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1、目,录,一、珠海城市发展总括 3 1.1、珠海城市规划及重点项目建设 3 1.2、珠海市宏观经济形势 . 17 1.3、小结 . 21 二、2009 年房地产政策扫描 22 2.1、货币类专题 . 22 2.2、土地类专题 . 24 2.3、税收类专题 . 25 2.4、第二套房贷专题 . 28 2.5、保障型住房专题 . 30 2.6、国四条 . 31 2.7、小结 . 31 三、2009 年珠海房地产一级市场发展情况 . 32 3.1、出让地块信息表 . 32 3.2、历年土地出让情况 . 34 3.3、出让地块分布区域 . 35 3.4、出让地块用地性质 . 36 3.5、土地成交数据表
2、 . 37 3.6、土地成交情况对照 . 38 3.7、小结 . 39,四、2009 年珠海商品住宅市场发展情况 . 40,4.1、商品住房建设规模 . 40,4.2、商品住房竣工面积、销售面积情况 . 41,4.3、商品住宅供需分析 . 42,4.4、商品房价格走势 . 43,4.5、各区商品住房交易面积 . 45,4.6、市区新增供应情况 . 46,4.7、小结 . 51,五、2009 年珠海市二手房市场发展情况 . 52,5.1、2004-2008 年二手房交易面积及价格走势 52,5.2、2009 年各月二手房成交情况 53,5.3、二手房市场成交均价 . 54,5.4、小结 . 55
3、,六、2009 年珠海市房地产广告统计分析 . 55,6.1、广告投放量 . 56,6.2、各区域广告投放 . 57,6.3、年度广告投放排行榜 . 58,6.4、媒体投放量 . 61,七、总结 62,2,一、珠海城市发展总括,1.1、珠海城市规划及重点项目建设,1.1.1、珠江西岸核心城市定位,2009 年 1 月 8 日国家出台的 珠三角地区改革发展规划纲要明确 了珠海作为珠江口西岸核心城市的战略地位。伴随着一系列重点建设工程 的推进，珠海成为珠江西岸核心城市的地位不断得到体现。广东省 1 月 19 日发布中共广东省委、广东省人民政府关于推进与港澳更紧密合作的决 定（以下简称 决定）提出，
4、到 2012 年，粤港澳力争形成全球最具核 心竞争力的大都市圈之一。,决定提出，加快推进港珠澳大桥、广深港客运专线、港深机场铁 路、深港东部过境高速公路、与香港西部通道相衔接的高速公路、京港澳,3,国家高速公路广珠段、广珠城际快速轨道及延伸至澳门段等跨界交通项目 建设。 决定还提出“建设亚太地区最具活力和国际竞争力的城市群”。 粤港澳将共同编制基础设施等区域合作专项规划，设立“大珠三角城乡发展 共同研究基金”， 实施环珠江口地区的“湾区”重点行动计划，建设深港、广 佛、珠澳核心都市区。加强在深圳前后海地区、深港边界区、珠海横琴新 区、珠澳跨境合作区等规划建设的合作。,视 点 ：,从 珠 三 角
5、 地 区 改 革 发 展 规 划 纲 要 到 中 共 广 东 省 委 、 广 东 省 人 民 政府关于推进与港澳更紧密合作的决定，珠海成为珠江西岸核心城市的 定位进一步明确，这将为珠海城市新一轮的快速的发展带来契机，进而使 珠海与珠三角其他城市以及港澳地区更加紧密联系，形成一个有机的整体， 这 也 将 为 珠 海 房 地 产 业 的 发 展 提 供 后 发 动 力 。,1.1.2、珠海横琴新区,4,横琴概况 横琴新区是珠海市横琴岛所在区域，总面积 106.46 平方公里，与澳门一河 之隔，处于“一国两制”的交汇点和“内外辐射”的结合部。经过多年的建设， 横琴岛已建成了连接市区的横琴大桥、与澳门
6、相连的莲花大桥和国家一类 口岸横琴口岸及各种市政设施。2009 年 8 月 14 日，国务院正式批准实施 横琴总体发展规划，将横琴岛纳入珠海经济特区范围，要逐步把横琴建 设成为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区。 横琴发展历史变迁,1987 年 成立横 琴乡政 府 1989 年 撤乡建镇,1992 年 被广东定 扩大对外 开放位四 个重点开 发区之一,1998 年 被确定为 珠海五大 经济功能 区之一,2004 年 广东省提 出将横琴 岛创建为 “泛珠三 角横琴经,2006 年 广东省通 过横琴 岛开发建 设总体规 划纲要,2009 年 1 月中 央决定 开发横 琴岛,2009 年 6
7、 月国务院 原则通过 横琴总 体发展规 划,珠海,新世纪后 有澳门舆 论申请横,济合作 区”（9+2 合作区）,香港,琴列入澳 门管辖范,2005 年粤澳 合作联席会,2008 年珠 三角纲要,横琴,澳门,议确定，以 “泛珠合 作，粤澳为 主力”方针 发展横琴,中横琴成为 横琴新区,2009 年 8 月 14 日国务院批准通过 横琴总体发展规划，横琴新区 的开发建设上升为国家战略。 横琴发展定位 横琴新区的发展目标是，经过 10 到 15 年的努力，把横琴建设成为连 通港澳、区域共建的 “开放岛”，经济繁荣、宜居宜业的“活力岛”，知识密 5,集、信息发达的“智能岛”，资源节约、环境友好的 “生
8、态岛”。到 2015 年， 人口规模为 12 万人，人均 GDP 为 12 万元；到 2020 年，人口规模为 28 万人，人均 GDP 为 20 万元。 横琴发展规划 香洲 中心,商务区,口 岸,高新技术 产业区,国际居住社区 文化 创意区 科技研 发区,综合 服务区,服 务 区 教 学 区,澳 门,横琴 休闲 度假区,休闲度假区,休闲度假区,横琴的整体规划为“三片十区”，由北至南分别为商务服务片区，科教研 发片区、休闲旅游片区，各片区各具特色、功能明显、相互协调发展。 视点 ： 横琴岛处于开而未发的的状态已经好多年了，横琴的定位和功能一直 在 不 断 地 调 整 ， 也 没 能 有 一 个
9、 很 明 确 的 规 划 发 展 方 向 ， 这 是 横 琴 之 痛 ， 也 是珠海一大硬伤。所以，这一次国务院批准的横琴总体发展规划它不仅是 对 横 琴 现 有 发 展 模 式 的 一 种 突 破 ， 更 能 为 珠 海 提 供 新 的 经 济 增 长 点 ， 应 该 说意义深远。 前 珠 海 特 区 范 围 内 可 供 开 发 的 土 地 面 积 少 之 又 少 ， 横 琴 被 划 为 珠 海 特 6,区的范围也就说明它的定位已经明确，地位提升了，不再是一块“尴尬” 之地，再加上其在区位及自身具有的资源等优势，未来定会成为兵家必争 之地。在当今珠海城区土地资源稀缺的情况下，为房地产的开发指
10、出了一 个新的发展方向。,横 琴 的 开 发 ， 对 于 珠 海 来 说 受 益 最 大 的 区 域 首 先 应 该 南 湾 板 块 ， 因 为 南湾是通往横琴的必经之地，具有先天的区位优势。南屏作为一个新开发 的区域，房地产和商业必然重心西移，投资的机遇将大大提升。横琴作为 重点开发区即将潜能不断提高，升值机会将远大于开发饱和的市区地块。,1.1.3、十字门商务区,珠海十字门商务区位于十字门水道两侧，地处西江入海口，东面与澳 门一水相隔，南至横琴环岛东路，西邻珠海保税区及横琴大桥，北靠将军 山脉，整个范围覆盖了大、小马骝洲和横琴岛东北端。,按照政府的规划，十字门商务区打造成符合珠海未来发展需
11、要的、国 际化、滨水生态型、区域性现代服务业聚集平台。真正成为珠海的新城市 中心、珠江口西岸生产服务中心、珠三角地区对外开放的重要窗口、粤港,7,十,字,门,标,志,澳紧密合作的平台、全国改革开放和践行科学发展观的“实验田”。 十字门商务区是珠海建设珠江西岸核心城市的战 略性举措和开发横琴的启动项目，具有开创性的历史 意义。它的全面启动，将有效撬动横琴新区开发，开 创珠海城市发展的新格局，成为珠海建设珠江口西岸 核心城市的有力帮手和加速粤港澳一体化进程的强劲 引擎，缔造中国经济发展的又一个奇迹。 视点 ： 十字门未来将发展成为集商务办公、会议会展、商业服务、休闲旅游、 文化娱乐、高端商住功能为
12、一体的中央商务区。一个城市的居住便利在于 配套的齐全。十字门商务区的建成将进一步促成珠海珠江西岸核心城市的 地 位 ， 并 发 挥 毗 邻 澳 门 的 区 位 优 势 ， 从 令 这 里 成 为 地 产 大 亨 的 掘 金 地 。 1.1.4、重点交通项目,珠海市综合交通规划,广 珠 西 线 高 速,京 珠 高 速,广 珠 轻 轨,广 珠 铁 路,机,江 珠 高 速,西部沿海高速 香海路,凤 凰 山 隧 道,金 凤 路,港珠澳大桥,场,高 栏 杆 高,高 速,珠海大道,速,金海路,金海大桥 珠海机场,8,(一) 、港珠澳大桥 港珠澳大桥示意图 项目概况 港珠澳大桥跨越珠江口伶仃洋海域，是连接香
13、港、珠海及澳门的大 型跨海通道。港珠澳大桥路线全长 49.968 公里，海中桥隧工程长 35.6 公里，采用桥隧组合方案(隧道长 6.753 公里，桥长 28.525 公里，其中,港珠澳大桥人工岛效果图,香港境内桥梁长 5.976 公里)，为设,计速度 100 公里每小时的双向六车 道高速公路标准，桥面宽 33.1 米。 口岸与大桥设连接匝道桥，设计速度 为 40 至 60 公里每小时。大桥方案 估算总投资 726.67 亿元，由中央以及粤港澳三地政府共同出资兴建， 9,其中海中桥隧主体工程含息总投资 385.4 亿元 。 项目进展 2009 年 12 月 15 日，港珠澳大桥珠澳口岸人工岛率
14、先动工，拉开 首个跨越粤港澳三地的世界上最长跨海陆路通道建设的序幕。 项目大记事,1987 年政 府 开 始 酝 酿 开 辟 珠 港 跨 海 通,1997 年 伶仃洋 大桥项 目获国 务院批,2003 年 发改委 确定兴 建港珠 澳大桥,2005 年初 确定单 Y 桥型和港 珠澳三地 落脚点,2009 年 10 月国 务 院 批准港珠 澳大桥工 程可行性,准立项,研究报告,1992 年编 制 伶仃洋 跨海工程 可行性研 究报告,2008 程可 报告 国家 委,年工 行性 上报 发改,2009 年 12 月港珠澳大 桥开建,视 点 ： 港珠澳大桥建成后，珠海至香港的车程将由目前的 3 个半小时缩
15、短至 半小时，港澳两地经由陆路往来的车程将由现时的 3 小时缩短至 1 小时以 内 。 港 珠 澳 大 桥 的 建 设 将 促 使 珠 海 经 济 的 腾 飞 ， 激 发 珠 海 特 区 的 后 发 效 应， 进一步推进港澳与珠三角城市的融合， 珠海的房地产将面临前所未有的契 机。 10,(二) 、机场高速公路,珠海机场高速公路景观设计总平面图,项目概况,路线走向：珠海机场高速公路起于珠海机场，改建机场西路至木头冲 水库西侧，往北穿越眼浪山，从三灶工业园区中沿河涌高架至金湾大道， 跨大门河至大林山东边往北至珠海大道，沿双林大道，跨越鸡啼门水道后 线路向东偏移，经象山高压西侧设置象山隧道至珠峰大
16、道，设司马山隧道， 跨越东村塘东侧的洼地，设置锅盖栋山一号短隧道、锅盖栋山二号隧道从 乾务水库东侧穿过，上跨西部沿海高速公路、黄杨大道并设置西部沿海互 通与其连接，终点位于田心村边的黄杨大道上。全长约 31.102 公里。 建设标准：按双向四车道高速公路标准设计,设计速度 100km/h,路基 宽 26m,最小平曲线半径 700m,最大纵坡 2%,桥涵设计荷载等级公路-级。 本项目投资估算（未审核）36.4 亿元。,11,视 点 ：,广 东 省 航 空 运 输 的 主 要 份 额 被 广 州 和 深 圳 两 大 机 场 牢 牢 把 控 ， 致 使 珠 海处于“尴尬”的境地，为人所诟病。究其原因，珠海机场是全国唯一未 通高速公路的大型空港。交通的瓶颈一直是阻碍珠海机场发展的重要因素。 交通瓶颈不突破，珠海的港口、机场等优势难以发挥应有的作用，重大产 业 项 目 也 难 以 落 户 。 机 场 高 速 的 建 设 ， 将 结 束 珠 海 机 场 不 通 高 速 公 路 的 历 史，直接缩短了与珠海机场的心理距离，便于外来企业的投资
