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1、2,2019/4/20,8.1 业主大会与业主委员会,3,2019/4/20,一、业主的含义及其权利义务,（一）业主的含义,业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是所拥有物业的主人。,从法律意义上讲在房屋登记部门登记的房屋所有权人是物业所有权人。 从管理的角度讲业主既包括物业的所有权人，也包括已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住的使用者和持有空置物业的建设单位。,4,2019/4/20,（二）业主的权利和义务,5,2019/4/20,6,2019/4/20,二、业主大会概述,（一）业主大会与业主代表大会,业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的公共利
2、益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。 业主代表大会一个物业管理区域成立一个业主大会。当物业管理区域内业主人数很多时，可以在业主中按一定比例选举出业主代表，组成业主代表大会。,7,2019/4/20,（二）业主大会的职责,制定、修改管理规约和业主大会议事规则； 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 选聘、解聘物业服务企业； 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； ,8,2019/4/20,（三）召开首次业主大会的程序和方法,1第一次业主大会或业主代表大会召开的条件,（
3、1）公有住宅出售建筑面积达30以上； （2）新建商品住宅出售建筑面积达50上； （3）在这个物业管理区域内第一套房屋实际交付业主使用之日起已满两年的。,9,2019/4/20,2第一次业主大会或业主代表大会的筹备工作,（1）组织成立第一次业主大会或业主代表大会筹备组，其成员由所在地区、县房管局、 房屋出售单位、业主代表组成 （2）按幢协商产生业主小组成员 （3）协商推荐业主委员会候选人 （4）起草业主委员会章程和管理规约草案 （5）确定会议的时间、地点，做好会议的各项会务准备工作。,10,2019/4/20,3第一次业主大会或业主代表大会的程序,（1）由大会筹备组介绍大会筹备情况； （2）由大
4、会筹备组介绍业主委员会候选人情况，候选人也可作自我介绍； （3）审议通过业主委员会章程和管理规约； （4）由业主大会成员或业主代表大会代表投票选举产生业主委员会成员； （5）审议决定其他物业管理重大事项。,11,2019/4/20,（四）业主大会会议,定期会议：按照业主大会议事规则的规定召开。 临时会议：经20以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。,12,2019/4/20,业主大会会议应当由物业管理区域内代表1/2以上投票权的业主参加，方可召开； 业主因故不能参加业主大会会议时，可以委托代理人参加业主大会会议； 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过； 业
5、主大会作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。,13,2019/4/20,（五）业主大会章程,业主大会章程是业主大会组织和行为规范的文件。 业主大会章程就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定办法、业主委员会的组成等事项作出约定。,14,2019/4/20,三、业主委员会,（一）业主委员会概述,业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。 业主委员会的宗旨：代表本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的
6、公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。,（二）业主委员会的组成与任期,业主委员会由业主大会选出的代表组成，一般是515人。每届任期23年，可连选连任。,15,2019/4/20,（三）业主委员会的权利与义务,1业主委员会的权利,召集和主持业主大会； 修订管理规约、业主委员会章程； 决定聘请物业服务企业； 审议物业管理服务费收取标准及使用办法； 审议年度管理工作计划、年度费用概预算； 检查、监督物业服务企业的物业管理工作； 监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理； 业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。,16,2019/4/20,2业主委员会的义务,筹备
7、并向业主大会报告工作； 执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督； 贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业服务企业落实各项管理工作，对住户开展多种形式的宣传教育； 严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现； 接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求； 做出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。,17,2019/4/20,（四）业主委员会会议,例会是常规会议，每3个月至少举行1次。有1/3以上的委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议； 业主委员会会议的召开应由召集
8、人提前7天将会议通知及有关材料送达每位委员； 业主委员会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持； 会议决定问题，采取少数服从多数的原则； 执行秘书应做好每次会议记录，并由会议主持人签署后存档。,18,2019/4/20,（五）业主委员会制定、修改的主要文本,1管理规约,管理规约也称物业管理公约，是指由全体业主承诺的并对全体业主具有约束力的有关业主在物业使用、维护及管理等方面权利义务的行为守则。,19,2019/4/20,管理规约应包括的主要内容：,物业名称、地点、面积及户数； 公共场所及公用设施状况； 业主大会的召集程序及决定物业重大事项的方式； 业主使用其物业和公共场所、公用设施
9、的权益； 业主参与物业管理的权利与应承担的义务； 业主对业主委员会及物业管理公司的监督权； 物业管理公司的权利与义务； 物业管理中维修、养护及管理等各项费用的缴纳； 业主应遵守的行为准则； 违反管理规约的责任。,20,2019/4/20,2业主委员会章程,是由业主委员会负责制订的，反映业主委员会宗旨、规范业主委员会行为、保障业主委员会达到其管理目标的原则性文件。,21,2019/4/20,章程的主要内容包括：,业主委员会的宗旨； 业主委员会的组织机构； 业主委员会成员的选举方式及任期； 业主委员会的主要职责、权利、义务及作用； 业主委员会会议的召开方式； 业主委员会各成员的权利义务； 业主委员
10、会的经费及办公用房来源； 业主委员会的成立与解散方式。,22,2019/4/20,8.2 物业管理相关机构,23,2019/4/20,房地产行政主管部门,房地产行政主管部门：是物业管理的行政主管部门,行业协会,行业协会：具有社团法人资格，以本行业的从业企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、法规自愿组成的全国性或区域性的自委组织。 2000年10中国物业管理协会成立，总部设在北京业主、业主大会、业主委员会与物业管理企业的关系,工商行政主管部门,税务管理部门,物价行政主管部门,环卫和园林部门,公安局或派出所,供水、供电、供气、供热、通迅、有限电视等,物业建设单位,专业服务企业,街道办事处和居委会,
