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1、专题报告,2012 年 3 月,一季度房企资金面将进一步恶化,报告摘要 2011 年，房地产开发企业资金状况属“紧张”区间，略好于 2008 年 2011 年全年，全国房地产开发企业资金状况综合指数得分为 0.60， 资金状况处于“紧张”的蓝色区间。随着房地产调控的深入，2011 年全 年房地产开发企业资金状况一路由“偏紧”趋向“紧张”，全年资金状况 略好于 2008 年的 0.57，属于历史第二低点。 2011 年，房地产开发企业资金来源中自筹资金比重创下历史新高 2011 年，自筹资金在房地产开发企业本年资金来源中的比重，高达 40.95%。2012 年 12 月份，自筹资金在房地产开发企
2、业本年资金来源中 的比重进一步升高，。预计未来，自筹资金在房地产开发企业本年资金来 源中的比重仍将进一步提高，房地产开发企业的非银行渠道融资能力将成 为企业新的核心竞争力。 2012 年一季度，房地产开发企业资金情况进一步恶化 根据 2012 年 12 月份房地产市场开发与销售数据，我们预计，除去季 节性因素的影响，商品房销售仍会同比下降，预计 2012 年一季度，房地产 开发企业资金紧张的问题将会恶化，可能接近甚至低于 2008 年水平。,执笔人：上海易居房地产研究院,杨红旭 苏艳 刘柳,电话：021-60868892,图 1,上海易居房地产研究院,专题报告,房企资金情况研究：一季度资金面将
3、进一步恶化 资金是企业赖以生存的命脉，房地产业作为典型的资金密集型产业，具有资金 需求量大、资金循环周期长、资金回笼速度慢等特点，因此对资金的依赖性更强， 对资金的良好运转要求也更高。随着房地产调控力度的加大，房地产开发企业的融 资环境从紧，企业资金问题面临着严峻的挑战。因此，房地产开发企业资金如何实 现良性循环，已经成为企业亟待解决的问题。本文主要从宏观角度研究全国房地产 开发企业资金运行现状，从楼市运行现状、金融融资环境和宏观经济形势三个角度 对企业资金状况进行分析；并科学建立一套房地产开发企业资金平衡评价指标体 系，有针对性的对全国房地产开发企业资金状况进行评价，有利于房地产开发企业 全
4、面了解行业资金现状，为相关部门制定政策提供科学依据，为企业提供行业资金 状况的客观参考。 一、房地产开发企业资金状况分析 （一）房地产开发企业本年资金来源现状 1、本年资金来源增速持续大幅下滑 本文以房地产开发企业本年资金来源作为资金来源指标。2011 年，全国房地 产开发企业本年资金来源 83246 亿元，比上年增长 14.83%，增速回落 12.1 个百分 点，增速连续两年大幅下滑。从历史数据看，2008 年房地产开发企业本年资金来 源的增速最小，为 5.71%，目前情况好于 2008 年。 1998-2011 年全国房地产开发企业本年资金来源 2,联系地址：上海市广延路 383 号文武大
5、楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868892,传真：021-60868811,亿元 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0,上海易居房地产研究院 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011,专题报告 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%,本年资金来源（左轴）,同比增长率（右轴）,数据来源：国家统计局 2、本年资金来源结构变化明显 （1）企业自筹资金比重创历史新高 201
6、1 年，企业自筹资金在房地产开发企业本年资金来源中比重高达 40.95%， 比上年提高 4.11 个百分点，比 2008 年的历史高位提高 2.3 个百分点。企业自筹资 金比重和企业资金状况呈现明显的负相关关系，在信贷紧缩、销售回款较慢的年份， 自筹资金比重往往较高。但是，在 2011 年，企业自筹资金比重提高，不仅反映了 信贷、销售渠道来源的资金减少，还反映了房地产开发企业非银行渠道来源的资金 增多，体现在房地产信托、房地产基金的格外活跃。 （2）国内贷款所占比重持续下降 2011 年，国内贷款在房地产开发企业本年资金来源中比重为 15.09%，比上年 下降 2.2 个百分点，已经连续两年呈
7、下降趋势。2011 年，由于 CPI 持续高位运行， 通货膨胀压力巨大，央行连续六次上调人民币存款准备金率，至 2011 年 6 月 20 日，大型金融机构人民币存款准备金率高达 21.50%，银行无钱可贷，房地产开发 企业资金链频频告急，相应的，国内贷款在本年资金来源中比重也持续下降。 （3）利用外资比重进一步下降 2011 年，利用外资在房地产开发企业本年资金来源中比重为 0.98%，比上年下 3,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868892,传真：021-60868811,表 1,上海易居房地产研究院,专题报告,降 0.12 个百分点
8、。由于受到严格监管，外资在房地产开发企业本年资金来源中的 比重一直很小，2011 年，在继续严格执行原有政策的基础上，限制外资进入房地 产的政策进一步收紧，利用外资在房地产开发企业本年资金来源中的比重进一步下 降。 1998-2009 年全国房地产开发企业本年资金来源结构变化,国内贷款,利用外资,企业自筹资金,1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年,23.85% 23.18% 23.09% 21.99% 22.77% 23.78% 18.4
9、0% 18.31% 19.74% 18.72% 19.20% 19.66% 17.30% 15.09%,8.19% 5.35% 2.81% 1.76% 1.61% 1.29% 1.33% 1.20% 1.47% 1.71% 1.84% 0.83% 1.10% 0.98%,26.43% 28.04% 26.91% 28.38% 28.09% 28.57% 30.33% 32.72% 31.68% 31.41% 38.65% 31.05% 36.84% 40.95%,数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院 （二）房地产开发企业资金使用现状 房地产开发投资完成额增速小幅回落。2011 年，全国房
10、地产开发投资 61740 亿元，比上年增长 27.9%，增速小幅回落 5.3 个百分点。2011 年，虽然全国房地产 市遭遇严厉调控，房地产开发投资完成额增速与上年相比有所回落，但仍高于 2008、2009 年的水平，并仍然领先于全国城镇固定资产投资增长速度 2.8 个百分 点。 由于投资的反应往往具有一定的滞后性，加上保障性住房建设的加快推进， 2011 年房地产开发投资完成额增速仍保持较高水平，预计未来一年，随着投资根 据政策作出的调整，以及保障性住房新开工目标的调低，全国房地产开发投资增速 将进一步下滑。 4,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：02
11、1-60868892,传真：021-60868811,图 2,图 3,亿元 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0,上海易居房地产研究院 1998-2011 年全国房地产开发投资完成额 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011,专题报告 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%,本年完成投资额（左轴）,同比增长率（右轴）,数据来源：国家统计局 1998-2011 年全国房地产开发投资和城镇固定资产投资增速对比 35% 30% 25%
12、 20% 15% 10% 5% 0% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011,房地产开发投资完成额增速,城镇固定资产投资增速,数据来源：国家统计局 （三）衡量房地产开发企业资金状况的主要指标分析 本文选取房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值、本年资金来源和投资 比、企业自筹资金占本年资金来源比重作为衡量房地产开发企业资金状况的主要指 标。 1、房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值分析 房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值，反映了房地产开发企业的资金 5,联系地址：上海市广延路 383
13、 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868892,传真：021-60868811,图 4,图 5,上海易居房地产研究院,专题报告,支出与收入的匹配程度。 2011 年，房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值为-13.1%，连续两年 为负差，缺口相比上年扩大了 5.3 个百分点，资金入不敷出的现象持续恶化。从历 史数据看，2008 年房地产开发企业资金缺口最大，本年资金来源和投资增速差值 为-17.7%，仅比 2008 年略好。 1998-2011 年全国房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值走势 40%,30% 20%,29.7%,10% 0% -10%,1.9%,-4
14、.9%,3.6%,1.0%,3.9%,5.0%,0.5%,3.7%,4.7%,7.9%,-7.8%,-20%,-17.7%,-13.1%,-30% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院 2、房地产开发企业本年资金来源和投资额比值分析 房地产开发企业本年资金来源和投资额的比值，在一定程度上反映了企业资金 来源对于资金使用的保障。 2011 年全国房地产开发企业本年资金来源和投资额比是 1.35，与上年相比降 低 0.15，资金保障能力不足的情况持续恶化
15、。从历史数据看，2008 年房地产开发 企业的资金保障能力最差，本年资金来源和投资额的比值为 1.27，仅比 2008 年略 好。 1998-2011 年全国房地产开发企业本年资金来源和投资额比值 6,联系地址：上海市广延路 383 号文武大楼五楼,邮编：200072,电话：021-60868892,传真：021-60868811,图 6,1.8,上海易居房地产研究院,专题报告,1.6,1.40,1.48,1.59,1.50,1.4 1.2 1.0,1.22,1.17,1.20,1.21,1.25,1.30,1.30,1.34,1.27,1.35,0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 199
16、8 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院 3、房地产开发企业自筹资金在本年资金来源中的比重分析 房地产开发企业自筹资金在本年资金来源中的比重，能够反映出企业的资金紧 张程度。当房地产开发企业当年的融资环境较差和资金回笼较慢时，自筹资金在本 年资金来源中的比重较大，企业资金状况紧张，反之则资金状况较好。 通常情况下，房地产开发企业自筹资金比重一般在 30%左右，与房地产开发项 目的自有资本金要求相对应。但在受政策调控的 2008 年、2010 年和 2011 年，这 一比重远超过 30%，尤其 2011 年，房地产开发企业自筹资金比重高达 40.95%，超 出 2008 年的历史高点 4.3 个百分点。 2011 年，房地产开发企业自筹资金比重创下历史新高，一方面反映了房地产 开发企业资金链的确非常紧张，但在前两项指标均优于 2008 年的情
