物业法律法规幻灯片

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1、物业管理法律法规集锦,住房制度的历史沿革,物业管理条例颁发前制度建设,物业管理条例颁发后制度建设,地方法律法规,住房制度的历史沿革,1978年以前，我国实行的是公有化、福利型住宅制度（单位房），简单的说就是国家统建、统分、统管。,1978年以前,由于我国长期实行低租金的福利分房制度，国家和企业为解决职工的住房问题背上了沉重的包袱。 随着经济改革的推进，住房制度改革也开始萌芽。 1980年4月，邓小平同志明确指出，住房改革要走商品化的路子，从而揭开了住房制度改革的大幕。 1994年7月，国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，住房公积金制度开始全面建立。 1998年之后，停止住房实物分配，全

2、面实行住房分配货币化，住房制度进入一个全新时代。,1978-1998,2003年以来，中央一方面继续推进住房制度改革，一方面加大对房地产市场的调控力度。 我国已经建立起与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。,1998至今,二、物业管理条例颁发前制度建设,从20世纪90年代初，对于物业管理来说还是一个新生事物，从传统的国家统分统管到住房商品化，逐步推动了物业管理这一新兴行业的出现。 1981年，国内地首家物业管理公司深圳市物业管理有限公司成立。在物业管理的理论和实践方面都做出了积极的探索，被誉为“一座物业管理史上的里程碑” 。 随着物业管理企业的出现，无论国家还

3、是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。,物业管理的出现,1994年建设部颁发城市新建小区住宅管理办法具有划时代的意义，标志着我国由此开始全面建设我国的物业法规体系。 这是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石。,城市新建小区住宅管理办法,确定主管部门,第三条 房地产行政主管理部门负责小区的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导。,城市新建小区住宅管理办法主要内容,要求专业管理,第四条 住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统

4、一实施专业化管理。,城市新建小区住宅管理办法主要内容,选举产生管委会,城市新建小区住宅管理办法主要内容,第六条 住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。 管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。,权利和义务,城市新建小区住宅管理办法主要内容,第七条和第八条 明确了物业管理企业与管委会的权利和义务,违规行为的约定,城市新建小区住宅管理办法主要内容,第十四条 物业管理公司对业主的违规行为应予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失； 第十五条 物业管理公司出现违规行为，房地产产权人和使用人

5、有权投诉；管委会有权制止，并要求其限期改正；房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款。,为了大力贯彻城市新建住宅小区管理办法，提 高城市住宅小区的整体管理水平，推进和发展社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理，建设部计划组织“全国优秀管理住宅小区”考评验收。 1995年，建设部颁发了全国优秀管理住宅小区标准，明确规定了优秀管理住宅小区的各项要求。,其他物业管理法律法规,1999年，为了规范物业管理从业人员，颁布了全国物业管理从业人员岗位证书管理办法，实行物业管理企业经理、部门经理和管理员岗位培训持证上岗，严格证书发放和管理。,其他物业管理法律法规,三、物业管理条

6、例颁发后制度建设,国务院于2003年6月8日颁布物业管理条例，标志我们物业管理法制建设进入一个新的阶段。 物业管理条例是物业管理的指导框架和法律依据。 2007年8月26日，国务院发布国务院关于修改物业管理条例的决定 ，对物业管理条例的内容作了修改。,物业管理条例的颁布,物业管理条例的主要内容,1.物业管理的定义,第二条 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。,春兰花园始建于1995年，至今已经入住近1000户，发展商直接将物业管理权交给了广信物业管理公司，但是

7、广信物业长期以来并没有和春兰花园的业主委员会签定合同，双方的权利义务均没有约定。 整个小区几乎没有醒目的标识，所有的垃圾全部是露天放置，在小区的中心地带则是一片长达一年半没有清理的废墟，许多地方五、六年来干脆没有绿化。与此相对的是长期以来，广信物业管理公司几乎一直收取物业费，却没有按时公布物业费的使用帐目。,案例1：广州某小区用法律赶走物业公司,首先应当明确，合法成立的业主委员会具有选聘物业管理公司的权利。业主委员会通过法律途径维护权益，完全是合理合法的。物业管理进入市场以后，是通过公开的招、投标选聘物业公司。选聘以后，可以通过物业管理的委托合同来规范它们的行为以及双方之间应尽的义务和责任。如

8、果以后谁违反了合约，它就属于违约，就要负违约责任。,第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。,2.1 业主的权利,第六条： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专

9、项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。,2.2 业主的义务,第七条： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。,2.3 业主委员会,物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。 成立业委会的条件：物业管理小区（大厦）符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区

10、（大厦）所在的街道办事处（或镇人民政府，下同）书面提出申请，填报首届业主（代表）大会筹备小组成立申请表，成立首届业主委员会： （一）物业已交付使用的建筑面积达到50%以上； （二）已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提交筹备召开首次业主大会会议和成立业主委员会、并已推选业主代表组成首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）的报告。 物业管理条例明确规定了业主委员会的权利和义务。,2.4 业主委员会,下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （

11、五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。,3.前期物业管理,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资

12、质的物业服务企业。 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。,4.物业管理服务,物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。,2000年春节前夕，家家户户都在忙着准备年货，但是某小区不愉快的事发生

13、了。家住该小区某号101室业主家的一间朝北房间，遭到来自201室水斗溢出污水的“洗劫”。房间天花板滴水，床上用品一片狼藉，地板被浸泡在水中，并散发出一阵阵怪味。101号业主怒火冲天。物业管理处接报后，迅速赶到事发现场。由于201室业主长期不在此居住，管理处工作人员不得不敲碎201室业主空关房的窗玻璃，然后再打开房门，展开疏通工作，并组织人力紧急搬运、排水、排污。经过一番紧急处置后，水斗污管被疏通了。但是，101室业主仍极为不满，并提出了赔偿损失的要求。,案例1：物业公司管理疏忽导致空置房漏水,本事件的发生带有突发性质，但是从中可以看出物业管理公司在日常设备的维护和保养上还存在不足，对于污水管这

14、一基础设施，在平时应加强巡视检查，不能因为属于当初建设时就存在的问题而置之不理。 处理结果：管理处对受污起皮的墙面进行修缮，业主家中的受污地板日后视受损情况再谈，管理处加强对二楼总污水管定期疏通。,物业管理条例第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。,高女士在某小区购买了一套4居室住宅。开发商2006年1月交房后，高女士即将该房租给了来昆做生意的林先生，并约定由林先生负责物业费的交纳。然而，就在林先生退租后两个月，高女士突然接到物业服务公司的催缴通知，要求高女士结

15、清林先生承租期间所欠交的物业费三千多元。高女士认为，既然当时自己与林先生约定该笔费用由林先生承担，并且物业服务公司也认可该约定，那么，物业服务公司就应该要求林先生偿还，而不是向自己催交。对此，高女士是否有权拒绝交纳该笔欠交的物业费？,案例2：物业出租期间租户未缴物业费,作为物业的业主，高女士在接到物业服务公司的催缴通知后，应当按照物业服务合同的约定先行偿还该笔欠交的物业费。 高女士在交纳该笔欠交物业费后，有权依据与林先生签订的房屋租赁协议的约定向林先生进行追偿。,物业管理条例第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定

16、，业主负连带交纳责任。,2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。,案例3：业主失窃，物业是否该赔偿？,陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 业主缴纳的停车费费，仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，双方之间并不形成车辆保管合同。,物业管理条例第四十七条：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物