《2010年合肥房地产市场滨湖时代广场年度推广策略报告精选》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年合肥房地产市场滨湖时代广场年度推广策略报告精选（45页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2010.5 大观广告 滨湖时代广场项目组,谨致：安徽高速公路房地产有限责任公司,高速滨湖时代广场,年度推广策略报告,目录,一、合肥房地产市场分析,二、滨湖区房地产市场竞争分析,三、项目上阶段销售状况分析,四、项目下阶段推广策略建议,五、项目下阶段推广执行建议,Chapter 1,合肥整体房地产市场分析,9月份整体市场表现, 9月份合肥全市各类商品房成交套数再次过万，连续4个月破万，销售行情延续高涨的走势。 9 月份合肥市区商品房成交量出现小幅上涨，环比上月成交套数上涨354套，涨幅为2.8%； 成交面积环比上涨5.0万，涨幅为4.1%。, 9月份合肥市区各类商品房成交价格平均为4666.2元
2、/，环比上月价格出现较大幅度的上涨，涨幅超过100元，达163元/，环比上浮为3.6%。,全国范围“金九”效应正在加速衰退，但是合肥却独善其身，依然保持高交易量，受到全国性的影响极小，说明合肥房地产销售基础和环境具备坚实的背景，消费需求转化成实际消费的效果明显。 本地将会顺应走势，继续保持成交量的稳定性，受全国楼市波动影响程度依然较低。,9月份整体市场表现,备注：面积单位为万。,商品房成交区域分布：,9月份整体市场表现, 滨湖销售傲视全城 滨湖住宅9月份住宅成交套数为4354套，环比8月份的4417套， 下降了63套， 降幅达1.4%，占全市总套数的39.4%, 销售面积高达48.1万，环比上
3、月却上涨了3.1万，占总量的超过4成，高达42.7%。 区域间成交量差距加剧 滨湖 、蜀山区成交量之和占全市总量超过一半，而其他包河、庐阳、政务等主销区域的销售量出现下滑，使得本已成交区域分布的不均衡程度加剧。,9月份住宅成交价格,9月份合肥全市住宅成交均价为4316元/，其中包河、高新、蜀山、政务和瑶海5区高于全市均价，作出正值贡献；而庐阳、新站、经开和滨湖 4 区对全市均价作出负值贡献，同时滨湖唯一一个低于4000元/的区域，但由于滨湖的住宅成交量大，占全市总量的比重极重，故但仍对全市住宅均价的走势起到决定性的作用。,9月份住宅销售金额,滨湖再占鳌头 9月份合肥市区住宅成交总金额为48.7
4、6亿元，环比上月增加了0.23亿元，环比涨幅为0.5%。其中滨湖以18.77亿元的绝对优势，连续 2个月高居榜首位置；而蜀山以8.16亿元的成绩位列次席，包河以4.83亿元紧随其后，位列三甲。,9月份成交均价走势,09 年以来，合肥楼市 4 月和 7 月住宅均价环比下跌。其 4 月份由于各楼盘想抓住销售黄金机遇，频频推出优惠促销政策，致使全市宅价微弱下跌，定性为市场行为致使宅价微降；而 7 月份则是由于政府集资房和经适房对市场冲击，使均价出现均价下跌 89 元/，也是09年来最高跌幅，另扣除集资房和经适房的影响，7月合肥宅价仍然上涨90元左右。,9月份成交金额走势,2009年1-9月份，合肥楼
5、市住宅商品房共计回笼315.6亿元现金。 住宅成交总金额总体呈现急速上升趋势，自 4 月份开始逐月打破上月的创造的最高纪录，8、9月销售量虽然连续两个月微弱下降，但是受成交均价的上涨因素，使得成交总金额也在高基数的基础上，仍然呈现小幅上升走势。,住宅新增供应,滨湖新增供应量再创新高 滨湖 9 月份实际新增套数为 2657 套，环比上月减少 672 套，减幅超过 2 成，高达 20.2%，占全市住宅供应总套数的27.8%；新增面积26.0万，环比上月下降了7.5万，降幅也超过2成，高达22.4%，占全市住宅供应总面积的28.3%。,Chapter 2,滨湖区房地产市场竞争分析,滨湖区9月市场表现
6、, 滨湖住宅销售套数微弱下降 面积大幅上升 2009年9月份，滨湖住宅销售4354套，环比上月减少了63套，降幅为1.4%，且销 占全市销售套数总数的 39.4%的比例，为合肥全市比重最高的区域，环比上月比重下降个百分点； 销售面积为48.万，环比增加3.1万，涨幅 6.9%，继续刷新和创造滨湖区单月成最高记录，且占全市总成交面积的42.6%，环比上月比重，增加了2个百分点左右。, 滨湖区住宅价格涨幅达到103.9元 滨湖9月份住宅销售均价为3901.7元/，环比上月增加103.9元/，涨幅为2.7%。滨湖住宅价格本月以超过百元的幅度上涨，同时在超越上月刚刚创造的最高值，创造滨湖住宅价格新高。
7、, 滨湖可售量下降超过2成 滨湖新区经历5、6、7月连续三个月可售量都呈现较大幅度的上涨之后，9月份顺应 8月份的走势，可售量继续下降，只是本月的下降幅度明显高于上月。,滨湖区在售项目,最新发售项目： 高速.滨湖时代广场1期 目前在售项目： 滨湖世纪城 5期 滨湖假日（7、11、14栋） 滨湖明珠（尾盘） 滨湖品阁（尾盘） 即将上市项目： 书香门第 2期 棠溪人家 1期,滨湖区9月在售项目,主要竞争对手,销售均格：4350 销售状况：2009年9月，滨湖世纪城徽贵苑、徽昌苑、临滨苑、徽杰苑、观湖苑住宅总计网上备案套数3755套，总销售面积为414112.16（徽贵苑为124060.95，徽杰苑
8、为59933.23临滨苑为81462.09,徽昌苑面积为90343.18,观湖苑面积为58312.71） ， 再度成为合肥市本月楼盘销售面积、销售总额、销售套数三项第一。销售势头再度攀升，接连数月领跑合肥房地产销售市场。 现主要销售户型：7292两房,产品亮点：全景观舒适户型与优势双学区；小区规模大，配套比较完善、设 施齐全；均价低于周边楼盘至少200元/；合肥重点发展区域，升值空间大。,滨湖世纪城,销售均价：4600元/平米 销售状况：10月18日开盘共推出了660套精品房源。此次开盘分别推出了7#、11#与14#三栋高层，一开盘就售出近400套房源，占推盘量的60%。滨湖区的飞速发展与优质
9、的学区，让滨湖假日备受购房者青睐。,现主要销售户型： 分别为86.91平米与87.95平米， 此次推出的都是经典2房,产品亮点： 双学区配套，其中87.95平米的户型还将赠送大面 积空中花园。,蓝鼎滨湖假日,主要竞争对手,Chapter 3,项目上阶段销售状况分析,项目开盘推出房源,因大量内部认购，本次开盘本项目共推出1、2、3、5、6栋共181套房源,房源认筹情况,综上所述，亲子户型和6栋西侧大户型是一期较为滞销的户型，但剩余量极少,Chapter 4,项目下阶段推广策略建议,问题一,剩余100套房源需不需要再推广？,从市场角度分析, 100套房源完全可由市场自然消化 从上文合肥整体市场及滨
10、湖市场分析可看出，合肥楼市目前需求量旺盛，滨湖区更是 合肥楼市的购房焦点区域，每月产生巨大的成交量，本项目作为滨湖区的典型项目之一，完全可凭借自身知名度和项目价值被上升市场自然消化，对目前剩余房源集中推广，将会造成推广费用的浪费。, 剩余房源不必急于消化 本项目住宅部分在本阶段已推出大半，第二期产品相对所占比重较小，现剩余单位可 慢慢由市场消化或与二期一起推出，既可增加二期房源，又可随楼市价格上涨，实现 溢价销售, 剩余房源在现阶段市场竞争力不强 从上文竞争市场分析可看出，本项目主要竞争对手滨湖世纪城、蓝鼎假日目前均主推 90以下中小户型，恰好是滨湖区最受热捧的产品，本项目现在推广可能受到不良
11、效 果，所以最好留在线下、或二期消化,从项目角度分析, 亲子户型可分拆销售 亲子户型由49+89两套房拼成，可拆开为两套小户型，宜投资、宜居住，将来可 溢价销售, 节省推广费用 线下消化剩余房源，可节省推广费用，将推广资源用于更长远的目标，实现项目的 科学化、集约化营销推广,因此，本案认为下阶段不必对 剩余房源针对性推广,问题二,项目下阶段还需不需要推广？,可以预见的是，此后的产品将面临全新的推售局面 很可能没有大批内部团购，要直接面对市场竞争 相对内部客户，外部客户需要一个深度认知项目的过程， 才能促成购买 价格需提升，实现价值最大化,从项目长远销售分析,有良好的推广延续 才能促成下一期产品
12、热销及价值最大化,从项目长远销售分析,但不能简单的“叫卖”二期产品,吊足市场胃口 二期要明年才能推出，在销售空挡内，下阶段推广首先应加深市场对项目认知、提升项目附加值，在市场“聚势”的局面下，以“珍稀待售”的姿态，为二期顺势推出奠定胜局。,下阶段推广战略,（一）产品价值深化 对上阶段项目亮相进行补充。完成项目品质、价值的再度深挖、提炼，加深市场对项目的认知、认可，奠定二期推出热销的客户基础。,（二）企业品牌提炼 “高速地产”作为“高速公路集团”的核心成员，拥有雄厚的资金实力、 专业素质和高度社会责任感，这是项目附加值的可靠来源，能有效 抬升项目的市场认同和价格预期。,下阶段推广,产品价值深度阐
13、述客户认知加深,较高价格热销,企业品牌推波助澜客户认同，价值预期提升,二期推出,下阶段推广战略架构,Chapter 5,项目下阶段推广执行建议,【两大战役 承上启下】,第一战：产品战 【推广时间】 2009年10月11月中旬 【推广目的】 加深市场对项目认知，最大程度吸引潜在客户 【执行策略】 1、整合公关活动，以“开盘热销”为话题，撬动市场热点，吸引购房 者对项目关注 2、通过公关活动，维护与老客户关系，为二期销售巩固已有客户资源 3、完善现场对项目价值的包装和展示，给客户名副其实之感，增进市 场认同,第一战：产品战,推广主题,一座城，改写了另一座城,第一阶段“未来城中央”告知了市场项目是什
14、么。承接第一阶段的推广成果和 热销效应，以本主题告知市场项目怎么样，并把项目抬升到给城市， 给合肥生活带改变的形象高度。,第一战：产品战,第一战：产品战,软文式新闻造势 一些人可以拥有，一些人只能见证 滨湖时代广场印时代举行封顶仪式暨建筑材质展 一座城，改写了另一座城 滨湖时代广场印时代，热销背后的”质上主义“ 印时代，让合肥生活更有想象 众望所至，皆在“质上”价值 中心城，未来城，集大成,“印 证品质” 封顶仪式暨建筑材质展,公关活动,第一战：产品战,【活动目的】 制造项目事件，全面展现项目品质， 并配合媒体炒作，引起客户关注，加深市场对产品了解。 【活动方式】 利用11月中旬项目封顶节点，
15、在营销中心内 开辟区域对项目建筑材质、环保设备等进行实物、图文展览， 达到告知产品价值的目的，,“印 证品质” 封顶仪式暨建筑材质展,第一战：产品战,第二战：品牌战 【推广时间】2009年11月中旬2010年10月中旬 【推广目的】通过企业品牌价值的树立，提升客户信任度、认可 度，为二期开盘增加附加值 【执行策略】 1、以品牌事件展开宣传攻势，立体式营造品牌印象 2、做好现有客户的维护工作，利用口碑效应增强品牌声誉,第二战：品牌战,高速地产，高质生活提速商,推广主题,高速地产是安徽高速公路的核心成员，在品牌塑造上，首先应继承 安徽高速公路母公司为道路“提速”的价值理念，并融合房地产“美好生活”
16、的行业价值观， 因此本案提出高速地产“为品质生活提速”的品牌主张,第二战：品牌战,新闻造势 高速地产，让合肥与国际生活加速接轨 从公路到居住，不变的是品质一路“高速” 新VI体系发布，高速地产品牌再“提速” 高速地产，合肥高质生活提速商,“高速地产”新VI系统发布 【执行重点】 1、标志 2、标准色及标准字 3、标准组合 4、在各种物料的应用,品牌动作,滨湖时代 印证经典,第一战：产品战,公关活动,“滨湖时代，印证经典” 2010-2011产品宣讲暨业主答谢会 【活动目的】 借项目热销事实之题发挥，制造社会热点，引起各界人士发言，吸引客户关注，并通过对后期产品的“宣讲、爆料”，加深市场兴趣。 【活动方式】 在项目营销中心举行自助式答谢酒会，现场举行2010-2011产品宣讲（主要为后期产品规划、一如既往保
