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1、淮南民生置业有限公司 07年4季度市场调研报告,目 录,第一部分 区域市场总况,第二部分 宏观调控总况,第三部分 主要竞争对手分析及年度回顾,第五部分 08年市场预测,一、第四季度相关政策及可能的市场反应 二、年度调控政策,一、竞争对手 二、竞争对手概况 三、银鹭万树城季度回顾 四、主要竞争对手SWOT分析,08年度市场预测,一、淮南区域房地产第四季度概况 二、淮南区域房地产2007年度总况回顾,第四部分 应对策略,一、客户拓展 二、广告投放分析 三、与工程设计结合分析,宏观市场,一、淮南区域房地产第四季度概况 1、住宅类商品房上市面积(数据来源：淮南房产局资料),第一部分 区域市场总况,可以
2、看出:11月份上市面积最多，其中高层的面积以及套数都要比多层多.数据反映目前淮南市场的高层供应量正在逐渐加大，多层的供应逐渐减少 (部门观点:这一定程度上反应出淮南市场开始对高层住宅产品的认可.而我们是以多层为主，在市场竞争中比较有优势)。在上市的多层户均面积方面分别达到110.1平米、109.6平米、112.6平米。(部门观点:中等面积户型在淮南市场容易接受的),在销售方面十月份最多达到了11万平米多，11月份次之，12月份最少。多层的销售面积比高层的销售面积要多，与上市可售产品类型正好相反，但是没有上市的反差这么大。我们认为;淮南市民还是以购买多层为首选、但是目前市场上的多层供应量并没有多
3、大，而我们多为多层，在上市时销量应该是不成问题的。,住宅类商品房销售面积(数据来源:房产局资料),销售量与供应量分析,来源：淮南房产局资料,从上图中可以看出：供应量在11月份时达到最高峰，而销售量来说呈逐渐下降趋势，这也与天气的原因有关，与国家的调控政策有直接的关系。,交易户型分析,来源：淮南房产局资料,在整体上供应实售与上市比例为110.8，实售比上市高10.8个百分点。 在交易户型上来看两室两厅的比例达到33.5，三室两厅的比例为最高达到了35.8，三室两厅及两室两厅的比例达到了2/3多，三室一厅为15.7，比例较高我们应该适当的设计一些这样的户型，以满足市场的需求。,销售价格走势分析,来
4、源：淮南房产局资料,从上表中可以看出：1012月份淮南市场房价呈现下降趋势，主要原因为天气转冷，人们的户外活动减少，购买房屋的可能性减少，存在开发商降价卖房的可能。田家庵区的均价比淮南市场的均价高了不少主要原因:田家庵为主城区，为市区生活配套以及各项都比较齐全，为大多数市民意向购买的区域。,二、2007年度总况回顾,住宅类商品房上市面积,07年房地产投资达到30.9亿元，较06年增长31%；全年的开工面积123万平，较06年有下降，竣工面积192万平，较去年增长33%,来源：淮南房产局资料,住宅类商品房销售面积,从上市与销售来看，07年没有销售的面积为90052平米，套数为1403套；07年商
5、品房空置较上年增长一倍，达到28万平；上市多层与高层的比例为1.168：1，销售多层与高层的比例为1.610：1；可见高层上市相对比较多，而多层的销售相对较多；可见淮南市民对多层的需求相对较多。我们上市是符合淮南市民的需求的。,来源：淮南房产局资料,销售量与供应量分析,从销售月份来看：1、8、9、10、11月份的五个月的销售均超过了10万平米，也印证了房地产界“金九银十”4、5、6、7、8、9、11月份的上市也均超过了10万平米，只有9、10、12月销售量超过了供应量，从07年来看我们3月份的开盘销售应该是很好的。,来源：淮南房产局资料,交易户型分析,从上表中可以看出： 一、三室一厅实售与上市
6、比达到了160.5，四室三厅及以上的比例达到了295.8，可以看出这两种户型的供应量偏少，我们可以在这两种户型上下一点文章，以满足市场的需求。 二、在销售的户型中二室二厅的比例为30.7，三室两厅的比例为51.1；可见这两钟户型是目前市场上需求最大的户型，也是各个开发商应该把握的，所以我们在全部都有的情况下就要做好做优。,来源：淮南房产局资料,销售价格走势分析,来源：淮南房产局资料,07年的房价最高值为2547元/平米，为10月份创造；最低值为2181元/平米，为3月份创造；最低值在3月出现与去年是2月中旬春节有很大的关系、另外三月份淮南矿业集团大量危旧改造房上市销售特别是西部地区的也大大拉低
7、了全市的均价，最高值出现在10月应该是正常水平。 从07年淮南市的房价来看：07年淮南的房价稳中有降，并没有多大的上扬。,第四季度政策及可能的市场反应,第四季度的房地产法规主要有： 2007年10月31日：外商投资产业指导目录 国家发改委联合商务部发布了外商投资产业指导目录（2007年修订），其中指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时，将“普通住宅用地开发建设”从鼓励投资类别中删除。,第二部分 宏观调控总况,2007年11月14日：廉租住
8、房保障资金管理办法 财政部正式出台廉租住房保障资金管理办法。规定廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，明确了廉租住房保障资金来源的八大渠道，这些渠道包括公积金收益，以及市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金等。,2007年11月27日：廉租住房保障办法 建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局和国家统计局等九部门联合发布了廉租住房保障办法。其中进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。办法中提出，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结
9、合。,2007年11月30日：经济适用住房管理办法 建设部、发改委等七部门联合发布经济适用住房管理办法。明确指出只有城市低收入住房困难家庭可以购买经济适用房，并且只能拥有有限产权，转让时政府可以优先回购，单套经济适用住房的建筑面积也被限定在60平方米左右。 大量经济适用房的出现必将对房地产开发造成一定的影响，特别是在淮南这样经济不是很发达的城市。,2007年12月11日：二套房认定以户为单位 中国人民银行昨晚发布了关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，最终确定，以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。人均住房面积低于当地平均可按首套执行，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家
10、庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。公积金贷款也算入房贷次数。“已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。”而此处所指的前款规定就是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数，和已利用银行贷款购买首套自住房的家庭。这意味着，如果一个家庭已经利用住房公积金贷款买了一套房子，再向商业银行申请贷款买房，就会算做第二套。 二套房的认定将会减少投资客，也将会进一步稳定房价。 央行07年十次调整存款准备金率，其中在第四季度进行了三次调整，存款准备金率的调整帮助央行回收8000个亿的流动性资
11、金。可能会对房价造成一定的影响。,2007年被业界称为“宏观调控落实年”，尤其是关于土地、物权和保障性住房的政策，给楼市的规范化运作带来极大的震撼。 2007年1月25日，国税总局出台关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知。 3月16日， 全国人民代表大会第五次会议表决通过中华人民共和国物权法。 3月29日， 商务部出台关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见。 3月29日 ，建设部、国家发改委、工商总局等八部委联合国家发改委、工商总局等八部委房地产市场秩序专项整治工作方案。 5月23日，商务部、国家外汇管理局 出台关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知。 8
12、月7日，国务院发布国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。 9月21日，国土资源部出台招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定。 9月27日，中国人民银行、中国银监会发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知。 9月30日，国土资源部发布关于认真贯彻国务院关于解决城市低收家庭住房困难若干意见进一步加强土地供应调控通知。,二、年度调控政策,一、竞争对手 目前淮南共有74个楼盘，但是一些小盘基本上对我们构不成太大的威胁，综观淮南市场，从物业类型、规划、景观、户型、价格等方面综合考虑和我们形成直接竞争的有以下几个楼盘：,第三部分 主要竞争对手分析与年度回顾,二、竞争对手概况,来源：淮南房产局资料以
13、及日常调查,来源：淮南房产局资料以及日常调查,来源：淮南房产局资料以及日常调查,三、银鹭万树城季度回顾,本期以银鹭万树城为重点分析对象：本期内银鹭万树城的均价走势为：2522元/平米、2540元/平米、2490元/平米;本期内成交面积为2996平米、1314平米、1115平米；成交套数为：21套、8套、7套。,来源：淮南房产局资料以及日常调查,四、重点竞争对手SWOT分析,优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）、威胁（Threats） 优势（Strengths）： 地理位置较好、位于新体育馆对面、距离苏果超市以及市政府等较近。 1、价格合适
14、、提价策略合理，开盘初始价为25002600元/平米，目前已经涨到3000元/平米。 2、口碑营销做的较好，前期在淮南市场打下了良好的市场基础。 3、抓住了淮南市民的喜好树，是回家的方向；抓住了淮南市民急切改变居住环境的心理。,劣势（Weaknesses） 1、位于淮化集团的下风向，空气污染较为严重。安城铺附近新开了一家蓝天化工厂，对它的影响更大。 2、规划不合理，别墅毫无私密性、且小高层位于整个小区的南面，遮挡了小区的阳光。 3、交通通达度不够，目前交通不是很方便，没有直达的公交车。 4、目前的配套不是很完善，居民生活不是很方便。,机会（Opportunities） 1、位于化肥厂的下风向，
15、是威胁也是机会、可以抓住这个机会，大打绿化牌。 2、目前朝阳西路已经全线贯通，交通在交房的时候应该是很好的 3、与惠利、广场、长城等小区形成一个大型的居住区，以后的配套及交通会相当的便利。 威胁（Threats） 1、目前颐园豪景、绿城花园特别是惠利正在销售，对自身的销售也构成了很大的威胁。 2、民生淮河新城即将面世，对银鹭的威胁是非常大的。 3、后期的小高层以及别墅的销售压力，由于其他多层楼盘的上市，会相当大。,一、客户拓展,目前淮南市主要行业为矿业、电力、化工行业，从业人数达到15万以上，从目前民生会员从事行业分析：,民生会员居住区域分析:,来源：客服部,第四部分 应对策略,从以上的图表可
16、以看出： 在从事行业来看：矿业集团占到了1/5多。居住区域看：田区3/5以上、谢八两区占到1/5多。我们应该加强对矿业集团以及谢八两区域的重视程度，应该加强对这些的专门营销。 在这一段时间，我们针对淮南市民做了一些房地产方面的抽样问卷调查，在300份问卷中显示：知道民生淮河新城的217人，不知道的83人。知道的比例为72%,不知道的比例为28.作为淮南第一大盘我们并没有做到在淮南人人皆知，我们应该扩大影响，打造高知名度、高影响力的的大盘。,二、广告投放分析,在这一阶段，属于房地产的一个淡季，只有少数几个楼盘如青年守则、领城等开盘销售，在这一阶段各楼盘新增广告如下：,由于淮南的户外资源比较紧缺、好位置又比较少，在年底之前属于广告的淡季，但目前很多广告位已经签署。我们在前一段时间，也拿下了两块位置不错的户外、但由于种种原因没有拿下，建议拨出专门的广告费用，不至于一些的广告空闲的时候拿不下来。 在市场调查的获知途径中其中报纸16、电视31、广播8、户外26、公
