2008年烟台房地产市场调研

《2008年烟台房地产市场调研》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2008年烟台房地产市场调研（51页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、烟台市场调研,Financing proposals,2009.01 中国烟台,天享佳园韩国城,目 录 PART 1 总体市场分析 PART 2 各区域市场分析 PART 3 产品市场特征分析 PART 4 产品塑造方向建议 PART 5 项目定位 PART 6 价格定位,PART 1 总体市场分析,PART 1 总体市场分析,房地产投资情况,表一：房地产投资额,PART 1 总体市场分析,房地产施工情况,表二：房地产施工面积,PART 1 总体市场分析,房地产竣工情况,表三：房地产竣工面积,PART 1 总体市场分析,房地产开发情况,（烟台地区） 资料来源：烟台市统计局,总结：表一到表四看，

2、经过2007年和2008年连续超过20%的投资增长，2008年房屋 施工面积和竣工面积增涨较快，2008年受大环境影响烟台市房屋销售面积出现明显 下滑，市场存量房源逐渐增多，将加剧未来两年的房地产竞争局面。 注：房屋面积包含商业和住宅,表四：房地产销售面积,PART 1 总体市场分析,烟台房地产市场价格带分布,据统计，2007年烟台市商品房屋平均销售价格为2857元/平米，2008 年房地产价格稳中有升，但涨幅有所回落。 市内四区均价： 、开发区均价在40005000元/平米 、芝罘区均价在60008000元/平米 、莱山区均价在50006500元/平米 、福山区均价在35004500元/平米

3、,PART 1 总体市场分析,烟台房地产市场总体分析,近几年，整个烟台地区的房价一直处于稳步攀升的状态，烟台的房地产市场正在从三个方面进行融合： 价格保持稳定、销售量减弱；促销活动仅出现在普通楼盘 楼盘的品质越来越接近，建设高品质楼盘渐渐成为一种共识 烟台房地产市场的地域界限在淡化，原来相对比较独立的各个区域，现在正一步步朝着“大烟台”的方向迈进,PART 2 各区域市场分析,PART 2 各区域市场分析,各区定位,芝罘区作为城市中心，是烟台的经济、文化和交通的中心，经济发达、交通便利、人口众多，加之市中心土地越来越少，所以芝罘区的平均房价目前在市区中是最高的，均价已在7000元/平方米左右。

4、 芝罘区的高价房主要集中在中心区内，特别是滨海广场附近及南大街沿线，已成为高档公寓和写字楼的集中区域，世茂海湾1号323米的山东第一高度以15000元/平米的价格推出，更是树立了烟台顶级地产项目的标杆。 南部以及幸福一带，因为受到交通不便或周边环境的限制，影响了房子的价格，所以使得房价与市里有着不小的差距。但是随着交通状况的不断改善，城市基础设施的建设，这一情况正在慢慢得到改变。,1、芝罘区,PART 2 各区域市场分析,PART 2 各区域市场分析,2、莱山区,莱山区有着得天独厚的海景优势，位于滨海路一线的海景豪宅（如：星海湾、南山世纪城、御园、金海岸花园、东上海赋、银河怡海山庄等）价格昂贵

5、，拉高了莱山区的整体价格。 其次，烟台市政府以及其它一些政府机构的落户使莱山成为烟台新的城市中心，行政、文化、商业、体育、金融等方面的配套日益健全完善，对莱山区的房地产市场产生了很大影响，很多人都看好莱山区的发展潜力，因而选择在烟台未来的城市中心安家落户。 目前市府区域开发项目扎堆，且体量巨大，相互产生竞争压力，除促使开发商提高项目品质，完善营销思路外，对价格攀升也产生了一定的抑制作用。,PART 2 各区域市场分析,3、开发区,开发区近几年发展迅速，集中了烟台绝大部分的工厂企业，辖区内人口众多，特别是外来工作人员不断增加，为开发区的房地产市场带来了巨大的发展潜力和购房市场，进而吸引众多的房地

6、产投资商越来越关注开发区的房地产市场，并在此投资。 开发区房价的增长比例是市区当中最大的，均价现已达到每平米五千左右，特别是西部近期一系列靠近金沙滩的高品质海景住宅投入市场，如维亚湾、天马相城等，更是激发了开发区房地产价格的快速增长。,PART 2 各区域市场分析,4、福山区,福山区因为与芝罘区较远，自身大型的商业圈也没有形成，又没有开发区靠海的优势，因此住宅的价格相对较低，所以就成为了许多工薪阶层购房者和不少在开发区上班的购房者的第一选择。 正是由于没有外在的优势，因此福山区的楼盘多以低价格、高品质来赢得消费者的青睐。但是随着整个市场的价格上涨，福山的房价也随之快速走高，目前均价已达3700

7、元/平米左右。当价格优势在慢慢减弱，提高住宅品质，正成为福山区楼盘冲出重围的重要出路。,PART 2 各区域市场分析,西海岸,阳光丽景花园,阳光富景花园,金晖花园,阳光御景花园,金鑫家园,万光幸福家园,新世界花园,御景园,九隆广场,阳光100城市广场,福莱花苑,华侨新城,台湾村,东方花园,东上海赋,银海家苑,黄海城市花园,东方海洋花园,山水龙城,世茂海湾1号,馨逸园,天鸿凯旋城,1、芝罘区代表性楼盘,幸福板块,南城板块,只楚板块,中心城区板块,1、芝罘区代表性楼盘,PART 2 各区域市场分析,芝罘区配套成熟，领涨房价，占供应主体的普通住宅比例明显下降，商业、办公、高档公寓等物业的供应量逐渐增

8、加。 城市西扩，芝罘区西面只楚路沿线，将逐渐承担部分城市中心功能，升值前景较大。 只楚路、幸福路板块处芝罘房价洼地，目前价格稳步上升，项目周边只楚路板块住宅价格多层约6400元/，高层5700元/。 区域阳光100推出大户型度假公寓，市场反响一般。 从客户置业目的看，主要用于投资，其次用于年轻客户的过渡性产品，或二者用途兼用。,1、芝罘区市场分析,PART 2 各区域市场分析,南山世纪城1期,市政府,体育中心,南山世纪城2期,烟台大学,国际博览中心,黄金海岸综合项目,烟台大学总校,佳世客购物中心,PART 2 各区域市场分析,2、莱山区代表性楼盘,体育公园,本项目 天享佳园,星海湾,滨州医学院

9、,皇冠假日酒店,橡树湾,PART 2 各区域市场分析,2、莱山区代表性楼盘,PART 2 各区域市场分析,黄金海岸项目,韩国城项目,整个项目由北向南分三大区块：北部为长1千米的共建及商业风情街；由西至东依次为5星级酒店、主力餐饮店、风情商业街、高档商务会所、公寓式酒店。中部为高层和多层住宅；南部为别墅区。 规划总户数：3205户/套 配套：有一所24班小学，6班和3班幼儿园各一所,莱山区客群特征,1、城市中坚 2、拥有地位和财富的群体 3、国际人士,天享佳园 韩国城,目标客群,PART 2 各区域市场分析,2、莱山区市场分析,豪宅最集中的区域,处在金字塔顶端,PART 2 各区域市场分析,3、

10、开发区代表性楼盘,嵛景华城,银和怡海,正大国际,海信慧园,天马相城,海天花园,维亚湾,国奥天地,碧海绿洲,怡海翠庭,香山花园,怡景天地,临海君天下,华新国际,香江公寓,金域河畔,阳光嘉园,3、开发区代表性楼盘,PART 2 各区域市场分析,PART 2 各区域市场分析,3、开发区市场分析,1、直接竞争对手之间接近 天马相城、国奥天地、维亚湾等,3、客户层次明确 天马相城、维亚湾等客户群体定位高端，开发区私营企业主，个体工商业者，企业高层等；海信慧园以城市工薪阶层以及外来务工人员为主,2、同等规模竞争楼盘较多 如天马相城与国奥天地和维亚湾；海信慧园与正大国际和香格里拉等,4、客源以开发区当地为主

11、，与莱山区差别明显 主要以开发区当地人为主客群，市内芝罘区等其它区域较少到开发区购房。而莱山区客源广泛，对客户的吸引力强，房地产发展前景远胜于开发区,4、福山区代表性楼盘,PART 2 各区域市场分析,4、福山区代表性楼盘,PART 2 各区域市场分析,PART 2 各区域市场分析,4、福山区市场分析,1、福山区的房价相对来说上涨速度比较缓慢 2、通过低价格高品质吸引客户 3、客户群体集中在企业职工、东北客户等外来人员,中低端住宅集中的区域 房价的底端,处在金字塔底部,PART 3 产品市场特征分析,烟台四区住宅户型分析户型套数比例,备注：以上数据根据本次市调所取得的项目资料统计而出,特点：大

12、户型比例大 可以看出烟台市民购房能力较强，潜力巨大,PART 3 产品市场特征分析,PART 3 产品市场价特征分析,价格变化,从开发周期的角度看，这样的价差也形成了目前烟台中高端房地产价格的构成区间。 考察烟台高档住宅的市场态势，高档住宅的主力单价大都集中在6000-9000元/平方米，这部分物业是烟台高档住宅的主力军。,2004 年,2008 年,3372元/平方米,5000余元/平方米,烟台市区房价,2004 年,2008 年,5600元/平方米,住宅最高均价,15000元/平方米,PART 3 市产品场特征分析,价格推动因素,因素：烟台经济、环境、城市建设、周边大量富人阶层向市区迁移,

13、中高档项目在市场中孕育产生，价格提升较快,天马相城，5600元/平方米 广源天际，5700元/平方米 西海岸，6000元/平方米 南山世纪城，6100元/平方米 紫郡城，7000元/平方米 维亚湾，8200元/平方米 星海湾，8500元/平方米 阳光100，8800元/平方米 东上海赋，12000元/平方米 天鸿凯旋城，13000元/平方米 世茂海湾1号，15000元/平方米,PART 3 产品市场特征分析,投资价值取向,项目所处地段、景观及项目品质是决定上述住宅2008年成为市场主流的核心因素,体育公园周边 将成为烟台豪宅圈、富人圈 大大提升韩国城项目 投资价值,居住投资倾向：在烟台投资高档

14、住宅的富有阶层中，75%的人倾向于居住在海边 这其中又有89%的人倾向于莱山区,另外烟台市中心的土地稀缺使中心区域价格过高，这将压迫部分需求转向周边区域，未来开发区的海边和莱山区的市政府商圈，以及黄务周边市场将是未来居住 房产的发展重点,PART 4 产品塑造方向建议,PART 4 产品塑造方向建议,市政府搬迁后的几年，莱山区已经成为烟台市发展最快的区域,本项目周边配套日渐成熟，且向着高档次、高品质方向发展,本项目区域拥有烟台市独一无二的人文环境，大学、体育休闲等,随着周边项目交付居住，生活人气氛围会在短时间内聚集,佳士客、万象城SHOPPING MALL，商业配套日渐成熟,周边新开发项目均定

15、位高端，可以看出各大开发商均看好本区域,韩国乐天进驻万象城为本项目带来充足的韩国客源,PART 4 产品塑造方向建议,1、本次调研针对市民问的最多的一句话：你最想去哪个区买房子？ 100%的回答：莱山区,2、为什么？ 发展潜力大、发展的快、环境好、交通好、有层次的人多、市政府所在,3、什么样的房子吸引你？ 户型设计合理、居住舒适、配套较好,机遇给我们：烟台唯一的国际性社区、做好产品本身是硬道理！,机遇给我们：充足的客户群和非常高的区域价值认同,机遇给我们：项目在烟台高端豪宅区内、发展速度快,机遇给我们：已具备了较高的品牌知名度,PART 4 产品塑造方向建议,品质,南山世纪城,星海湾,价格,*

16、项目,随着房价上涨和市场环境的变化，烟台市场超大户型的销售遇到阻力，我们应避免超大户型和总房价过高的产品！,PART 4 产品塑造方向建议,莱山区特别是本项目周边 已经成为烟台高档住宅的孵化基地,居住观念：烟台人传统 住东不住西,项目具有高端住宅的硬件基础,充足的客户群保证,因此，烟台市民倾向于居住在莱山区而非开发区,成功,PART 5 项目定位,把握区域的特点是我们的立足点，将区域优势转化为市场价值按照市场的城市功能定位开发所需产品 减少与市场定位矛盾产品所带来的市场风险,PART 5 项目定位,引 言,PART 5 项目定位,烟 台 高 端 住 宅 样 板,市场定位,机关事业单位公务员 企事业高级职员及中高管理层 韩国侨民及其他外国侨民 高校教师、教授、文教卫生单位医生、律师等 从事文化、轻工、电子、科技、娱乐等产业的私营企业主 从事商业/商务经营的股份制公司重要管理者 政府和国有企事业单位的领导阶层,客群定位,PART 5 项目定位,取向。对于这类客户来说，户型的总价比单价更具有说明意