目物业发展建议,项目的思考：常规操作手法忽略了产业客户的成长性需求，无法对产业客户形成吸引力,社会客户,产业客户,产品,需求1：房子或者地产的需求改善了他们的办公环境,需求2：企业成长性需求扩大企业规模，提升企业效益,产业客户需求,因此在项目产品定位之前我们必须要对产业进行深入研究分析： 分两个步骤进行 第一，选择项目可以发展的产业方向 第二，确定项目可以引进的主导产业链条,城市发展及规划： 城市规划布局 城市发展趋势 城市发展战略,产业发展及规划：
5、产业优化战略 产业发展现状 产业发展方向,项目产业发 展方向初判,本项目产业发展方向：立足于城市发展及规划、产业发展及规划，对本项目产业发展方向进行初步研判,区域定位：光明新区具有重要的战略定位，未来主要发展方向为高新技术产业和生态旅游,光明城市副中心,5个城市副中心之一，规划为深圳西部高新技术产业服务中心，是促进高新技术产业协调发展的重要基地。,4大新城之一，确定光明新城承载起高新产业的核心空间，建设具有示范作用的生态新城。,确定西部高新组团（含光明、石岩）为八大组团唯一一个高新组团，功能定位为深圳市重要的高新技术产业基地和生态旅游基地。,光明新城,西部高新组团,光明产业建设规划：以光明高新
6、技术产业园区及三大产业集聚基地为重点，高标准规划建设十大专业产业园区,产业规划：以光明高新技术产业园区及三大产业集聚基地为重点，高标准规划建设十大专业产业园区 规划目标：到2015年，十大园区建设取得重大突破，光明高新技术产业园区基本达到全国一流园区标准，成为展示新区品牌形象的窗口,光明国际平板显示园：位于东坑、塘尾片区，占地面积约5.45平方公里。依托华星光电8.5代TFT-LCD项目，将园区打造成现代化、国际化一流的光电平板显示科技园区，科技研发和高端总部聚集的国际化战略性新型产业基地，到2015年，园区新整备置换产业用地80万平方米，引进一批大、中型平板显示上中游配套项目，实现产值500
7、亿元，带动新区平板显示产业产值实现1000亿元,光明LED产业园：核心区位于木墩片区，占地面积约2平方公里，在周边50平方公里范围内建设若干LED产业集聚基地，为核心区进行产业配套。到2015年，新整备和盘活产业用地100万平方米，引进一批LED上中游龙头企业，实现产值350亿元，带动新区LED产业实现产值1000亿元,光明高端新型电子信息产业园：核心区位于甲子塘片区，占地面积约3平方公里，周边50公里范围内建设若干电子信息产业集聚基地。以发展高性能服务器、大容量存储设备、工业控制计算机、笔记本电脑、数字视听等产品为重点，构建电子信息产业体系，大力发展软件产业。到2015年，园区新整备和置换产
8、业用地20万平方米，引进一批高端新型电子信息产业企业，推进落户企业快速建成达产，实现园区工业总产值400亿元，带动新区高端新型电子信息产业产值实现1000亿元,光明生物医药产业园：位于红坳片区，占地面积约2平方公里。建设完善生物医药产业公共技术开发、测试平台，GMP生物医药中试中心，促进产业集聚发展，形成深圳市重要的生物医药产业集聚区。到2015年，园区新整备和置换产业用地50平米，引进一批生物产业龙头企业，实现园区生物产业产值80亿元,光明上市企业总部园：位于德源木器厂地块及周边广深港客运站门户区，占地面积约0.7平方公里。到2015年，新整备和置换产业用地20万平方米，引进和培育30家上市
9、公司建设总部，实现产值300亿元。,光明创想科技园：位于中央公园周边地区，占地面积约2.7平方公里。到2015年，园区整备置换产业用地80万平方米，初步建成“创想新城”，实现产值150亿元,光明高新技术产业园区：涵盖光明、公明两个办事处，产权归光明办事处所有，共分七个产业组团全面建成后，年产值将达到400亿元,光明高新科技产业园区总体规划图,园区概况,总用地面积1472.35公顷，其中现状城市建设用地214.81公顷，占规划总用地面积的14.57%，主要为工业用地、居住用地和道路用地，其它商业、行政办公等用地较少，推平未建用地104.48公顷，占规划总用地面积7.10%；农田保护用地319.1
10、7公顷，占规划总用地的21.68%；其它用地（水域、耕地、园地、村地、牧草地、弃置地等）833.89公顷，占规划用地的56.63%,功能分布,规划区用地功能由产业区、配套服务区、公园、集中绿化区等组成 产业区是规划区的主体，占规划总用地的50%以上，产业区划分为七个产业组团，其中东部片区包括木墩组团、塘家东组团、凤凰组团三个产业组团，西部片区包括东坑组团、甲子塘组团、红坳组团、塘家西组团等4个组团,区域定位,建成电子信息特别是光通讯、光机电一体化产品的研发、制造和深圳市先进制造业的产业基地,项目发展机会点一：城市发展的带状推进与产业发展的点状布局在项目区域交汇，为项目发展带来多重规划利好,本项
11、目,城市发展：随着城市发展的逐步向外推进，区域便捷交通网络的优势已逐步凸显 产业发展：随着新进产业点状布局的展开，项目作为高速路口稀缺工业用地的优势亦将成为关注的焦点 城市发展的带状推进与产业发展的点状布局在项目区域交汇，本项目发展将综合考虑这两个方面的规划利好与发展需求,项目发展机会点二：城市发展的区域基调及意向与新型产业园区的发展方向契合，奠定了项目的高起点,未来的外向服务型园区所需的吸引力与城市发展的生态、低碳等表现形式不谋而合，园区在满足自身需求的同时，也迎合了政府的需求，可实现社会效益与经济效益双丰收 产业示范基地概念的构建与集聚效应的形成与区域现有的超前概念及高端定位走向不谋而合，
12、为未来区域各大型项目形成竞合关系埋下伏笔,项目发展机会点三：城市化进程向北铺开与产业的优化战略相契合，为将来项目与区域之间的良性互动提供了良好的平台,项目作为产业发展点状布局的下一个着陆点，产业优化战略的步伐与区域的城市化进程合二为一，为将来项目与区域之间的良性互动提供了良好的平台,如何借势三大机会点？ 如何承接城市发展与产业升级？ 如何准确定位项目的产业发展方向？ 。,我们需要一个全面、权威而且科学的产业分类方式，并对其进行系统的筛选,三次产业分类法：根据国民经济行业分类，可将全部经济活动划分为第一、第二、第三产业三大类,第一产业 定义：直接从自然界获取产品的物质生产行业 内容：农业，林业，
13、畜牧业，渔业，农、林、牧、渔服务业等,优点：国家官方标准，系统、全面、权威 不足：内容繁杂，对于差异化区域及环境的针对性不强,第三产业 定义：从第一、二产业中衍生出来的非物质生产行业 内容：信息传输、计算机服务和软件业，交通运输、仓储和邮政业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业、水利、环境和公共设施管理业，文化、体育和娱乐业 ，教育，居民服务和其他服务业，卫生、社会保障和社会福利业 ,第二产业 定义：从自然界中获取原料并加工的物质生产行业 内容：采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业,三次产业划分,资源密集度分类法：以各
14、产业投入的、占主要地位的资源为标准可再划分为劳动力密集型、资本密集型和技术密集型产业,第一产业,第二产业,第三产业,三次产业划分,资源密集度划分,劳动力密集型第一产业,劳动力密集型第二产业,技术密集型第三产业,劳动力密集型第三产业,技术密集型第二产业,资本密集型第二产业,再划分,劳动力密集型产业：劳动力密集型产业以大量使用劳动力为主，而对技术和设备的依赖程度低，生产模式较为粗放,劳动力密集型产业,以大量使用劳动力为主 对设备和技术的依赖程度低 粗放型生产模式,资本密集型产业：资本密集型产业的资本成本与劳动成本所占比重较大且每个劳动者占用的固定资本和流动资本金额较高,采矿业,资本密集型产业,资本
15、密集型制造业,电力、燃气及水的生产和供应业,通用设备制造业 专用设备制造业 交通运输设备制造业 电气机械及器材制造业 仪器仪表及文化、办公用机械制造业,煤炭开采和洗选业 石油和天然气开采业 黑色金属矿采选业 有色金属矿采选业 非金属矿采选业 其他采矿业,电力、热力的生产和供应业 燃气生产和供应业 水的生产和供应业,资本成本与劳动成本相比所占比重较大 每个劳动者所占用的固定资本和流动资本金额较高,技术密集型产业：技术密集型产业对技术和智力的依赖远超对其他要素的依赖，介二、三产业之间且更多表现为第三产业,源自第二产业,源自第三产业,技术密集型产业,对技术和智力要素依赖大大超过对其他生产要素依赖的产
16、业 精密性、高科技性、高智力型生产及研发、设计等，资源集约型生产模式,劳动密集型产业,？产业,项目特征,风险系数,经济效益,城市规划,片区基调,产业政策,产业趋势,适合本项目的产业发展方向,评判方法：我们需要对项目自身限制条件、城市发展和产业发展的机会点及契合度进行分析，逐步筛选出适合本项目的产业,项目自身条件,城市发展,产业发展,资本密集型产业,技术密集型产业,评判标准：打分法，即对劳动密集型、资本密集型和技术密集型产业进行分析并打分，找到最符合项目自身、城市和产业发展的产业,评判结果：,本项目适宜发展污染小、用地规模灵活、 资本投入少、产业较为高端的技术密集型产业,我们的方法：为了实现项目预期目标，我们将针对本项目运用一套系统、科学的标准筛选最适合本项目发展的产业表现形式,1,对技术密集型产业所囊括的各行
