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1、项目管理中心在全开发流程中的角色定位,2,主要内容,一、安联集团组织结构 二、开发流程 三、项目管理中心的角色定位 四、我的关注 五、沟通交流,3,一、安联集团组织结构,1、安联集团组织结构,安 联 集 团,人力资源及行政管理,财务管理 投、融资,审计法务,营销整合 品牌管理,项目及成本控制,工程质量管理 成本控制 供应商管理 合约及招投标管理,品牌建设 媒体介入管理 客户资源及客户服务 销售资源管理,投资管理 预算管理 战略融资 资金管理 成本管理 税收统筹 会计核算,人力资源管理 行政管理 公共事务 商学院,审计监察 法律事务 风险与内部控制 信息建设与管理 合同管理,战略发展 运营管理,
2、土地获取 企业并购 战略研究 计划管理 经营督导,商业地产 销售运营,商业地产规划、定位、销售、招商及管理 商户管理,4,一、安联集团组织结构,板块：安联地产、安心联行物业、新天际设计、建设集团 基本架构： 地产：控股公司+集团+城市公司+项目（部门） 物业：集团+总公司+分公司+项目 设计：设计+勘察+项目咨询+监理公司+造价咨询 建设：建筑施工+地基公司+景观公司+商砼站+物资站 建设集团+分公司+专业公司,5,2、邯郸公司组织结构,营销中心总监1,土地及发展中心 总监1,项目管理中心 总监1,财务中心 总监1,决策层,决策支持层,人力资源及行政部 经理1,总经理1 副总经理2 总经理助理
3、2,成本及采购管理部经理1,业务支持体系,业务体系,职能体系,见营销体系岗位及编制,区域拓展经理3,执行层,技术经理1,材料认证工程师1,工程资料员1,工程经理1,专业监理工程师 5,技术,工程,设计经理1,设计,外网配套工程师1,计划管理工程师 1,人力资源经理 1,保安队长 1,行政助理 1,行政经理 1,审图主任 1,报建经理 1,IT实施工程师1,6,一、安联集团组织结构,3、邯郸公司项目管理中心各岗位职责 工程经理：施工现场管理，周围关系维护，竣工验收移交 技术支持经理：招投标技术支持，技术委员会日常工作，市政配套手续办理 设计经理：图纸设计审查，规划、消防、人防、绿化等部门审批（发
4、展支持），基础数据提供（营销支持） 报建经理：项目前期手续及项目报建（土地证以后的所有手续）,7,一、安联集团组织结构,4、组织结构的变革 集团-区域公司-城市公司-项目公司架构； 城市公司：升格区域公司；决策层后撤，总监不再兼任，个别部门升格，部门细分； 项目数量2012年达到5个以上； 人数激增。,8,二、开发流程,1、土地拓展阶段： 信息获取：中国土地市场网、土地局储备中心、消息灵通人士、朋友信息； 土地获取方式：招拍挂、旧城改造、合作转让、土地一级开发等 土地招拍挂：流程。,9,二、开发流程,2、项目启动阶段： 召开项目启动会 确定方案设计单位 编制项目总控计划 编制项目定位报告 编制
5、土地阶段成本目标测算 编制项目现金流编制 编制方案设计任务书 项目团队成员确定 编制项目总体营销计划,10,3、规划设计阶段 概念设计（创意设计） 建筑方案设计 初步设计 施工图设计 图纸内部审查 施工图审查（基础处理、护坡）,二、开发流程,11,二、开发流程,4、报批阶段（前期手续办理） 项目核名 核准证办理 用地规划许可证 工程规划许可证 土地证 施工许可证 预售许可证,12,二、开发流程,5、销售及推广阶段 确定策划公司 售楼部开放 样板间开放 开盘方案 开盘 销控,13,二、开发流程,6、施工准备阶段 完成三通一平 招投标 基础处理、基坑支付进场 总承包进场,14,二、开发流程,7、施
6、工阶段 基础处理、基坑支付、土方开挖（甲方分包） 施工总承包 甲方分包工程（电梯、门窗、消防工程、地暖、精装修、室外管线、景观绿化） 竣工验收,15,二、开发流程,8、项目总结阶段 工程结算 项目利润分析 项目总结报告,16,三、项目管理中心的角色定位,1、土地拓展阶段 现场踏勘：缺陷、市场环境、水电暖配套完善度 经济技术指标测算：各建筑面积、层数等，规划条件是否可实现 建筑概念方案：满足成本测算要求 土地综合评估,17,三、项目管理中心的角色定位,2、项目启动阶段 项目管理团队组建；（工程管理团队） 产品定位；（专业策划） 协助完成围挡、地勘、监理、审图、地基处理、护坡、土方、总承包等招标；
7、（第一轮招标，共三轮；招标支持） 编制总体计划。（计划工程师牵头，分别编汇审批）,18,三、项目管理中心的角色定位,3、规划设计阶段 设计管理及设计资源整合； 概念设计外包，其余由新天际完成； 体现市场意识和发展眼光。,19,三、项目管理中心的角色定位,4、报批阶段 图纸及技术资料准备； 组织并参加专家会、联审会、规委会； 规划局、消防队、人防办、建设局等技术性较强部门沟通，协助手续跑办； 办理政府规定的总包、监理单位招投标手续； 办理施工用水电、渣土、排水、道路、绿化等手续 施工图审查及护坡安监局专家会。 报批原则：专业性、时间节点、执着精神。,20,三、项目管理中心的角色定位,5、销售及推
8、广阶段 提供销售数据及推广资料； 收集销售市场反应，贴近市场修订方案； 售楼部建设及硬装修； 配合销售开盘建设会所、大门、景观等,21,三、项目管理中心的角色定位,6、施工准备及施工阶段 此阶段为项目中心核心工作阶段； 全面完成进度、质量、安全、成本、文明施工要求；各职能模块协同； 招投标配合。,22,三、项目管理中心的角色定位,7、项目总结阶段 评价项目实施过程及结果，并与计划比对； 分析成功及失败； 积累数据及成熟经验。,23,三、项目管理中心的角色定位,9、角色态度 技术与管理； 市场意识； 前线与服务意识； 全局观及知识面； 甲方与乙方角色转换； 直接经验与间接教训； 温暖及专业支持；
9、 分工明确及责任； 执行力； 边界之处，上前一步； 与人玫瑰，手留余香； 高处立，低调行。,24,四、我的关注,1、土地获取 市场价值：位置、城镇化成熟度、售价、区域产品特点 缺陷：高压线、坟、钉子户 市政条件：水、暖、电、燃气 产品定位：高层或多层、高端或普通、配套原则,25,四、我的关注,2、规划设计 市场认可度（产品定位、户型、商业业态、面积分割等） 建筑成本 实用性 建筑立面形象、公共部位形象、景观 物业管理便利性 常识：层数、日照、70/90政策、廉租房、太阳能、现代简约风格、公摊、基础处理、建筑面积,26,四、我的关注,3、施工及验收 关注点：基础护坡方案经济性、关键施工单位选择、
10、总控计划、设计方案、设计方案的弹性空间、施工质量通病的预防、合作伙伴关系、无缝衔接（施工队之间、队内部、工种间等），细部处理及装饰材料选用 市政手续办理：提前量、节省费用的门道、程序及核心人员 竣工验收：内部验收（单户验收），外部专项验收、综合验收及弹性空间（规划、消防、人防、节能等） 水晶坊不能按期交房因素：市政配套（手续、开工时间）、验收。,27,四、我的关注,4、项目报建 程序、流程及关键人员关系 灰度空间把握 图纸质量与政府要求 报建速度与并联作业 报建人员的专业性与社会沟通能力,28,四、我的关注,5、营销推广 提供数据图纸是否及时准确 客户个性要求与变更是否落实，传递或沟通通道是否有效畅通 产品卖点是否挖掘到位 对营销支持是否及时到位（样板间、开盘、条幅）,29,五、沟通交流,30,谢 谢！,
