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1、物业管理法规,目录,物权法 物业管理条例 住宅专项维修资金管理办法 物业管理企业资质管理办法,物权法,物权法的概念和调整范围 物权的概念、特征、物权法定主义 物的种类与分类 物权与债权的区别,物权法的概念和调整范围,物权法的概念：为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，根据宪法，制定本法。 物权法的调整范围：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。,物权的概念、特征及物权法定主义,物权的概念：权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 特征： 物权是支配权。物权是权利人直接支配的权利，既物权人可以依自己的意志就标的
2、物直接行使权利，无须他人的意思或义务人的行为的介入。 物权是绝对权。物权的权利人是特定的，义务人是不特定的。 物权是财产权。物权是一种具有物质内容的、直接体现为财产利益的权利。 物权具有排他性。 物权法定主义： 物权的种类法定 物权的内容法定 物权的效力法定 物权的公示方法法定,物的种类与分类,物的种类： 所有权占有、使用、收益、处分 担保物权抵押权、质权、留置权 用益物权土地承包经营权、建设用地使用权 物的分类： 自物权与他物权、动产物权与不动产物权、完全物权与限制物权、主物权与从物权、民法上的物权与特别法上的物权、本权与占有,所有权,业主的建筑物区分所有权 基本概念 建筑区分所有权的基本内
3、容 建筑区划内道路、绿地、车位的归属 业主、业主大会的权利 相邻关系 基本概念 与地役权的区别,业主的建筑物区分所有权,基本概念：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有和共同管理的权利。 基本内容： 对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务。 业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的权益 不得以放弃权利不履行义务 建筑区划内道路、绿地、车位、公共场所及公用设施的归属 建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人
4、的除外 归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,相邻关系,基本概念：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 用水、排水：提供必要便利、合理分配、尊重自然流向 通行：因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的土地 铺设设施等：对铺设电线、水管、暖气、燃气等提供必要的便利 通风、采光、日照：不得违反国家有关工程建设标准 废弃物：不得违反规定放置固体废物，排放大气污染物等； 建造建筑物、挖掘土地等不得危及相邻不动产的安全； 与地役权的区别：地役权人按照合同约定，利用他人的不动产，以
5、提高自己的不动产的效益。 产生原因 调整范围 存在的客观前提条件 是否有偿,担保物权,抵押权的概念：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人就该财产优先受偿。 抵押权生效条件： 登记生效的：建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权、在建建筑物、 登记对抗的：生产设备、原材料、半成品、成品、交通运输工具、在建的船舶与航空器，企业、个体工商户、农业生产经营者的生产设备、原材料、半成品、,债权的概念,债权的概念： 当事人一方即债权人享有的可以请求他
6、方即债务人为一定行为或不为一定行为并接受其履行的权利。包括给付请求权、给付受领权、债权保护请求权。,物权与债权的区别,物权为支配权，可以直接支配自己的物，并排除他人的非法干涉；债权为请求权，是债权人请求债务人为一定行为或不为一定行为的权利。 物权是绝对权，其权利人是特定的，义务人是不特定的，即物权人以外的所有其他人都负有尊重物权人直接支配物并排除他人非法干涉的义务；债权是相对权，权利人只能对特定的相对人主张权利。 物权的客体是特定的、独立的、既存的、有形的动产或者不动产；债权的客体是“给付”。 物权具有排他性，一个物上只能有一个所有权；债权具有相容性。 物权法定；债权通过合同设定。 物权不具有
7、期限性；债权一般有期限。 物权的变动采取法定主义与公示主义；债权无需公示。,物业管理条例,总则 业主及业主大会 前期物业管理 物业管理服务 物业的使用与维护 法律责任,总则,物业管理条例的实施时间：2003年9月1日 物业管理的概念：物业管理条例第2条 物业管理的原则公开、公平、公正 主管部门： 国务院建设行政主管部门 人民政府房地产行政主管部门,业主及业主大会,业主： 业主的概念：房屋的所有权人 业主的权利与义务：第6、7条 业主大会： 业主大会的概念 业主大会的区域与数量 业主大会的职责 业主大会会议 业主大会表决 业主委员会： 业主委员会的概念、性质 业主委员会的职责 业主委员会是否有诉
8、权 管理规约：业主公约的概念、性质 习题：填空题、判断题、选择题,业主大会,业主大会的概念：物业管理区域内全体业主组成业主大会 业主大会的区域与数量： 一个物业管理区域成立一个业主大会 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。 业主大会的职责：第11条 业主大会会议： 定期会议 临时会议：20%以上业主提议 业主大会表决： 占专有部分建筑物面积过半数 占总人数过半数 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施必须经2/3以上通过 业主大会的决定对全体业主具有约束力,业主委员会、业主公约,业主委员会： 业主委员会概念、性质：业主大会的执
9、行机构 业主委员会的职责：第15条 业主委员会是否有诉权（案例1、案例2） 业主公约： 概念：第17条 对全体业主具有约束力（案例3、案例4、案例5） 具体内容：业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权、业主委员会组成等事项,业主委员会是否有诉权,杭州市采荷大厦楼上住着居民，底楼开了一家娱乐城，对业主们的日常生活带来很大影响。业委会以改变物业住房性质为由，向法院提起诉讼。法院以业委会不具备诉讼资格为由予以驳回。现在，业委会组织大厦120多户居民再次联名提起诉讼。 物权法第83条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾。排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章
10、搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 浙江省物业管理条例第17条规定：业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。,业委会败诉 谁拿钱赔偿,2004年8月，甲物业与某业委会签订了服务合同，约定委托管理期限5年。2008年1月8日，因认为物业服务有问题，业主委员会带领自行聘用的30名保安员和新聘物业人员进入小区，向甲物业宣布更换物业，并派新保安进驻原保安宿舍。在接管过程中造成
11、甲物业部分财物损失。甲物业以此为由起诉业主委员会和新物业，并索赔15万余元。 业主委员会认为，佳顺物业的服务与合同规定严重不符，已有23业主同意解聘该物业。并以此请求法院驳回佳顺物业的起诉。 分析： 1、业委会的做法是否正确？ 2、如果被判赔偿损失，谁是赔偿损失的义务主体？是业委会还是业主？ 3、案件执行的可行性？,业主违反管理公约被判败诉案例,2002年9月，余某一家购买了上海四方新城内一处全装修的高档住宅，当时购房时就签署了上海市商品房合同附件房屋管理公约。该管理公约后在该小区首次业主代表大会通过生效，其中有规定“不得改变屋苑任何部分的外貌也不得堵塞任何窗户和封闭阳台” 2009年3月，余
12、某一家在装修时将空调外机移到阳台外墙的公共结构并在阳台上加装窗户。物业公司多次交涉，均未果。为此，该小区业主委员会根据上海市居住物业管理条例和小区管理公约的规定，于6月18日向法院起诉。 余某一家辩称，在被起诉前根本不知道小区公约的内容，特别是原空调外机的安装不合理，才把空调外机做了移位处理。强调该小区内其他业主也有类似空调外机移位情况，得到了小区业主委员会的认可。何况，自己在阳台上安装的是无框玻璃，不影响房屋外貌，不同意拆除。 法院认为，余某一家在购房时，签字承诺遵守第一期的管理公约。原空调外机，同意安装在住房阳台内，余某在明知的情况下仍与房产开发商签订了购房合同，应视作接受空调外机安装位置
13、会给业主使用阳台带来不便的事实。现在余某一家又擅自把空调外机移到阳台外墙的公共结构并在阳台上加装窗户，违反了上海市居住物业管理条例和小区管理公约，破坏了房屋外貌，损害了其他业主的利益，法院一审判决，余某一家在10日内拆除阳台外墙上的空调外机和阳台上加装的窗户。,物业公司是否有权以业主拒签物业公约为由 扣押房屋钥匙,一般来说业主办理入住手续的程序为：业主填表、签订物业管理公约、交费、给钥匙等等。 如果有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容则拒绝签约，在这种情况下，有些物业管理公司能否采取不给钥匙？,XX小区一业主违背了与物业签定的协议以及管理规约，在屋顶安装了太阳能热水器。物业公司督促
14、其整改无效后擅自拆除了太阳能热水器。 为此，业主一纸诉讼将其告上法庭，要求物业公司返还热水器，赔偿损坏的配件并安装回原位且保证其使用正常，赔偿拆除热水器时滴漏的200升水的损失，赔偿拆除热水器后家中5人的洗浴费用，赔偿精神损失费1万元等！然而官司了结没多久，自认“吃亏”的业主再次爽约安装了太阳能热水器，物业再上法庭起诉该业主。 分析： 1、物业公司拆除热水器的行为是否正确？ 2、业主要求赔偿的主张是否正确？能否得到支持？,习题填空题,业主委员会应当自选举产生之日起 日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、 备案 。 根据国务院物业管理条例的规定：业主大会会议分为定期会
15、议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经 以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 业主委员会每届任期为 至 年。业主委员会任期届满 前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。,习题判断题,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求仲裁机构或者人民法院予以撤销。 物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域可以成立两个业主大会。 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权2/3以上通过。 业主大
16、会的决定对、物业管理公司和开发商都有约束力。 经10%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。,习题选择题,业主委员会经业主大会选举产生，应当自产生之日起30日内 A.向所在居民委员会备案 B.向物业所在地区、县级工商行政管理部门备案 C.向物业所在地区、县级人民政府房地产行政主管部门备案 D.向物业所在地区、县级人民政府宣誓就职 业主大会定期会议应当根据法律法规以及业主大会的议事规则的规定召开。有下列_情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。 A.10%以上业主提议的 B.20%以上业主提议的 C.30%以上业主提议的 D.个人提议的 召开业主委员会会议，应当于会议召开 以前通知全体
