城市土地经济-青岛cbd-11.4.15

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1、城市土地经济 (土地利用与空间结构),一、土地的特性与权属关系,几个关于土地的数字： 地表面积：5.1亿平方公里 陆地面积：1.49亿平方公里 可利用面积：0.7亿平方公里 我国耕地面积：截至2006年10月31日，全国耕地面积为18.27亿亩，比上年度末净减少460.2万亩。 全国人大农业与农村委员会：2011年2月，我国耕地面积约为18.26亿亩，我国人均耕地面积由十多年前的1.58亩减少到1.38亩，仅为世界平均水平的40 。,一、土地的特性与权属关系,一、土地的自然特性 1、固定性。 2、差异性。 3、耐久性。,一、土地的特性与权属关系,二、土地的经济特性 1、稀缺性。 2、区位效益性

2、。（location,location,and location） 3、边际产出递减性。“办公大楼经济高度”,一、土地的特性与权属关系,三、世界各国土地制度比较 土地所有权和土地使用权（使用经营权） 占有、使用、收益、处分 1、完全市场模式 ：土地是商品 美国：59%属私人，39%为公有（联邦：32%，州及地方：7%），2%为印第安人保留地 日本：23.7%国家所有，5.6%地方公共团体所有，70.7%为私人和法人所有 2、非市场模式：大部分社会主义国家 3、国家控制下的市场模式：土地最终所有权归国家或国家象征（如皇室） 英：永业权(freehold)和租业权(leasehold),一、土地的

3、特性与权属关系,四、我国土地的权属关系 国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。 国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。 有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。 土地使用权出让有拍卖、招标和协议三种方式。,我国农村多种地权形式 农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。 分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。 种类： 农户经营加“大稳定、小调整“ 山东平度县发起的两田制。 以机械化集体耕作为特点的苏南模式 以贵州湄潭县为代表的“生不增、死不减”制度 以浙南为代表的温州模式 以广东南海县为代表的土地

4、股份制,一、土地的特性与权属关系,我国城市土地所有制 改革开放前，我国城镇国有土地实行的是单一的行政划拨制度，土地使用权不能在土地使用者之间流转。 1988年4月，宪法删除了土地不得出租的规定，增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的规定。 土地管理法：国家依法实行国有土地有偿使用制度。 1990年5月，中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和外商投资成片开发经营土地暂行管理办法。 1994年7月，城市房地产管理法 1998年8月，土地管理法修订，12月发布土地管理法实施条例,二、地租理论与土地区位选择,一、西方经济学地租理论 威廉.配第：地租市场价格生产成本 ；地租是土地的恩

5、赐，而不是劳动的产物。 理查德坎蒂隆 ：地租市场价格生产成本利润 亚当.斯密：土地是地主的资本，地租是土地资本带来的利息。 大卫.李嘉图：级差地租 马歇尔：商业租金=转移收入+经济租金；土地供给的非弹性；“最高租金原则”。,二、地租理论与土地区位选择,二、马克思主义地租理论： 一切地租都是由于土地被垄断占有和垄断经营造成的；地租的实质是超额利润；城市地租的基础和农业地租一样，并由农业地租来调解。 地租分为绝对地租和级差地租. 级差地租1：由于土地肥沃程度不同或距离市场远近不同而产生的超额利润。 级差地租2：在同一块土地上连续增加投资，从而形成较高的劳动生产率所获得的超与额利润. 个别生产成本

6、个别生产价格 个别生产价格 社会生产价格 价值 （K） （优等地） （中等地） （劣等地） （售价） | | | 平均利润 级差地租 绝对地租 农业资本家获得| 大土地所有者获得 |,二、地租理论与土地区位选择,绝对地租的来源： 1、农业资本有机构成低于工业，等量资本投入农业可获得更多剩余价值。 2、土地所有权的垄断阻碍着资本自由进入农业，使农业的剩余价值较多的保留下来，不参与利润率平均化的分配。农产品不是按社会生产价格、而是按高于生产价格的价值出售。 3、农业资本家在获得平均利润之外，还能把农产品价值高于社会生产价格的部分缴纳给土地所有者，成为绝对地租。,二、地租理论与土地区位选择,三、地租

7、杠杆对城市经济的调节作用 1、绝对地租促使土地的集约经营。 2、级差地租影响城市产业的布局。 3、级差地租控制城市规模的膨胀。 4、级差地租调节国民收入的分配。,二、地租理论与土地区位选择,四、城市土地的投标租金 1、冯.杜能的农业国： 一个城市； 一片平原； 土地供给完全非弹性，且只用于农业； 运输成本与距离成正比； 农业生产的资本与劳动比例确定。,2、农业的投标租金（r）曲线 d:距离 p:产品价格 q:产量 c:单位生产成本 f:单位距离运费 :平均利润率 运输成本的变化引起曲线斜率变化,r(d),r(d)=qp-c-fd,0,B,d,二、地租理论与土地区位选择,五、城市土地的区位选择,

8、A,C,B,商业,0,E,A,制造业,E,F,F,居住,B,C,d,居住,制造业,商业,1、城市土地地租曲线,二、地租理论与土地区位选择,五、城市土地的区位选择 2、商业竞争促进城市中心区的形成,A,5/6,D,C,X,Y,M,B,3/4,1/2,1/2,三、城市土地使用制度与土地市场,一、城市土地使用制度的变革 1、城市土地国有制的建立 2、城市土地划拨制的弊端： 土地产权的模糊 土地资源的浪费 土地配置的不当 土地收益的流失 3、城市土地有偿使用制的改革 城市土地单一国有制 土地国有权和使用权分离 部分依法取得使用权的土地，可以进行商品化经营。 国家共用地继续划拨，其他用地使用权有偿转让。

9、,三、城市土地使用制度与土地市场,二、城市土地有偿使用的途径 1、相关税费： 土地出让金、土地使用税、土地增值税 2、征收原则：因地制宜，区分对待 按不同城市 按不同区位 按不同性质 按不同对象,三、我国城市土地市场的变化 计划经济时期，实行土地行政划拨制度，我国城市土地使用概况地说是“无偿、无限期和无流动性”的使用。 自20世纪80年代以来推行土地使用制度改革，实行土地使用权价格有偿有期出让土地，形成土地市场，市场逐渐取代政策成为城市土地资源配置的主要手段。 1992年至今：以开发区和大城市建设为主的城市化和民间资本介入城市建设阶段,四、城市土地市场的运行模式,城市土地,依附于房产交易让渡土

10、地使用权,企事业单位与个人建房用地,出售商品房时 让渡土地使用权,直接转让已开发 土地的使用权,房地产开发公司,一 级 市 场,城市原有土地 征用农村土地,三 级 市 场,二 级 市 场,市场竞争,市场竞争,垄断经营,土地来源,企事业单位与个人建设用地,城市政府批租,到期收回 转让收回 其他收回,完全的不受制约的市场会带来一定的问题，在城市发展中主要表现为： 1.市场只能体现少数集团的短期局部利益，往往与城市发展的长期方向相悖 2.市场在不能保证平等竞争的情况下可能助长投机行为，造成“泡沫经济”。 3.市场虽然促成土地的优化配置，但也可能危害社会利益和环境利益，产生负的外部性。 当政策和市场成

11、为土地利用的主要驱动力时，公众的意愿没有得到反映，这种土地利用决策往往得不到社会的认可，系统内部的排斥造成土地利用的不可持续性。 城市土地利用的演化就是政府、企业和公众相互博弈的过程。每一个主体的决策都会影响其他主体，反过来，也受到其他主体决策的影响。,城市各项活动占用土地,城市土地面积相对有限,不同地块交通可达性和地价各不相同,各项活动必然发生竞争,同类活动在空间上高度聚集,形成城市功能区,四、城市地域功能分区,阿瑟奥沙利文的公害分区理论 1.工业分区制。工业分区制可以将住宅用地与工业用地相分离，将污染源与潜在的受害者分开，限制工业污染的外部性，这种土地利用方式有助于提高社会福利，简便易行，

12、可操作性强。 性能分区制。性能分区制是对传统工业分区制的改进。政府为每个区设定性能标准，对企业污染设定上限，是一种鼓励消除污染的政策，给无污染企业更多选择生产地点的机会。 3.立体排污费制。排污费是一种针对污染征收的税收，处于效率的目的，这种收费应等于污染的边际外部成本，即增加一单位污染所带来的社会成本。,四、城市地域功能分区,特点 （1）功能区之间没有明显界线； （2）某个功能区通常包含其它一些功能。 分类： 住宅区：是城市最基本的职能，在各类功能区中占地面积最大 商业区：经济活动最繁华；人口数量的昼夜差别很大；建筑物高大稠密；中心商务区 工业区：不断向市区外缘移动趋向于沿主要交通干线分布

13、行政区 文化区 娱乐区,经济、历史、社会、行政因素,大厦垂直分布图,行政区,娱乐区,案例：青岛CBD的建设与发展,中央商务区的特征及其应具备的条件 功能特征。CBD实际上是市场经济体制下一个经济的枢纽机构。城市的经济、科技、文化等在此高度集中，成为城市的重要核心功能区。 产业特征。CBD以第三产业为主导，非传统的第三产业，而是代表当今最先进、最发达的第三产业，如金融、保险、证券、中介、信息服务等。 地理特征。是世界性城市，CBD在一定意义上已成为一个城市的代名词，代表整个城市最精华的区域。,案例：青岛CBD的建设与发展,人口特征。CBD是城市中人口密度最大的区域，具有最多的人流量，24小时人口

14、的变化值也最高，要求交通非常便利。 建筑特征。体现高密度建筑量的特征，一般建筑量都是上千万平方米。CBD往往是一个城市突出的景观，代表一个城市的形象。 地价特征。CBD是黄金地段，楼价、地价在该城市内部或一个区域内应该是最高的。,案例：青岛CBD的建设与发展,青岛市CBD的核心区域边界应该是： 东至燕儿岛路，西至东海一路，北接闽江路，南部到东海西路和东海东路的临海区域。核心区域总控制面积约2.9平方公里。 以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖福州路、南京路、山东路部分地区，现已形成商务区的中心。未来青岛的中央商务区，很可能跨越市南区和市北区，延山东路、南京路向北延伸。,案例：青岛CBD的建

15、设与发展,国家建设部提出的建设CBD的五个条件： 该城市具有一定的国际知名度和影响力； 该城市具有较强的经济实力，一般GDP应在1000亿元以上； 城市基础设施比较配套完善； 有一定的资金流、信息流； 有较集中的一批高素质、高水平的人才。,案例：青岛CBD的建设与发展,青岛市市南区建设CBD的有利条件 1地理位置优越 市南区地处山东半岛西南部，沿黄海绵延的海岸线分布，地理位置十分优越。 近年已形成一小时都市圈，三小时的服务圈和六小时的腹地圈，即以市南区为中心，一小时车程可辐射涵盖整个青岛所辖的七区五市；三小时可辐射至周边县、市和其他港口城市（如日照、连云港等），涵盖整个山东半岛；六小时的车程可

16、辐射到北京、天津、河南、安徽、江苏等地。,案例：青岛CBD的建设与发展,青岛市市南区建设CBD的有利条件 2楼宇资源充足 建筑面积在5000平方米以上的高、中档写字楼共80多座，总建筑面积约300万平方米，多集中在香港中路、东海路、南京路和山东路一带。各种档次楼宇齐全，能满足现代办公、商务活动的不同层次需求。,案例：青岛CBD的建设与发展,青岛市市南区建设CBD的有利条件 2楼宇资源充足 写字楼前期发展已形成良好的硬件环境和商务气氛，共有各类企业、商社等976家。 全市现有的180家海外商社办事机构，600多家外贸公司，70家航运船务公司，32家世界500强的企业办事处和区域总部，8家外资银行也大